Kvůli vysokým cenám nemovitostí a nedosažitelným hypotékám se lidé, kteří potřebují najít nové bydlení, upínají k nájmům. Do prostoru mezi vlastnické a nájemní bydlení se ale pomalu snaží vklínit ještě další model. Takzvaný rent-to-own. A zatím je o něj, i přes prvotní nejasnosti kolem regulace, relativně zájem.

Služba, která vznikla v padesátých letech ve Spojeném království a je rozšířená hlavně na anglo-americkém realitním trhu, funguje zjednodušeně tak, že zprostředkovatel koupí byt za klienta, ten v něm bude po přechodnou dobu žít jako nájemník s předkupním právem a až bude mít dostatek prostředků, vezme si hypotéku a nemovitost odkoupí.

V loňském roce se na tuzemském trhu objevily dva projekty, které tento způsob transakcí využívají. Prvním byl startup Ownest, který rozjeli někdejší investiční společník nájemního fondu Heimstaden Martin Machala, manažer investiční skupiny KKCG Viktor Beránek, Josef Stehno z nemovitostního týmu PPF a specialista na mobilní aplikace Jakub Miřejovský.

Loni v létě do projektu vlastnicky vstoupila také realitní skupina European Housing Services (EHS) investora Marka Rosenbauma, když získala ve startupu padesátiprocentní podíl.

Druhou tuzemskou rent-to-own službou je program BYX, který vznikl spoluprací skupin Kaprain a Syner Group a na trh vstoupil na konci roku.

Hlavní rozdíl mezi oběma službami je ten, že zatímco Ownest klientům byty kupuje jednotlivě napříč trhem, BYX nabízí byty v rámci předem daných projektů.

Konkrétně jde v případě BYX o projekt Letnian za 1,25 miliardy v pražských Letňanech, který připravuje právě společný podnik Kaprainu a Syner Group a jenž by měl být dokončen za dva roky.

„Více než dvacet procent bytů už máme ve stavu podepsané smlouvy či smlouvy právě připravované k podpisu. Takového výsledku bychom bez BYX nedosáhli,“ míní ředitel projektu BYX Martin Kubišta.

BYX plánuje do rent-to-own modelu zahrnout na konci léta také druhou etapu liberecké čtvrti Nový Perštýn a další bytový dům v Hradci Králové. A rozšířit se má program BYX i na projekty dalších investorů.

„První fáze v rámci projektu Letnian byla pro nás de facto testovací. V návaznosti na úspěch a zájem veřejnosti o koupi bytu v době, kdy obecně rezidenční development žádné hmatatelné projekty neregistruje, už připravujeme aplikaci pro jednoho z akcionářů,“ dodává Kubišta.

Zájem klientů pozoruje i služba Ownest. Od jejího spuštění se registrují dva až tři zájemci denně. Za šest měsíců Ownest posoudil více než 500 relevantních přihlášek do programu a téměř polovina zájemců je již zapsána v čekacím pořadníku.

V první vlně, kterou startup pokryje vlastním financováním, získá byty třicet zájemců. Do konce jara chce startup profinancovat více než 75 milionů korun, za které nakoupí deset nemovitostí.

Na nákup dalších bytů teď bude Ownest hledat investory, přičemž v hledáčku má kromě realitních fondů také banky a stavební spořitelny. Startup za ně předvybere bonitní klientelu, která zatím nesplňuje parametry hypoték DSTI, LTV nebo se nyní nechce vázat k hypotéce na vrcholu úrokových měr.

„Jednáme s individuálními investory s nižšími desítkami milionů až po velké hráče ve stovkách milionů. Věříme, že nabízíme investiční produkt s dobrým poměrem výnosu a rizika v atraktivním rezidenčním sektoru v Praze a Brně, kde je přetlak poptávky nad nabídkou nejvíce vidět. Obě města mají velký potenciál a očekává se, že budou cenově dohánět západní metropole,“ říká CEO Ownestu Martin Machala.

Po spuštění služby Ownest se ale objevily i některé pochybnosti ze strany právníků i České národní banky zejména ohledně toho, zda nebude startup například nakládat se zálohami klientů jako s vlastními prostředky, nebo otázka, co čeká klienty, pokud by třeba služba zkrachovala.

Klienti si totiž měli vedle plateb za smluvené nájemné zároveň dávat stranou prostředky pro budoucí hypoteční úvěr. Podle Machaly se výhrady podařilo vyřešit změnami ve fungování spoření na následný nákup nemovitosti a stávající podoba programu Ownest prošla právní a regulatorní prověrkou.

„Naším cílem je klientům pomoci k získání vlastního bydlení. A zejména ty, kteří zatím nedosáhnou na hypotéku kvůli naspořené akontaci, chceme ke spoření motivovat, aby se do budoucna na hypotéku připravili a neměli pak problém od nás byt odkoupit. V otázce spoření jsme zvolili odlišný přístup, než bylo původně zamýšleno. Po diskusi s odborníky si klienti budou spořit po vlastní ose, pravděpodobně v bezpečí své banky, nikoli u firmy, která pro ně bude kupovat byty,“ popisuje Machala.

Martin Machala, Ownest

Česká národní banka (ČNB) dle slov její mluvčí Petry Krmelové nemůže komentovat proběhlá jednání ani potenciální obchodní modely konkrétních obchodních společností, a to proto, že ze zákona musí zachovávat mlčenlivost o skutečnostech, se kterými se seznámí při výkonu své činnosti.

„Pokud jde o produkty typu rent-to-own, pak je ČNB vždy bude hodnotit individuálně ve všech souvislostech a po vyhodnocení veškeré smluvní dokumentace vztahující se ke konkrétnímu obchodnímu modelu, protože teprve tehdy bude možné učinit závěr, zda a jaká regulace se na daný obchodní model vztahuje,“ dodává Krmelová.

Vydání Forbesu Ramba

Nicméně i podle Zdenky Klapalové, prezidentky Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí a jednatelky společnosti Knight Frank, bude ještě pro rent-to-own služby potřeba dořešit některé otázky. Například stanovení ceny bytu a její reakci na inflaci. „Je to nový typ služeb, a proto bude potřeba to dobře legislativně upravit,“ myslí si Klapalová.

S tím souhlasí i ředitel projektu BYX Kubišta. „Z pohledu investora není aplikace programu BYX koncepčně či transakčně nijak komplikovaná, ale vyžaduje správné nastavení zejména podmínek úvěrového financování. V případě Letniana se nám toto podařilo velmi dobře nastavit s financující bankou UniCredit Bank ČR,“ vysvětluje.

Klapalová obecně ke službám rent-to-own uvádí, že je dobře, že se na trhu objevuje další možnost zajištění bydlení. „Jako alternativa k hypotéce a odklad finančního zatížení může být zajímavá zejména pro mladé páry, pokud ještě stále budou chtít vlastnit. Jedna se o alternativu k hypotéce. Pro majitele bytového projektu to vlastně znamená podobnou variantu jako model built-to-rent, ovšem s možností odprodeje jednotek v čase,“ říká Klapalová.

„Každá varianta, která obohatí nás rezidenční trh a usnadní financovaní, je určitě vítaná,“ dodává.

CEO společnosti Homeland.cz Jan Křiváček vysvětluje příchod služby rent-to-own jako reakci na současnou situaci na trhu. Klienti nejednou nemají dostatek vlastních zdrojů pro získání hypotéky, nebo na ni z jiných důvodů nedosáhnou. „Neočekávám ale, že tento model bude z dlouhodobého horizontu preferovanou variantou developmentu v Česku,“ uvádí. 

S tím příliš nesouhlasí sami poskytovatelé rent-to-own služeb. „Jelikož ve vyspělých státech k řešení dostupnosti bydlení úspěšně přispívá třeba právě rent-to-own, lze předpokládat, že se brzy i u nás objeví na tomto nově se rodícím trhu další hráči,“ věří CEO Ownestu Machala.

Model rent-to-own je rozšířený například v Anglii, Austrálii nebo USA, kde se nedostupnost vlastního bydlení pro mladé řeší již více než deset let.

Například v USA však tyto služby provázejí i některé problémy. Financial Times se například loni věnovaly největšímu americkému hráči v tomto odvětví realitního trhu, kterým je společnost Home Partners of America s portfoliem zhruba sedmnácti tisíc domů, kterou koupila investiční skupina Blackstone za šest miliard dolarů.

Podle zjištění deníku většina nájemníků Home Partners své domy nakonec nekoupí a naopak měla velká část z nich negativní zkušenost se správou nemovitosti ze strany Home Partners nebo jim dělaly problémy rostoucí poplatky, kvůli kterým měli problémy se splácením nájmu.

Obecně je možné rent-to-own model rozdělit do dvou podkategorií. První variantou je model, kdy zájemce uzavře smlouvu s prodejcem bytu o tom, že bude hradit nájemné a v horizontu několika let si byt koupí.

Další variantou může být model, kdy zájemce uzavře smlouvu s prodejcem o nájmu a přednostním právu odkupu, nejedná se tedy o definitivní závazek byt koupit. „Tato varianta ale bývá ještě dražší a může mít přísnější pravidla, co se týče možnosti uzpůsobení bytu, údržby nebo péče o inventář. Nicméně má zájemce zase větší flexibilitu,“ vysvětluje Klapalová.