Pražský developerský klenot má nového vládce. Penta Real Estate spadající do investiční skupiny Marka Dospivy získala padesátiprocentní podíl ve společnosti HoldCo Bubny, která vlastní pozemky v lokalitě Bubny-Zátory. A stává se tak vedoucím developerem pro rozvoj obrovského území, které čeká na zástavbu více než sedmnáct let.
Celková investice na vybudování nové čtvrti se zhruba do roku 2050 vyšplhá na devadesát miliard. Investičně je s Pentou v projektu ještě skupina AKIPIA, kterou zakládá zbrojař Michal Strnad spolu s právníkem a bývalým spolupracovníkem Petra Kellnera Tomášem Brzobohatým a bývalým investičním ředitelem Penty a současným šéfem Strnadovy rodinné investiční kanceláře Markem Šmrhou.
Spolu s nimi v projektu zůstává jako pasivní investor i skupina J&T, která celé území před časem získala od skupiny CPI miliardáře Radovana Vítka. „Penta bude v tomto uskupení vedoucí developer, který určuje směr a vizi,“ přibližuje v rozhovoru pro Forbes CEO Penta Real Estate David Musil.
Pro Pentu jde o největší projekt v historii. A v celopražském srovnání je to také unikát. Celá nová čtvrť by po svém dokončení měla pojmout kolem deseti tisíc bytů, administrativu, veřejnou vybavenost a například i velký městský park.
Nově se Penta stává hlavním hybatelem výstavby v Bubnech. Jak dlouho jste na tomhle dealu pracovali?
V širších kruzích jsme se kolem Bubnů točili zhruba dva roky. V úzkém kruhu, kdy jsme už víceméně věděli, jak to bude poskládané, jsme jednali poslední dva až tři měsíce.
Foto Penta Real Estate
Došlo k tomu vlastnickému rozpohybování i díky tomu, že byl v květnu schválen nový pražský územní plán, který Bubny překlápí do stavu, kdy už se po mnoha letech bude moci konečně reálně stavět?
Určitě to pomohlo, protože najednou ta neznámá, ve smyslu kolik se v tom území dá postavit metrů čtverečních hrubé podlažní plochy, začala být mnohem menší. A už můžeme, i díky podkladové studii, která je tam k dispozici, s určitou přesností počítat s tím, co tam budeme moci stavět.
Celé to území Bubny-Zátory je momentálně asi nejzásadnějším pražským brownfieldem, na kterém se ještě nestaví…
To rozhodně. Je to obrovské území, na němž se dá postavit deset tisíc bytů. Když to srovnáme například se Smíchovem nebo Rohanským ostrovem, kde se aktuálně staví největší nové čtvrti, tak v Bubnech vyroste dvakrát více bytů než v obou těchto čtvrtích dohromady.
Srovnatelné je asi jedině žižkovské nákladové nádraží, ale jen celé území se všemi jednotlivými investory. A tam už je navíc část zastavěná. Bubny jsou největším nezastavěným územím v Praze. A navíc je tam to kouzlo, že je to vlastně centrální lokalita.
A na kraji budoucí čtvrti se plánuje výstavba Vltavské filharmonie…
Přesně tak. K tomu je tam nově otevřená vlaková stanice, je tam plánovaný rozlehlý park. To jsou tři obrovské benefity toho území.
V takhle zásadním území bude Penta jako klíčový aktér. Co to znamená pro vaši pozici na trhu?
Věřím, že jsme už nyní lídrem trhu, co se týká nějaké kultivace a směřování celého oboru. A tímto projektem se dostáváme na špičku i objemem výstavby. Budeme mít větší objemy než třeba Sekyra Group, možná i na úrovni Central Group. Z tohoto pohledu je to pro nás mílový posun.
Bude to pro Pentu změna i prakticky? Musíte třeba začít nabírat lidi, abyste tak velký objem utáhli?
Jsme zatím v úvodním stádiu. Sice je schválený Metropolitní plán, ale celý projekt se bude teprve rozbíhat. A není to tak, že bychom naráz potřebovali sto nových lidí. Ale ano, ten projekt si ve špičce vezme poměrně velkou lidskou kapacitu.
Jak bude probíhat spolupráce s dalšími partnery? Penta drží ve společnosti HoldCo Bubny padesát procent, pětatřicet procent drží skupina investorů AKIPIA v čele s Michalem Strnadem a patnáct procent si ponechává skupina J&T jako pasivní investor. Máte rozdané role, jak budete území rozvíjet?
Penta je vedoucí developer, který určuje směr a vize. AKIPIA je kontrolní investor, který dohlíží na to, aby projekt plnil finanční parametry, na nichž jsme se dohodli, a J&T to bere jako pasivnější investiční příležitost. Takže tam zůstává s menším podílem a bude mít v projektu roli spíše finanční bez ambicí developersky participovat.
Předpokládám tedy, že můžeme čekat podobný proces, jaký jste rozjeli třeba v rámci projektu Florenc21.
Přesně tak. Budou to opět architektonické soutěže, chceme být transparentní, takže plánujeme veřejné participace, živé diskuze s veřejností o tom, jaké veřejné funkce a občanská vybavenost by v území neměly chybět. Myslím si, že Penta je v toto ohledu průkopníkem multifunkčních developmentů a neustále se posouváme. Je to vidět třeba právě na oblasti Florenc21, kde také kombinujeme několik funkcí.
A Holešovice to stejně jako Florenc také dovolují. Může tam být hotel, kanceláře, vlastnické a nájemní bydlení. Budou tam školy, školky, kulturní a sportovní zařízení. Může tam být i obchodní centrum lokálního významu. Je to zkrátka plnohodnotná čtvrť s deseti tisíci byty.
To znamená pro dvacet až dvacet pět tisíc lidí. To je mimochodem velikost zhruba Kutné Hory, odkud pochází Marek Dospiva.
Je mi jasné, že v českém developmentu se to odhaduje těžko, ale máte už nějaký přibližný časový harmonogram pro celou výstavbu?
Myslíme si, že to bude projekt na zhruba pětadvacet let.
A s první etapami byste mohli začít kdy?
Někdy v roce 2029 by mohla být zahájena výstavba prvních etap. Takže zhruba za tři roky.
Investiční náklady odhadujete na devadesát miliard korun. To je v rámci Prahy bezprecedentní částka.
Ale jsou to celkové náklady se vším všudy. Takže náklady na akvizice pozemků, financování projektu, stavební výstavby a náklady řízení projektu. Prostě všechny náklady od začátku do konce. Třeba celkové náklady našeho doposud největšího projektu Waltrovka jsou dneska kolem 25 miliard. Takže budeme stavět zhruba čtyři nové Waltrovky.
