Rodinná firma Adama Neumanna se v roce 2020 stala hlavním investorem realitní společnosti Alfred. O necelé dva roky později bývalý generální ředitel WeWork oznámil nový projekt s názvem Flow, který potřebuje zafinancovat částkou 350 milionů dolarů.

Nápadná podobnost Flow se společností Alfred vyvolává otázky o Neumannových záměrech a v neposlední řadě také obavy z možného střetu zájmů.

Minulé pondělí ráno dorazili zaměstnanci realitního startupu Alfred do práce jako obvykle. Jaké však bylo jejich překvapení, když se dozvěděli, že jejich největší investor, bývalý generální ředitel WeWork Adam Neumann, zřejmě vytvořil konkurenční společnost, na jejíž založení navíc vybral 350 milionů dolarů. 

Neumannův nový realitní podnik Flow je okázalý a zároveň tajemný a jeho cílem je budovat „bydlení budoucnosti“, jak na svém blogu napsal podnikatel a investor Marc Andreessen. Motto společnosti Alfred – „vítejte v budoucnosti bydlení“ – zní minimálně velmi podobně.

Neumann v roce 2010 spoluzaložil coworkingovou společnost WeWork a dnes je asi desetiprocentním vlastníkem. Na začátku pandemie významně finančně pomohl newyorské společnosti Alfred sumou ve výši 20 milionů dolarů a v roce 2022 do ní investoval znovu. Prostřednictvím rodinné kanceláře měl dokonce Neumann od října 2020 do května 2022 ve správní radě společnosti Alfred dvě místa.

Ale rozhovory s osmi různými zdroji obeznámenými s působením Neumanna ve společnosti Alfred naznačují, že nejde o typický investorský vztah. Jakmile bylo jasné, že už nemá jak získat nad společností Alfred plnou kontrolu, Neumann se o ni přestal zajímat a poté spustil startup, který, jak se zdá, je jejím konkurentem.

Případ, kdy investor uvede na trh konkurenta poté, co se mu znelíbil směr jeho společnosti, nebo nabyl přesvědčení, že by si na trhu vedl lépe sám, není v Silicon Valley nijak nový. Ale hranice mezi Neumannovými obchodními podíly se stírají a vypadá to se, že spoluzakladatel WeWork položil základy konkurenta společnosti Alfred ještě dříve, než se z portfoliové společnosti vyvázal.

Forbes odhaduje, že Neumann v Alfredu stále vlastní více než deset procent.

„Můj dojem je, že se mu tak dostalo nespravedlivé výhody,“ prohlásil jeden z bývalých zaměstnanců společnosti Alfred. „Bude se chovat dospěle? Bylo by opravdu hrozné, kdyby společnost Alfred potopil.“

Alfred založily Marcela Sapone a Jessica Beck, spolužačky z Harvard Business School a bývalé konzultantky společnosti McKinsey. Společnost původně nabízela doplňkové domovní služby skrze aplikaci, která umožňovala objednat si čištění prádla nebo doručení potravin. Poté se společnost rozšířila o spolupráci s pronajímateli bytů v luxusních nemovitostech a nabízela domácí služby jako součást vybavení.

Během zkušebního provozu v několika budovách v Connecticutu, které Neumann vlastnil, se naskytla skutečná příležitost: mnohem lukrativnější než služby, které Alfred nabízí, by bylo využívání softwaru pro správu nemovitostí. Z evidence majetku pak také vyplývá, že Neumann dokázal na prodeji těchto budov vydělat.

Společnost Alfred se začala přeorientovávat na nový směr podnikání a v březnu 2022 získala 125 milionů dolarů na koupi společnosti pro správu nemovitostí.

Aby získali potřebné finanční prostředky, odvolal Neumann původní podmínku své investice, která by mu umožnila stát se nakonec většinovým vlastníkem společnosti. Poté, co se takto rozplynula možnost někdy v budoucnu Alfred kontrolovat, začal Neumann pomalu ze své portfoliové společnosti ustupovat, přičemž i jeho dva členové představenstva rezignovali pouhých pár měsíců po uzavření obchodu.

Od dvou různých zdrojů jsme zjistili, že tito členové představenstva oznámili rezignaci kvůli možné budoucí spolupráci na projektu s potenciálem konkurovat Alfredu. Forbes některým zdrojům zmíněným v tomto příběhu poskytl anonymitu, jelikož nemají oprávnění veřejně diskutovat o obchodních jednáních společnosti Alfred nebo Adama Neumanna.

David Goldin, mluvčí Neumanna a jeho rodinné společnosti 166 2nd Financial Services, popřel, že by společnost Flow měla konkurovat firmě Alfred. Zpochybnil takové informace a dodal, že oba členové představenstva rezignovali pouze kvůli riziku, že by to mohlo vyvolat debaty o střetu zájmů. Jakékoli personální záležitosti odmítl dále komentovat.

Ještě než se Neumann začal od firmy Alfred odtahovat, zajímal se o jednoho z konkurentů. Podle jistého zdroje ve společnosti Alfred jednal v roce 2021 zakladatel malého startupu Carson Living, který poskytoval podobné služby, s vedením Alfredu jménem Neumanna.

Následně Neumann v tichosti Carson Living získal a jak ukazují obchodní záznamy, souvisí to se založením jeho nové společnosti. Podle jednoho z bývalých investorů totiž zakladatel společnosti Carson Living v současné době pracuje na produktech společnosti Flow. Akvizice Carson Living nebyla zatím nahlášena.

Osobnost roku 2024
Vydání Forbesu Osobnost roku 2024

Různé nemovitosti, které Neumann získal, jsou nyní součástí Flow, prohlásil David Goldin. Produktový a obchodní model společnosti Flow ještě nebyly oznámeny, ale jak uvádí The New York Times, zdá se, že startup se bude zaměřovat na nabízení domovních služeb nájemníkům a zároveň bude poskytovat služby správy Neumannových nemovitostí a pronajímatelů třetí strany.

Vzhledem k tomu, že Alfred nyní provozuje software pro nájemníky a pronajímatele a zároveň vlastní společnost na správu nemovitostí, zdají se ambice těchto dvou startupů až neuvěřitelně podobné.

Forbes zaslal společnosti Alfred podrobný seznam otázek, reakcí Britty Mulderrige, viceprezidentky pro komunikaci a marketing, ovšem bylo pouze stručné prohlášení s popisem cílů a způsobu fungování společnosti. Uvedla také, že v současné době spravuje Alfred 20 tisíc bytových jednotek a jejich technologii používá více než 300 tisíc obyvatel USA.

Investor společnosti Flow Andreessen Horowitz a také investoři Alfredu včetně NEA, Spark Capital a SV Angel odmítli situaci jakkoli komentovat.

„Za Marcelou, Jesse a vůbec celým týmem Alfredu stojíme už od první investice před dvěma lety,“ uvedl ve svém prohlášení Neumannův mluvčí David Goldin. „Jsme nadšeni, že můžeme sledovat, jak Alfred neustále roste, a těšíme se na budoucí příležitosti ke spolupráci.“

Ale přesně jak očekávali bývalí členové představenstva Alfredu, okolnosti, za kterých Neumann spustil svůj nový projekt Flow, vyvolávají otázky ohledně možného střetu zájmů.

V případě, že bude chtít Flow „v rámci svého podnikání nepokrytě budovat software podobný tomu, co vytvořil Alfred, pak by z toho jistě nebyla nadšená ani společnost, ani její ostatní investoři,“ řekl Sean Foote, venture kapitálový investor a zároveň přednášející na univerzitě Haas School of Business v Berkeley, a dodává: „Nevypadá to úplně nejlépe.”

Společnost Alfred, pojmenovaná po fiktivní postavě komorníka Bruce Waynea z filmu Batman, byla uvedena na trh v Bostonu v roce 2014. Na vybudování virtuálního domovníka, který by zaneprázdněným obyvatelům měst pomohl s domácností, získaly zakladatelky Sapone a Beck 60 milionů dolarů během pěti let.

V roce 2020 se k zakladatelkám a prvotním investorům – společnostem rizikového kapitálu Spark Capital a NEA a developerským společnostem Divco West a Invesco – přidal nový hlavní investor: Neumann. Toho října získala společnost v rámci kola série C 42 milionů dolarů, největší část pocházela z Neumannovy rodinné kanceláře, která do Alfredu nalila do 20 milionů dolarů.

Dalším plánem firmy Alfred bylo zahrnout služby virtuálního domovníka do základního vybavení luxusního bydlení. Bývalého generálního ředitele WeWork Neumanna, který byl vyloučen ze své společnosti po neúspěšném pokusu o vstup na burzu v roce 2019, tato ambice velmi zaujala. „Adam byl ohromen tím, čeho tyto dvě zakladatelky a vizionářky za posledních šest let v oblasti zvyšování kvality bydlení dosáhly,“ řekl tehdy Neumannův mluvčí CNN Business.

Generální ředitelka a spoluzakladatelka firmy Alfred Marcela Sapone nyní stojí proti jednomu ze svých největších investorů Adamu Neumannovi, který jejímu startupu konkuruje v oblasti realitních technologií.

Součástí Neumannovy investice bylo, že získal dvě místa ve správní radě Alfredu. Ta zaujali DJ Mauch a Ilan Stern, dle informací ze dvou různých zdrojů šlo o manažery Neumannovy rodinné kanceláře. Bývalý prezident WeWork Arik Benzino byl v Alfredu jmenován do stejné funkce.

Zatímco Neumann a jeho spojenci poskytli své znalosti z dob, kdy budovali obří coworkingovou společnost, tým Alfredu pomohl Neumannovi a provozovateli bytů Greystar v projektu oživení tří bytových domů vlastněných Neumannem, Goldinem a dalšími spoluinvestory v Norwalku v Connecticutu.

Jeden ze spoluvlastníků bytových domů Invictus Real Estate Partners roli Alfredu v projektu poněkud umenšuje a tvrdí, že provozovatel bytů Greystar v Norwalku tři bytové domy spravoval a společnost Alfred zprostředkovávala drobné domovnické služby, jako je úklid domácnosti a venčení psů. Komunikace Invictus s Forbesem proběhla na žádost Goldina.

Bývalí i současní zaměstnanci Alfredu tento popis situace nicméně zpochybnili. Ve stejném duchu se vyjádřil i generální ředitel Greystar Bob Faith, který Forbesu řekl, že hranice mezi jeho společností a Alfredem byly v rámci projektu rozvolněné a že nemovitosti spravovaly společně. Faith a společnost Greystar jsou akcionáři Alfredu již od roku 2019, kdy oznámili strategické partnerství.

„Smazali jsme jasné hranice mezi Alfredem, správou majetku a v zásadě i vlastnictvím, protože Adam nám řekl: ‚Všechno to rozbořme a postavme zase zpět. Uvidíme, co všechno se tím můžeme naučit‘,“ říká Faith.

Pro Neumannovu rodinnou kancelář 166 2nd Financial Services se samotná investice do nemovitostí ukázala být lukrativní. Podle dokumentů soupisu majetku prodali Neumann a jeho spoluinvestoři tyto tři nemovitosti v Norwalku v Connecticutu za 293 milionů dolarů, tedy o 67 milionů dolarů více, než za ně zaplatili. A to jen pouhých 16 měsíců po jejich zakoupení v lednu 2021. Goldin popřel, že by Neumann z takové transakce profitoval.

Experiment všem zúčastněným ale především odhalil, že samotné podnikání Alfredu nebylo příliš lukrativní. Místo toho se ukázalo, že skutečné výdělky byly na straně společnosti Greystar, která používala speciální software pro řízení správy nemovitostí, jako je schvalování požadavků na údržbu nebo renovaci budovy.

Pro zvýšení svých zisků by musel Alfred – nebo jeho konkurent – spolupracovat přímo s pronajímateli a stát se komplexním řešením pro správu nemovitostí, nikoli pouze obecnou našroubovanou technologií.

S myšlenkou na své ponaučení z projektu v Connecticutu začal Alfred v prosinci 2021 hledat nové investory. Jedním z důvodů byla i nutnost zafinancovat nákup správce nemovitosti jménem RKW Residential v Charlotte v Severní Karolíně.

Společnost RKW spravuje na jihovýchodě Spojených států asi 30 tisíc domů, a mohla tedy nakopnout posun Alfredu do oblasti podnikání s lepším výnosem. Částka 35 milionů dolarů ale byla dost vysoká a Alfred potřeboval získat nové finance, aby se mohl posunout.

Jenže tu byl jeden problém: Když totiž v roce 2020 Neumann do Alfredu investoval, zakladatelky společnosti mu odsouhlasily neobvykle výhodné podmínky. Smluvně definovaným bodem obchodu například bylo, že pokud Alfred dosáhne určitých výkonnostních milníků, bude mít Neumann možnost získat další akcie se slevou, která by podle informací od dvou různých zdrojů postačila k získaní 51procentního podílu ve firmě.

V aktuální situaci tato opatření způsobila, že investice do společnosti Alfred nebyla pro případné nové investory nijak lákavá.

Když se tedy Alfred vydal na nelehkou cestu oslovování nových investorů, požádala podle jistých zdrojů společnost Neumannovu kancelář, aby od podmínky odstoupila, protože by to mohlo zkomplikovat proces získávání peněz.

Nakonec se Neumann a jeho 166 2nd opčních listů vzdali a Alfred získal od Rialto Capital, stávajících i nových investorů celkem 125 milionů dolarů. Letos v březnu tak získal RKW Residential. Alfred už ale nebyl jen startup poskytující technologie pro nájemce a pronajímatele, byl také správcem nemovitosti. Po akvizici společnost prošla minimálně jednou vlnou propouštění, situaci odmítla jakkoli komentovat.

V květnu pak Neumannovi zástupci Mauch a Stern odstoupili z představenstva Alfredu kvůli obavám ze střetu zájmů.

Neumannův tým se začal z Alfredu pozvolna stahovat a jeho společníci si postupně registrovali různé podnikatelské subjekty, působící na Floridě. Mnohé z nich používaly právě název Neumannovy společnosti Flow nebo také FOL – údajná zkratka pro „future of living“.

Ve stejný den v červenci 2022 podalo žádost o registraci společnosti na Floridě několik právnických subjektů s Flow nebo FOL v názvu. Všechny uvedly jako kontaktní osobu Marii Stellu Templo, bývalou hlavní právní zástupkyni společnosti WeWork. Na všech žádostech byla stejná adresa na Bay Harbour Islands, severně od Miami Beach.

Jedna ze společností se jmenuje Flow Carson a podle názvu se zdá být spojena s Carson Living, firmou, kterou Neumann získal v roce 2021 a která je přímým konkurentem společnosti Alfred.

Jerry Kestenbaum, investor Carson Living, akvizici potvrdil, ale na otázky, kdy přesně k ní došlo, neodpověděl. Ve svém profilu na LinkedIn však uvádí červenec 2021 jako datum ukončení své role „investora / člena představenstva“ společnosti Carson Living. Podání žádost o registraci společnosti Flow Carson na Floridě uvádí odpovídající subjekt registrovaný v srpnu 2021 v Delaware.

Další z nově registrovaných společností je také FOL Management LLC. Než ale byla v červenci 2022 podána žádost o povolení k podnikání na Floridě, byla v září 2021 zaregistrována v Delaware – tedy měsíce předtím, než se Neumann vzdal svých práv na získání nadpoloviční většiny v Alfredu.

Nabídky pracovních míst ve společnosti FOL Management, které jsou v současnosti již staženy, uváděly následující popis FOL Management: „… ráda by znovu objevila rozmanitost rezidenčních nemovitostí“ a „přenastavila ekonomické zkušenosti nájemců“ pomocí „využití nových technologií“ – to je cílem nabídky, která je nazvaná „ambiciózní vize bydlení budoucnosti“.

Snahu Neumanna a jeho společnosti Flow ohánět se podobnými termíny popsal na svém blogu Marc Andreessen jako „přímý útok“ na současné projekty v oblasti rezidenčních nemovitostí, v důsledku čehož by mohli nájemci „znovu zvážit celý hodnotový řetězec“.

Goldin odmítl vysvětlit, jak spolu Flow a další FOL společnosti souvisejí. Flow se nezdá být spojen s Flowcarbon, jiným Neumannovým nedávným projektem, který slibuje renesanci obchodování s emisními povolenkami s kryptoměnou nazvanou Goddess Nature Tokens.

Co se týká Alfredu, dva různé zdroje uvádějí, že prezident společnosti a Neumannův bývalý důležitý hráč Benzino nedávno podepsal dohodu o ukončení spolupráce a v tichosti společnost opustil. Benzino na naši žádost o komentář nereagoval.

V době zveřejnění zůstává Neumann hlavním investorem společnosti a v dohledné době se to nemusí nijak měnit. Vzhledem k tomu, že celý tým jeho rodinné firmy z představenstva odstoupil, nebude již Neumann ve firmě Alfred jednat jako zmocněnec, řekl Eric Koester, profesor Georgetownské univerzity. Goldin odmítl jakkoli komentovat Neumannovy plány s majetkovým podílem v Alfredu.

Na firmu Alfred ale již možná účinky Neumannova vlivu dopadly. Jeden z apartmánových domů v Norwalku v Connecticutu, kde byla společnost součástí experimentu s Greystar, byl uveden na webu firmy Alfred jako příklad toho, jakým způsobem fungují s pronajímateli.

Když se tam ale reportér Forbes přijel podívat, aby si promluvil s obyvateli, jeden z nich řekl, že aplikace, kterou budova doporučuje k používání, je Carson, což je Neumannem vlastněný konkurent. Apartmány Norwalk z webu Alfredu zmizely.