Forbes.cz se ptá českých miliardářů, majitelů či šéfů firem na to, jak se podle nich bude po pandemickém roce 2020, jehož dopady pocítil každý segment ekonomiky, vyvíjet obor, v kterém podnikají. A jaké výzvy a příležitosti jim koronavirus přichystal pro nadcházející rok.
66. nejbohatší Čech a majitel developerské skupiny Ekospol Evžen Korec z mnoha důvodů počítá s velkým tlakem na ceny bytů. Proč a kam až podle něho mohou klesnout a co mohou zájemci o byt nebo dům v příštím roce na realitním trhu očekávat? O tom se nyní detailně rozepisuje ve svém komentáři.
Rozepisovat se o tom, že uplynulý rok 2020 byl zcela mimořádný, by bylo nošením sov do Atén. Každý z nás sám na sobě velmi citelně poznal, že jistoty 21. století dokáže během pár okamžiků vzít něco tak malého, jako je nově zmutovaný virus. V tomto případě koronavirus. Ten tvrdě zaútočil na naše dosavadní jistoty, když nekompromisně přetrhl předchozí ekonomický růst. Bylo sice jasné, že růst trvá už příliš dlouho a nějaká korekce v podobě stagnace, či dokonce mírného poklesu dřív nebo později přijít musí, takovou černou labuť ale nečekali ani ti největší pesimisté.
Takový knock-out jako celosvětová ekonomika by nedostal ani nepřipravený boxer od Muhammada Aliho v dobách jeho největší slávy. Nikdo z nás ještě nezažil, aby se ekonomika na dlouhé týdny zcela uzavřela. Aby se lidé báli potkávat, aby jim bylo znemožněno svobodně cestovat. To poslední si sice ti starší z nás pamatují, ale ani v těch nejhorších snech nás nenapadlo, že se tyto noční můry opět někdy vrátí.
Ekonomické i zdravotní následky koronavirové pandemie budeme pociťovat ještě mnoho let, přičemž ten nadcházející bude z tohoto pohledu nejkritičtější. Zkrachují tisíce, nebo spíš desetitisíce malých firem a živnostníků, o práci přijdou stovky tisíc lidí. Mnoho domácností už nyní vyčerpalo všechny rezervy, měly-li vůbec nějaké.
Stejně tak firmy působící v oborech, které byly z ničeho nic ze dne na den zcela vypnuty. Nikdo příliš neřeší, co bude s jejich majiteli a zaměstnanci. Kde vezmou peníze na pravidelné platby, v první řadě na zajištění vlastního bydlení. Přitom je zcela reálné, že současná krize a razantní omezení budou trvat ještě dlouhé měsíce.
Když už jsme u bydlení, tak se dostáváme k byznysu naší společnosti Ekospol, který už 29 let připravuje cenově dostupné bydlení. S tím, jak cena nových bytů (nejen) v Praze v posledních pěti letech nepřetržitě rostla, může znít používání sousloví cenově dostupné bydlení trochu nepatřičně. Ceny bytů se opravdu v mnoha případech dostaly vysoko nad hranici, kterou je trh ještě schopný akceptovat.
Obrovská poptávka vyplývající z rostoucí ekonomiky a pozitivních očekávání domácností společně s extrémním nedostatkem volných pozemků vhodných pro větší bytovou výstavbu vedla k tomu, že bydlení zdražovalo doslova před očima. Svou velkou roli však měl i růst cen stavebních prací a stavebního materiálu. Období hojnosti, kdy se s nadsázkou prodal takřka jakýkoli byt, však s příchodem koronaviru skončilo. I realitní trh dozná značných změn.
Miliardář a majitel developerské skupiny Ekospol a také vášnivý chovatel psů Evžen Korec. Foto | Michael Tomeš
Tou zásadní bude ještě větší orientace zákazníků na cenu nového bytu. Do pozadí půjdou další klíčová kritéria, jako je například lokalita či velikost bytu, jedinou hlavní roli sehraje peněženka klienta či jeho úvěrové možnosti pro zisk hypotéky. Cena rozhodne o tom, zda si vybraný byt zájemce koupí, nebo ne. Současná průměrná cena nového bytu v Praze atakuje hranici 110 tisíc korun za metr čtvereční, což je pro většinu zájemců o vlastní bydlení neakceptovatelné.
Stejně jako při poslední ekonomické krizi před deseti lety budou lidé vyhledávat byty s nejlepším poměrem kvality a ceny. Kupovat budou jen byty s cenou maximálně do 100 tisíc korun za metr čtvereční. Ve statistikách se to projeví tím, že ceny levnějších bytů budou stagnovat, naopak nejdražší budou nejprve cenu držet, aby v konečné fázi přece jen zlevnily. Očekávám, že nízký až nulový zájem o předražené ležáky povede k tomu, že jejich cena klesne v řádu jednotek procent. I tak budou mít firmy velké problémy takovéto byty prodat. Zájemci totiž zjistí, že označení luxusní je pouze marketingovou nálepkou ve skutečnosti vyjadřující výrazně dražší.
Opravdu luxusních bytů, které by si toto označení opravdu zasloužily, je na trhu jen pár. Leží ve výjimečných lokalitách s neopakovatelným výhledem. Určitě je nenajdete v projektu s mnoha desítkami, či dokonce stovkami dalších bytů.
Fenoménem, který začne ještě více nabývat na síle, budou investoři kupující byt jako bezpečné uložení a výhodné zhodnocení peněz. Už nyní jejich poměr mezi kupujícími u některých projektů přesahuje 40 procent a zcela jistě poroste výrazněji. Nemovitosti totiž představují investici, která neztrácí hodnotu, naopak i v těžkých dobách přináší pravidelný výnos. To se opakovaně potvrzuje při všech ekonomických krizích.
Investice do nemovitostí proto v současnosti představují jednu z mála jistot a bezpečnou investici. Více než kdy jindy je ale nutné pečlivě posoudit, zda je nabízená cena přiměřená. Stačí dodržovat jednoduché Korcovo pravidlo. To říká, že konečná prodejní cena bytu musí představovat maximálně 20násobek ročního nájemného v dané oblasti.
Pro lidi disponující jednotkami milionů korun je i nyní nejvhodnější investicí byt k dalšímu pronájmu. Nejen že své peníze dobře zhodnotí, protože cena nemovitostí v čase roste, ale ještě získají pravidelný příjem z nájmu. Investoři preferují hlavně garsonky a menší byty 2+kk, protože u nich mohou dosáhnout nejlepších výnosů a návratnosti. Dá se proto očekávat, že takových bytů bude v nových bytových projektech ještě více než nyní.
Pokud jde o samotné developery, tak na budoucím realitním trhu budou prosperovat jen takové firmy, které dokážou nabídnout cenově dostupné byty. Nejen pro domácnosti, ale i investory. Mezi jednotlivými developery se přiostří konkurenční boj a přetahovaná o každého klienta bude ještě intenzivnější. Konkurenční výhodu budou mít ti, kteří mají z minulosti dostatek pozemků pro výstavbu velkých bytových areálů. Právě úspory z rozsahu v rezidenčních projektech se stovkami bytů dokážou srazit jejich cenu na přijatelnou úroveň.
Bytová výstavba a potažmo celé stavebnictví je zcela závislá na povolovacím procesu, který je u nás neuvěřitelně složitý a pomalý. Povolit středně velký rezidenční projekt se stovkami bytů trvá průměrně pět let, přičemž akceptovatelný by byl maximálně jeden rok.
Neočekávám v nejbližší době žádné výrazné zrychlení povolování projektů, to by mohl přinést až projednávaný nový stavební zákon. Poslanci a senátoři ho musí stihnout schválit do blížících se parlamentních voleb, protože jinak spadne pod stůl a celá náročná práce bude muset začít znovu. I kdyby byl přijat, tak jeho účinky se projeví až s mnohaměsíčním zpožděním.
Výstavba se proto ani v roce 2021 příliš měnit nebude a bude závislá hlavně na tom, jako velké množství z připravovaných rezidenčních projektů se podaří developerům dotáhnout po letech schvalování do zdárného konce. Zájemcům o vlastní bydlení nezbyde než doufat, že mezi nimi budou i větší projekty s cenově dostupnými byty.
