Okolí O2 areny čeká proměna za miliardy. Radnice jde do souboje s developery

Ještě před rokem 2004 stály na pomezí Libně a Vysočan jen továrny a bývalé výrobní areály. Rozvoj celé oblasti započala O2 arena, kterou v roce 2019 doplnilo kongresové centrum O2 universum. A teď se postupně má začít i celé okolí jednoho z nejznámějších sportovních a kulturních stánků v Česku měnit k nepoznání.

Aktuálně se dokončení blíží výstavba budovy Harfa Business Center pod taktovkou skupiny Kaprain investora Karla Pražáka a stejně tak i stavba Stages Hotel Prague od společnosti Bestsport, spadající pod skupinu PPF.

A ještě větší plány má s územím radnice Prahy 9. Ta chce z okolí O2 areny, kde se nyní nachází nevyužívané výrobní haly a další stará výstavba, vybudovat nové centrum městské části. Zástupci radnice představili urbanistickou studii, která ukazuje, jak má v budoucnu celé území vypadat.

Praha 9 chce, aby se studie stala závaznou pro všechny budoucí investory v území a všechny potřebné změny územního plánu, které si přeměna brownfieldu na živou čtvrť vyžaduje, se řídily podle ní. Celkové stavební náklady v oblasti se podle odhadů budou pohybovat kolem deseti a půl miliardy korun.

„Pokud chceme co nejvíce ovlivnit podobu výstavby, musíme se snažit o to, být hlavním hráčem v území,“ říká starosta Prahy 9 Tomáš Portlík. Městská část proto oslovila společnost Howden ČKD Compressors s tím, že má zájem o odkup jejích pozemků o rozloze zhruba tří hektarů.

Společnost Howden totiž přesunula svoji výrobu do Kbel a nyní hodlá velké výrobní haly na východ od O2 areny prodat. A právě tyto pozemky v centrální části celého území jsou pro Prahu 9 klíčové pro to, aby mohla co nejvíce promlouvat do toho, jak má výstavba vypadat.

Městská část chce centrem budoucí čtvrti vést nové náměstí Emila Kolbena, které má být vlajkovou lodí veřejného prostoru a spojnicí s areálem O2 areny.

Kolem náměstí mají vzniknout bloky budov převážně s bydlením, ale i s kancelářemi a obchody. V plánu je také vybudování nové školy a uvnitř zástavby se počítá se zklidněnou zónou s maximální povolenou rychlostí 30 kilometrů za hodinu. Celkem má na pozemcích vzniknout bydlení pro více než sedm tisíc lidí.

„Cílem je postavit opravdové město krátkých vzdáleností, kde budou mít obyvatelé všechno k dispozici,“ popisuje Jiří Řezák z ateliéru Qarta architektura, který na urbanistické studii pracoval. V ní je i prostor pro dvě výškové budovy se zhruba pětadvaceti podlažími.

Pokud by městská část pozemky, o které má zájem, skutečně dokázala koupit, slibuje si od toho, že pro oblast navrhne urbanismus a poté, co dojde ke shodě nad podobou území, pozemky opět rozparceluje a rozprodá soukromým investorům.

V tu chvíli už na pozemcích bude změněný územní plán se všemi potřebnými povoleními, čímž hodnota pozemků vzroste a radnice na celé věci nakonec vydělá. Navíc bude moci jako přímý vlastník pozemků více ovlivnit i podobu výstavby na sousedních pozemcích, o které se poperou soukromí investoři.

Je ale otázka, jak dokáže samospráva uspět na trhu v konkurenci developerů, kteří o pozemky společnosti Howden budou mít rovněž zájem. „Snažíme se počítat stejně jako soukromí investoři. Bude to ale pro Prahu 9 takový test,“ říká odborník na realitní poradenství Eduard Forejt, který městské části s koupí pozemků pomáhá.

Inspirací je podle starosty Portlíka především německý Hamburk. Tam místní samospráva postupovala obdobně při plánování výstavby na místě bývalého přístavu, kde nyní stojí moderní čtvrť HafenCity.

„Město tam odkoupilo pozemky, rozhodlo, kde bude veřejná vybavenost, byty, kanceláře, a pak nechalo soukromé investory, ať je vybudují. Vznikla naprosto unikátní čtvrť,“ říká Portlík. „Teď máme příležitost udělat to podobně,“ dodává.

Vliv na výstavbu chce mít Praha 9 ale i v případě, že se jí pozemky vykoupit nepodaří. Sloužit k tomu má právě zmiňovaná urbanistická studie, která případným investorům zjednodušeně řečeno říká, co jim u samosprávy snadno projde bez toho, aby se celý proces zbytečně táhl několik let.

I tak je ale většina výstavby v okolí O2 areny ještě poměrně vzdálená. „Za tři roky to tu bude vypadat stejně, začne se možná něco bourat. Nejdéle totiž trvá ten úřední postup,“ vysvětluje vedoucí stavebního úřadu Prahy 9 Karel Horejš. Podle něj se začne nové centrum Vysočan budovat nejdříve za nějakých šest let.

O pozemky kolem O2 areny mají zájem i velcí hráči na poli developmentu. Podle informací Forbesu tu například s dalšími investicemi počítá už zmíněný miliardář Karel Pražák. O lokalitu se zajímá také Central Group miliardáře Dušana Kunovského a vzhledem ke své pozici v Praze 9 by se o pozemky mohla ucházet také například Skanska.

„Jen na pozemku společnosti Howden může vzniknout nějakých 633 bytů. Je tedy zřejmé, že do toho půjdou všichni velcí hráči z okolí. Vzhledem k tomu, že prodej zastupuje mezinárodní společnost Colliers, jsou možné i zahraniční peníze,“ říká Forejt.

Podle něj je i pro investory důležité, že město dává dopředu najevo, co si v území představuje. „To největší chudnutí nastává ve chvíli, kdy projekt vzniká příliš dlouho. Čekat patnáct let na povolení se prostě prodraží,“ vysvětluje.

V současnosti se o pozemky v daném území dělí šest velkých vlastníků. Kromě společnosti Howden je to ještě například firma TIVO, Auto Kelly Real nebo zmiňovaný Bestsport.

Změnit se má také okolí stanice metra Českomoravská, která je hlavním místem, odkud k O2 areně přichází návštěvníci cestující hromadnou dopravou, a která nyní rozhodně nepůsobí reprezentativním dojmem. „Aktuálně se připravuje dostavba stanice, zruší se autobusové nádraží mezi stanicí metra a halou a celé by to mělo dotvořit prostor kolem O2 areny,“ popisuje Horejš.

Hlavním investorem projektu je developerská společnost Crescon, která zvítězila ve veřejné obchodní soutěži Dopravního podniku hlavního města Prahy. Záměr je nyní v územním řízení.