Už dvakrát se pokoušel Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) prodat v elektronické aukci pražský Palác Broadway. A dvakrát neuspěl.
Teď to zkouší napotřetí: na konci minulého týdne vyhlásil elektronickou aukci, která se uskuteční od 8. do 10. srpna. Cena začíná stejně jako v předchozích dvou pokusech na 1,05 miliardy korun s tím, že minimální příhoz je 200 tisíc. Jedná se o nejvyšší startovací částku v historii aukcí ÚZSVM.
„Věřím, že se nám pro tuto výjimečnou nemovitost podaří najít definitivního vlastníka, který jí vdechne nový život,“ uvedla generální ředitelka ÚZSVM Kateřina Arajmu. Na stránkách úřadu se o Paláci Broadway píše jako o unikátní investiční příležitosti v nejlukrativnější části Prahy.
Že jde o lukrativní část města, nemůže nikdo rozporovat – dvě nevydařené aukce ale naznačují, že z investičního pohledu není památkově chráněná stavba žádným trhákem. Důvodem je především nájemní smlouva, kterou je palác zatížen a která platí až do roku 2048.
V roce 1993 ji podepsaly České dráhy se společností M. I. C. C. Prague, kterou vlastní mezinárodní investiční a developerská společnost AFI Europe. Ta je nadále nájemcem paláce a ročně za jeho využívání platí zhruba třicet milionů korun.
„Skutečně se jedná o výjimečnou adresu v rámci Prahy. Nicméně investice do nemovitostí, zejména pokud se jedná o částky převyšující jednu miliardu korun, musí dávat i ekonomický smysl,“ připomíná Tomáš Szilágyi z poradenské společnosti Colliers International, která se zabývá komerčními nemovitostmi.
„Nájemní smlouva do roku 2048 v podstatě znemožňuje novému majiteli optimalizovat skladbu nájemců a tím i výnos z pronájmu,“ vysvětluje a dodává, že je navíc ve prospěch stávajícího nájemce zřízeno předkupní právo. „I to hraje roli při rozhodování, zda se investiční příležitosti věnovat, či nikoli,“ konstatuje Szilágyi.
O problematičnosti nájemní smlouvy mluvil při druhém aukčním pokusu také majitel Divadla Broadway Oldřich Lichtenberg, který uvedl, že palác kvůli zmiňované smlouvě nebude chtít koupit. Právě smlouva je podle něj důvodem, proč se nemovitost v dražbě opakovaně nedaří prodat. „Kdyby jí palác nebyl zatížen, peníze by na něj bylo možné sehnat, tu hodnotu má,“ řekl Lichtenberg.
Nového majitele navíc čekají výrazné investice: v poslední době se v komplexu dělaly jen udržovací opravy a větších úprav se Palác Broadway ve své moderní historii nedočkal. „V průběhu času byl postupně rekonstruován, nicméně typově již aktuální stav neodpovídá tržnímu standardu moderních nemovitostí,“ přibližuje Szilágyi.
„Nový majitel musí počítat s poměrně zásadní investicí do rekonstrukce tak, aby nemovitost nejen odpovídala unikátní lokalitě, ale zejména aby byla konkurenceschopná,“ upřesňuje. Ukázkou podobného projektu je podle něj například probíhající rekonstrukce bývalé budovy Komerční banky u Prašné brány – na adrese Na Příkopě 33 se dokončuje přestavba na kancelářskou a obchodní budovu Via Una.
Když odhlédneme od investičně nepříliš výhodné nájemní smlouvy, patří Palác Broadway mezi nemovitosti, které se v metropoli prodávají jen výjimečně. „Obdobné investiční příležitosti jsou poměrně vzácné. Jako příklad můžeme uvést projekt 100 yards na adrese Na Příkopě 23–27 společnosti LaSalle IM. Ten byl na prodej před několika měsíci, nakonec ale z prodeje sešlo a majitel se rozhodl, že projekt realizuje sám,“ říká Szilágyi.
Palác Broadway, který leží mezi ulicemi Na Příkopě a Celetná a pochází ze třicátých let minulého století, tvoří tři propojené trakty. V suterénu domu bylo v roce 1938 otevřeno kino Cinema Broadway s tehdy nejmodernějším projekčním a zvukovým zařízením. Celkem je v komplexu 5375 metrů čtverečních kancelářských ploch a přes tři tisíce metrů čtverečních obchodních ploch, včetně plochy využívané divadlem.
ÚZSVM převzal celý komplex do svého majetku v roce 2016 od tehdejší Správy železniční a dopravní cesty (dnes Správy železnic).
Nejprve ho nabídl jiným státním institucím, ale žádná z nich o palác neprojevila zájem, a tak úřad vyhlásil dražbu s rekordní vyvolávací cenou.
V první a ani v následné druhé dražbě však nikdo nepřihodil a své přednostní právo k podání nabídky ve výši minimální vyhlašované ceny zatím nevyužil ani nájemce.
Dosud nejvyšší částku, a to 790 milionů korun, získal podle úřadu stát z prodeje areálu na náměstí Republiky v Praze. Další z nejvyšších částek přinesla dražba pražského areálu U Půjčovny, který se po stech příhozech prodal za 355,1 milionu.
