Když se v polovině června objevila zpráva, že ministerstvo kultury zamítlo přestavbu paláce Savarin, do které hodlá developerská společnost Crestyl investovat zhruba deset miliard korun, zdálo se, že je konec s ambiciózním projektem, který počítá i s galerií pro Muchovu Slovanskou epopej.
Postupně ale vyšlo najevo, že ministerstvo kultury vydalo negativní stanovisko ke kladnému rozhodnutí pražských památkářů z roku 2017. Ti ale tehdy posuzovali původní projekt od Jakuba Ciglera.
Crestyl však plány na Savarin, který v budoucnu propojí vnitroblokem a pasážemi Václavské náměstí s ulicemi Na Příkopě, Jindřišská a Panská, od té doby zásadně změnil, dokonce vyměnil i architekta. „Aktuální návrh už má pozitivní stanovisko ze všech úrovní památkové péče, včetně Národního památkového ústavu,“ vysvětluje generální ředitel Crestylu Simon Johnson.
Ukázkový příklad délky českých povolovacích procesů, kdy ministerstvo v roce 2022 přezkoumává rozhodnutí magistrátních památkářů z roku 2017, podle něj vyvolal kolem projektu zbytečnou paniku.
Jak to tedy je? Bude se Savarin stavět, nebo ne?
Je to velmi jednoduché: Savarin bude. Již dříve jsme projekt rozdělili do dvou samostatných částí. Jednou je palác, který navazuje přímo na ulici Na Příkopě. Tam již začala na konci loňského roku rekonstrukce, do které teď investujeme přibližně 400 milionů korun. Rekonstruujeme barokní palác do původního stavu a myslím, že každý se na to už těší.
Ta druhá část je nová stavba, která byla původně navržená Jakubem Ciglerem, teď je podle návrhu Thomase Heatherwicka. Zde probíhá územní řízení, ta stavba je v procesu odvolacích řízení a jedno z těch stanovisek odboru památkové péče magistrátu se přezkoumává na ministerstvu kultury. To, co jsme viděli v médiích, bylo negativní stanovisko k věcem, které již ale aktuálně v tom projektu nejsou, proto jsme pana ministra požádali o přezkoumání toho rozhodnutí. To je aktuální stav.
To rozhodnutí, které bylo vypuštěno do médií, bylo nějaké čtyři měsíce staré, takže asi někdo, kdo nás nemá rád, se rozhodl něco pustit ven. Pokud se pan ministr rozhodne v náš prospěch, budeme dál pokračovat v územním řízení. A měli bychom být schopni zahájit stavbu do roka od toho rozhodnutí.
Ministerstvo se tedy před pár měsíci vyjádřilo negativně k projektu, který už není aktuální pár let?
Přesně tak. My jsme od zahájení procesu územního řízení s původním návrhem od Jakuba Ciglera, který je mimochodem mimořádný architekt a spolupracujeme s ním na další části projektu, poměrně zásadně změnili cestu. Návrh od Thomase Heatherwicka, který chceme realizovat, zcela změní charakter toho vnitrobloku, přidal volné a veřejné fasády a veřejné střechy, které nás strašně lákají.
Jakmile bude potvrzené územní rozhodnutí na ten původní návrh, budeme žádat stavební úřad o změnu na nový koncept. Ten už totiž má pozitivní stanovisko ze všech úrovní památkové péče, včetně Národního památkového ústavu i magistrátních památkářů, takže příprava na tom je intenzivní a už poměrně daleko.
A panuje i shoda s městem například na tom, že v projektu nebudou rampy do garáží na Václavském náměstí…
Je to jedna z těch věcí, které se v projektu měnily. Svět se teď na koncept parkování ve světle požadavků ESG kouká úplně jinak než tomu bylo na počátku projektu. My jsme se před čtyřmi nebo pěti lety rozhodli, že nebudeme dělat obrovské parkování pro potenciální návštěvníky, ale spíš rozšíříme vestibul metra Můstek.
Savarin, Crestyl
Savarin, Crestyl
Savarin, Crestyl
Po dohodě s dopravním podnikem jsme vytvořili nové připojení na metro, které vhodně nahrazuje nutnost automobilové dopravy. A po dlouhém projednávání na magistrátu a radnici Prahy 1 jsme došli k dohodě, že město podporuje záměr i myšlenku nahradit automobilovou dopravu vestibulem metra. Bylo to správné rozhodnutí. Je to více moderní řešení.
Říkal jste, že do roka od územního rozhodnutí zahájíte stavbu. Jak to vychází s jejím dokončením?
Ještě nemáme vybraného generálního dodavatele, ale je rozumné očekávat, že takovou stavbu bychom mohli dokončit zhruba tři roky po jejím zahájení.
V Savarinu má být i galerie pro Muchovu Slovanskou epopej. V této věci už je vše dohodnuté?
To je něco, na co jsme opravdu pyšní. Příležitost udělat něco takového je věc, kterou jako developer moc často nemáte. Koncept je rámcovou dohodou ze začátku roku podepsaný s městem a říká, že Crestyl na svoje náklady vybuduje novou galerii. Ta bude srovnatelná snad jen s Van Gogh Museum v Amsterodamu. Bude to prostor nejen pro Slovanskou epopej, ale stane se galerií popisující život Alfonse Muchy a dobu, ve které tvořil.
Obsahovat bude několik sálů a prostor, což dá dohromady přes šest tisíc metrů v nejvyšším standardu moderních galerií ve světě. Interiér je navržený Thomasem Heatherwickem, což je na jednu stranu fantazie, na druhou stranu je to ale také mimořádně investičně náročné. A přidává to na Václavské náměstí zpátky něco, co má obrovskou hodnotu. Vadí mi, když slyším, že umístěním Slovanské epopeje pod zem děláme něco špatně. Sál pro epopej ale bude ohromný.
A Alfons Mucha, když navrhoval své verze, jak by měl ten sál vypadat, umisťoval obrazy v určitém sledu. Mají být vidět jeden po druhém a to ještě nikdo nikdy takto vystavit nedokázal. Vždy jsou třeba zády k sobě a podobně. U nás je to možné proto, že hala bude pod parkem a ten nemá nad sebou žádný objekt, tedy nemá žádné těžké statické elementy. De facto umíme vytvořit takhle obrovskou halu přímo na metru v centru města.
Jak to vypadá s celkovou investicí do Savarinu? Prodražuje se ten projekt při aktuálních cenách na stavebním trhu?
Velmi hezky připomínáte problém každého developera ve světě. Stavební náklady se v posledních dvanácti měsících zvýšily o dvacet procent. My proto předpokládáme, že budou nějaké korekce ceny. Pro samotný prostor pro epopej jsme nicméně uvažovali investici do šestnácti milionů euro. Celková investice do Savarinu je asi deset miliard korun.
Ještě bych rád dodal, že je to sice velký projekt v centru, ale zároveň zachováváme všechny uliční fasády. Celý bývalý areál byl kontaminovaný průmyslovým vnitroblokem a my tyto historicky nezajímavé průmyslové objekty odstraňujeme. Člověk, který prochází kolem, ten rozdíl vlastně navenek nepozná. Tedy kromě toho, že budovy obnovíme a rekonstruujeme v souladu s památkovými pravidly v Praze 1.
Nová výstavba se však objeví v samotném vnitrobloku, který byl nepřístupný, zanedbaný a teď tam bude fantastický veřejný park, veřejné fasády, veřejné střechy. Vše bude k dispozici pro veřejnost. Když sečteme všechny veřejné plochy, dostaneme se na podobnou velikost, jako má třeba Františkánská zahrada. Bude to pozitivní změna.
Chystáte tam také obchody a další služby. Čeho všeho se dočkáme?
Projekt má několik částí. Není to jen obrovský komplex, který někam umisťujeme, je to několik dílčích prostor, které na sebe navazují. Máme tam třeba krásný food hall pod hlavičkou Time Out, což je známý brand. Bude tam patnáct volných kuchyní, které budeme provozovat tak, že do nich budeme investovat a bude to fungovat jako prostor, kde si mladí kuchaři nebo začínající restaurace budou moci vyzkoušet, jak jim to půjde na trhu.
Když někde pracujete jako kuchař a chcete začít s vlastní restaurací, je ten začátek strašně těžký. Musíte si pronajmout prostor, mít dostatek kapitálu nebo úvěr. Když budete mít ale dobrou reputaci nebo zajímavý produkt, přijdete k nám bez nutnosti vstupního kapitálu. A pokud vám to bude fungovat, můžete tam být dva roky a pak jít do vlastního. Je to takový inkubátor pro gastro trh. Vedle toho tam bude živá hudba, galerie, výstavy. Chystáme i supermarket, čistírnu a další služby.
Savarin, Crestyl
Takže během cesty na metro tam zařídíte veškeré záležitosti pro každodenní život. Je to příležitost dostat zpátky na Václavské náměstí klasické tržiště. Ono je Václavské náměstí v poslední době velmi turistické a Pražan tam moc nechodí. Snaha je tuto část obnovit tak, aby byla i pro obyvatele města a natahala zpátky kvalitní retail, který se přesunul spíše na náměstí Republiky.
To asi ladí i s tím, co se snaží dělat Praha v rámci rekonstrukce spodní části náměstí a dalších projektů, včetně snahy vrátit na náměstí tramvaje.
Ten nápad vést na náměstí tramvaj se nám moc líbí. Rekonstrukce spodní části náměstí je hezký vzor, jak by měl ten prostor začít fungovat. Je to velmi hezky udělané a podporujeme to. Naše pasáže vlastně budou připojeny na ulice bez jakýchkoli posuvných dveří, jsou to otevřené prostory, které vytvoří hezký tradiční komplex pražských pasáží.
Pojďme k dalším vašim projektům. Velký projekt DOCK na Palmovce už máte kompletně hotový?
Dokončujeme ho, jsou to už jen poslední detaily. Máme tu přibližně devadesát tisíc metrů kancelářských ploch. DOCK je jedna z našich vlajkových lodí a podle mě ukázka toho, co může development přinést do města.
Původně tam byl kontaminovaný brownfield, prodejny ojetin, nepořádek. Teď je tu asi 500 nových bytů. Ale důležité je hlavně to, že tu máme multifunkci. Je tu retail, veřejná prostranství, restaurace, krásné byty, kanceláře.
Hagibor, Crestyl
Hagibor, Crestyl
Nedávno jste zahájili také výstavbu čtyř budov na Hagiboru. Co tam plánujete?
Hagibor má podobný koncept jako DOCK. V docích máme vodu, v Hagiboru zase přírodu. I tam budou byty, kanceláře, služby, retail. Opět se zaměřujeme na veřejné prostory a nízkou hustotu zástavby s velkým množstvím zeleně.
Hagibor byl takovou bariérou mezi metrem Želivského a rezidenčními komplexy okolo. Lidé radši popojeli tramvají, protože tam nebylo nic zajímavého ani přes to území nešlo projít. My chceme ty zóny a metro propojit, protože pěší vzdálenost není nijak velká, jen tam potřebujete mít zajímavou část města, kterou chcete procházet, zastavit se tam.
Takže to bude taková klasická městská čtvrť…
Ano. Poměr administrativa a bydlení bude jedna ku jedné a v přízemí domů budou služby, obchody, restaurace.
Kolik vás výstavba Hagiboru bude stát?
Tam je to zhruba devět miliard korun.
Jaká je strategie Crestylu do dalších let? Chcete se zaměřovat na podobné multifunkční čtvrti?
Naší strategií je hlavně růst. Investovali jsme výrazně v Polsku, kde se soustředíme na bytový trh. Na českém trhu je Crestyl na bytovém trhu známý a silný brand, takže nadále rosteme a máme letos šest nových akvizic, kde postupně budeme uvolňovat na trh další projekty po Praze. Velmi intenzivně se věnujeme také brněnskému trhu, máme tam hezké transakce, kdy přineseme na trh více než šestnáct set bytů.
Zároveň v Brně připravujeme multifunkční komplex v centru vedle stávajícího Tesca. Jestli říkáme o Savarinu, že je to unikátní příležitost v Praze, tak v Brně je ten prostor kolem hlavního nádraží to samé. Také jde o pozemek v centru, na kterém postavíme rozsáhlý komplex, kde bude více než osmdesát tisíc metrů ploch.
Zahájili jsme také rekonstrukce objektu na pražském náměstí Republiky hned vedle Kotvy, kde budujeme překrásný kancelářský objekt s retailem nazvaný NR7. To je stavba, která bude trvat asi dva roky a začalo to letos na jaře.
Můžete ten plánovaný růst přiblížit na konkrétních číslech?
Když započítáme i náš podíl v Polsku, tak chceme zdvojnásobit naše portfolio z dnešní přibližně jedné miliardy na hodnotu přesahující dvě miliardy euro.
Nakousli jsme ty problémy kolem stavebního trhu. Jak se vám v současné situaci staví?
Zatím jsme kvůli nárůstu nákladů nebo problémům na Ukrajině naštěstí nemuseli odkládat žádné zahájení stavby. Ale je to samozřejmě věc, která tíží všechny developery. Stavební náklady jsou o dost vyšší, než se očekávalo. Ale v zázemí Crestylu je fantastický technický tým, který umí koupit materiál, projednat dodavatele, reagovat na trh, řešit problémy. To nám pomáhá na tom trhu uspět.
Sledujete na rezidenčním nebo komerčním trhu nějaké aktuální trendy kolem poptávky? Začínají se dopady krize na ní nějak podepisovat?
U lidí, kteří kupují byty na hypotéku, ta poptávka klesla a je tu určitá nejistota na trhu. Na druhou stranu u lidí, kteří chtějí investičně koupit byt, se trh posílil. Lidi mají obavu z inflace a chtějí investovat.
Co se týče komerčního trhu, tak přesídlení společností nebo rozšíření jejich sídel je vždy ovlivněné jejich sebevědomím. Jsme v období války, která je blízko, takže i na komerčním trhu je určitá nejistota. Vnímáme zpomalení, ale když je produkt dobrý a lokalita správná, není to tak velký problém.
Co na rezidenčním trhu čekáte dál?
Praha má neustále velkou poptávku po bydlení. A lidé neustále věří v nemovitosti, takže si myslím, že ve středním období v Praze bytový trh zůstane silný.
Minulý týden psal Bloomberg o nebezpečí prasknutí realitní bubliny, které je v Česku druhé největší. Vy se toho neobáváte?
Z našeho pohledu cítíme, že nějaké zpomalení nárůstu cen tady je, ale určitě nevidíme pokles ceny bytů. Možná v nějakých lokalitách, kde byly byty předražené, to riziko existuje, ale jinak si myslím, že český trh zásadně ohrožený není.
