skip to main content
Nemovitosti

Sbohem, hypotéky? Co čekat na letošním realitním trhu

Loňský rok se na realitním trhu nesl ve světle rekordů. Zatímco například nabídka volných a dostupných bytů v Praze byla vůbec nejnižší v moderní historii, ceny bytů nikdy nebyly vyšší. A rekordní zájem byl také o hypotéky.

Letos můžeme u některých trendů očekávat pokračování, někde se ale vývoj zlomí. Třeba hypotéky už tolik nepotáhnou, především kvůli krokům centrální banky.

Podívejte se, co nás na realitním trhu čeká v roce 2022.

Ceny bytů

Loni růst, letos velmi pravděpodobně také. Na obzoru zatím není nic, co by ho zastavilo nebo obrátilo. Tak rychlé stoupání cen, jaké jsme zažili loni, se však letos nečeká.

„Loňský velmi prudký růst cen nemovitostí nemůže v tomto roce vydržet. Kvůli opatřením ČNB a dražším úvěrům na bydlení bude klesat počet zájemců o koupi nemovitosti. Očekáváme proto, že cenový růst zpomalí a se sníženou poptávkou se postupně prodlouží doba prodeje nemovitosti,“ shrnuje Jan Kratochvíl z realitní kanceláře RE/MAX G8 Reality.

V případě nových bytů v developerských projektech jsme byli loni svědky částek, které i dvojnásobně převyšovaly sumy, za které se byty prodávaly třeba v roce 2010. Nové byty se v druhé polovině roku 2021 nabízely v průměru za 137 tisíc korun za metr čtvereční, u nejnovějších projektů cena sahala až ke 160 tisícům za metr.

Nabídkové ceny developerů tak meziročně poskočily o dvacet procent, což je nárůst, který letos nevyhlíží ani samotní developeři. „V roce 2022 očekáváme mírný propad v počtu prodaných bytů a také pozvolný růst nabídky. Ceny nových bytů ale porostou i nadále, i když by to už nemělo být takovým tempem. Mělo by to být spíše v rozmezí pěti až deseti procent,“ odhaduje největší tuzemský stavitel bytů a majitel společnosti Central Group Dušan Kunovský.

O růstu kolem pěti až deseti procent, který by se měl ustálit někdy kolem druhého čtvrtletí roku, hovoří i odborníci na nemovitosti z realitních kanceláří. Podle ředitele Maxima Reality Vladimíra Zuzáka se v naprosté většině republiky růst cen bytů ustálí v podstatě na tempu jen o pár procent nad inflací.

„Rychlý růst může pokračovat v podhodnocených regionech severních Čech a Moravy, zároveň se nezastaví segment kvalitních bytů nebo bytů v jedinečných lokalitách. Růst budou i ceny novostaveb. Takže cenové nůžky mezi novou výstavbou a second handem se po mnoha letech začnou namísto přivírání naopak rozevírat,“ domnívá se.

Ceny pozemků

S cenami bytů a domů souvisí i ceny pozemků – a také konstantně rostou. Například podle HB Indexu i ve druhé polovině loňského roku pokračoval jejich prudký růst, až meziročně překonal dvacet procent.

„Ceny stavebních pozemků rostly v posledních letech opravdu dynamicky, a to především díky vzrůstající cenové hladině bytů a omezené rezidenční výstavbě ve velkých českých městech. Lze očekávat, že trend růstu cen rezidenčních nemovitostí, a to včetně pozemků bude pokračovat i v letošním roce,“ říká Petr Hána z poradenské společnosti Deloitte.

Také růst cen pozemků by však letos mohl být znatelně nižší než vloni. Kombinace vysoké inflace a růstu sazeb hypoték už totiž neumožní mnoha zájemcům takto drahé pozemky pořídit.

„Stále ještě platí, že české pozemky, ať už zemědělské, nebo stavební, patří v Evropské unii k těm nejlevnějším. U stavebních pozemků bude hrát důležitou roli zasíťování. Stále více obcí nemá kapacitu inženýrských sítí a zajistit si třeba novou kanalizační přípojku znamená běh na dlouhou trať. Pozemky připravené na stavbu se tedy budou prodávat výrazně dráž než loni,“ dodává Zuzák z Maxima Reality.

Hypotéky

Hypoteční trh loni lámal rekordy. Objem poskytnutých hypoték se zvýšil o přibližně 75 procent. A lidé si sjednali nejvíce hypoték od roku 2016. Zájem poháněly nízké úrokové sazby i obava lidí z budoucího zdražování a rostoucí inflace.

S koncem roku však přišly také zásahy České národní banky proti inflaci, která postupně nastavila základní úrokovou sazbu na 3,75 procenta s vidinou dalšího možného navýšení. Úrokové sazby u bank proto letos porostou nahoru a podle analytiků se budou pohybovat kolem pěti procent – někteří předpovídají až šest.

„Banky již dnes nabízejí sazby nad čtyři procenta a další zdražení očekávám během ledna,“ uvádí Martin Steiner, obchodní ředitel BNP Paribas Cardif. I z toho důvodu podle něj po rekordním roce 2021, kdy se objem poskytnutých hypoték pravděpodobně přehoupne přes 420 miliard, dojde k výraznému poklesu trhu. „Hovoří se o objemu pod 250 miliard korun,“ doplňuje. 

Ačkoliv nebudou hypotéky tak drahé, jako tomu bylo v minulosti, zájem o ně ztratí především střední třída, která si je nebude moci už téměř vůbec dovolit.

„Zvýšení úrokových sazeb, společně se znovuzavedením omezujících podmínek pro poskytování hypoték, známých jako DTI, DSTI a LTV, bude znamenat určité zpomalení poptávky po bydlení a ve výsledku i zpomalení růstu cen nemovitostí,“ říká Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.

Snížení zájmu o hypotéky může mít v letošním roce ještě další efekt. Pokud někdo uvažuje o prodeji nemovitosti, bude mít situaci postupem času stále složitější. „Dá se očekávat, že vlivem zásahů ČNB dojde ke snížení poptávky a prodloužení doby prodeje nemovitosti,“ odhaduje Kratochvíl z RE/MAX G8 Reality.

Reklama

Nájmy

Ochlazení zájmu o hypotéky a také nadále rostoucí ceny bytů povedou letos i k tomu, že stále více lidí bude sahat po nájemním bydlení. „V roce 2022 zamíří do nájmů rekordní množství lidí, přičemž už na konci roku byla poptávka na dvojnásobku běžných hodnot,“ myslí si CEO Bezrealitky Hendrik Meyer.

„To vytvoří tlak na růst cen nájemního bydlení, který bude gradovat letos v druhém pololetí. A jakmile budou majitelé zdražovat, pak to s ohledem na ceny stavebních prací, rekonstrukcí, energií a inflaci mohou vzít vyloženě od podlahy, zvlášť pokud se část bytů bude v létě vracet do služeb cestovního ruchu,“ tvrdí Meyer.

I do nájemního trhu v posledních dvou letech promluvil covid. Patrné to bylo především v Praze, kde nájmy postupně zlevňovaly, aby se v druhé polovině loňského roku začaly vracet zpět do předpandemických čísel.

„Po sedmnácti měsících meziročního poklesu už třetí měsíc za sebou rostou průměrné realizované ceny nájmů bytů v Praze. Nejvyšší historické ceny pronájmů byly na přelomu roku 2019 a 2020, a to těsně pod 300 korun za metr čtvereční za měsíc nájmu,“ shrnuje Kratochvíl.

Aktuálně se podle něj nájmy v Praze pohybují na úrovni nájmů z roku 2018, což je zhruba 283 korun za metr čtvereční podlahové plochy za měsíc. V letošním roce by měly nájmy především v Praze znatelně stoupat, a to kvůli již zmiňované vyšší poptávce po nájemním bydlení.

„Nájmy kopírují ceny nemovitostí a ceny energií. Lze tak očekávat až dvacetiprocentní růst cen nájmů,“ dodává za oblast finančních služeb společnosti Accenture ČR Karel Kotoun.

Komerční nemovitosti

Překotný pandemický vývoj, který zasáhl i do loňského roku, se týkal ve velké míře komerčních nemovitostí. Některé nově nastavené trendy v odvětví budou letos pokračovat.

„Vývoj českého nemovitostního trhu bude i nadále určován dostupnými projekty na prodej, kterých je nyní minimum ve srovnání například s Polskem, ale i obecně se zeměmi západní Evropy,“ říká Michal Soták, vedoucí investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield.

Kvůli velmi omezené aktivitě tak podle něj trh nebude mít – kromě jasné obliby průmyslových nemovitostí – jednoznačný směr. „Po předloňském obejmu transakcí ve výši 1,4 miliardy eur a loňském objemu zhruba 1,2 miliardy eur lze letos očekávat růst aktivity, ale ne nějak zásadní. Objem transakcí v roce 2022 by mohl dosáhnout dvou miliard eur,“ dodává Soták.

Předplatné Forbesu

Nejaktivnější byl loni především trh průmyslových nemovitostí, přičemž z pohledu poptávky může být ve výsledku rekordní. Míra neobsazenosti prostor navíc dosahuje historického minima.

V podobném duchu patrně naváže i letošek. „Hlavním tahounem poptávky jsou aktuálně distribuční společnosti převážně ze sektoru e-commerce a lze očekávat, že online obchody budou i nadále růst,“ vysvětluje Petr Hána z Deloitte.

V případě kancelářských nemovitostí došlo vloni k zásadním změnám v tom, jak velké firmy a korporace přistupují k režimu práce svých zaměstnanců.

Podle odborníků je budoucností kancelářského trhu především hybridní způsob práce, kdy se počítá alespoň částečně s prací na dálku. „Výstavba kancelářských projektů díky aktuální situaci na trhu zpomaluje, nicméně lze očekávat, že zájem o investice do kancelářských budov bude přetrvávat,“ dodává Hána.

Covidové restrikce se loni dotkly i retailu. Navzdory obrovskému přesunu spotřebitelů do e-commerce kamenné prodejny nemizí, procházejí však procesem transformace s cílem být zákazníkovi co nejblíže a nabídnout zážitek.

„Vůči pandemii se nejodolnějším konceptem ukázaly být retailové parky, a to nejen skladbou svých nájemců, ale i dispozicí, kdy každý obchod má vlastní vstup z venku a obchody nemají žádné společné prostory,“ konstatuje Hána. Tímto směrem by pak mohly jít i investice.

Ceny ve stavebnictví

Se všemi výše uvedenými oblastmi souvisí také to, jaká bude letos situace ve stavebnictví. Rok 2021 byl totiž pro tento obor velmi složitý. Růst cen materiálů, nedostatek pracovních sil a zpožděné dodávky ovlivnily nejednoho developera.

I ti největší investoři se loni potýkali s tím, že jim stavební firmy nebyly schopné garantovat ceny pro dokončení velkých projektů. Zdražování stavebnin však bude podle odhadů pokračovat i v následujících měsících.

„Nadále poroste cena dřeva a rovněž bude růst cena cementu a písku. Na druhou stranu budou vznikat nové recyklované typy materiálů,“ odhaduje Karel Kotoun. Což se opět promítne do cen na realitním trhu.