Procházíme velkou potemnělou místností plnou sloupů, která připomíná kulisy historického filmu – nebo spíš hororu. Její minulost je ale o něco prozaičtější, dříve se tady sušil slad. Jsme totiž v útrobách památkově chráněného Nuselského pivovaru, kde se od roku 1694 vařilo pivo, které pak v šedesátých letech minulého století nahradily České vinařské závody lahvováním vína. A pak tady dlouho byly jen sklady nebo zkušebny kapel.
Teď se v areálu v nuselském údolí staví velký miliardový projekt Penty Real Estate, která tu chce vybudovat asi 450 bytů. Historická budova pivovaru přitom na místě zůstane a budou v ní obchody, restaurace i luxusní loftové byty.
„Tady bude obchodní pasáž, kterou projdete od Botiče až do nové čtvrti,“ ukazuje s nadšením prostory v bývalé sladovně David Musil, ředitel rezidenční části Penty Real Estate.
Právě Nuselský pivovar je podle něj typem projektu, kterým se chce Penta v budoucnu více věnovat. Strategie je jasná – posílit pozici na rezidenčním trhu. „Chceme být v rezidenční výstavbě taková trojka na pražském trhu,“ popisuje Musil, který v rámci Penty vedl v minulosti například stavbu kancelářského komplexu Florentinum.
Penta po Praze staví nebo připravuje hned několik projektů, kde jsou zastoupeny i byty. Loni prodala dvě stovky bytů za 2,5 miliardy a za první polovinu letošního roku dává do prodeje zhruba sedm set bytů. Realitní odnož proto v rámci skupiny nabývá na stále větším významu a v loňském roce dosáhla čistého zisku 126 milionu eur.
Rozhovor děláme přímo v Nuselském pivovaru, kde chystáte za 2,3 miliardy stavět přes čtyři sta bytů. Ta cena platí, nebo kvůli zdražování všeho budete rozpočet ještě navyšovat?
Těch 2,3 miliardy je částka, která odpovídá novostavbě. Další miliardová investice půjde do historické části. Takže je to nějakých 3,3 miliardy celkem. V aktuálním rozpočtu už jsou zrcadleny ceny stavebních materiálů, které to výrazně prodražují.
Můžete ten projekt přiblížit? Co všechno v areálu pivovaru vedle bytů vznikne?
Ten projekt je hodně zajímavý, protože je to brownfield a ten vždy přináší nějakou zajímavou příležitost. My se na brownfieldy zaměřujeme a jsem si jistý, že na nich odvádíme opravdu dobrou práci. Mají svého genia loci, zvlášť pokud část areálu zachováte. A je jedno, jestli dobrovolně, nebo protože nemáte na vybranou, jelikož je to chráněná historická památka.
Tady je to pivovar z poloviny 17. století. Na Waltrovce jsme tak zrekonstruovali budovu Walter z roku 1928, na Nové Waltrovce počítáme s více než stoletou slévárnou, ze které bude restaurace.
Nuselský pivovar, vizualizace: Penta 
Nuselský pivovar, vizualizace: Penta
Nuselský pivovar, vizualizace: Penta
Na brownfieldech navíc umíme polyfunkci. Dokážeme kombinovat kancelářské, obchodní a bytové prostory v jednom projektu. Jsou developeři, kteří jsou zaměření na byty, další pak spíše na komerční funkce, kdežto my máme obě divize stejně silné.
V této nové malé čtvrti tak bude asi 450 bytů, ale také obchodní pasáž se supermarketem, restaurací, drogerií, bavíme se s poštou, která by tady měla mít novou pobočku. A stále jsme ještě nezahodili myšlenku umístit do části unikátních prostor pivovaru kanceláře.
Před rozhovorem jsme si prošli historické interiéry pivovaru, které jsou impozantní. Co všechno z nich zůstane?
Velká část. Ta budova je památkově chráněna, takže velkou část zrestaurujeme a zachováváme. To je velké plus pro okolí, protože budova je nádherná. Zároveň ale velké minus pro nás jako developera, protože stavební náklady na rekonstrukci takto složité památky jsou v dnešní době abnormálně vysoké.
A asi je to i trochu jiný obor než klasický development…
Je to tak. A nejhorší je, že se to strašně těžko predikuje a složitě se vytváří rozpočet. Snažíte se odhadnout náklady, ale většinou vás něco překvapí. Musíte pracovat s hodně velkou nákladovou a časovou rezervou.
Jaké byty sem plánujete? Bude to střední segment, nebo prémiové byty?
S ohledem na to, že se odtud dostanete na I. P. Pavlova za pět minut, je to vyšší střední segment. Bude to kvalitní bydlení blízko centra, snažíme se dopravu stáhnout z ulic do podzemí, chceme to jako car-free zónu. Dokážu si tady představit jak nájemní bydlení pro mladší lidi, tak i byty pro rodiny s dětmi. Škála bude od 1+kk až po 5+kk.
Kdy bude Nuselský pivovar hotový?
Za dva roky budeme předávat první byty. To znamená, že v létě 2024 dokončíme první etapu, druhou etapu asi o půl roku později. Na konci roku 2025 bude hotovo včetně revitalizace historických budov.
Říkal jste, že máte rádi brownfieldy. Je tento projekt ukázka toho, čemu se chce Penta v následujících letech v developmentu věnovat?
Ideálním příkladem je zatím stále Waltrovka. Tam jsme postavili kanceláře i byty a podařilo se nám tam dostat i lékařský dům, školku, supermarket, poštu. Stavíme tam i hotel. To je typ velkého rozvojového území, kde naplno zúročíme své znalosti a um.
Nebo Masaryčka, kde nyní vznikají kanceláře, ale v té další etapě minimálně větší desítky bytů. Zkrátka velká rozvojová území, kde je hodně stakeholderů, kde je potřeba jednat s městem, s dalšími vlastníky pozemků… To je skutečně ideální varianta, jak bychom se chtěli profilovat.
O tom, jak jsou brownfieldy důležité, mluví i další velcí developeři v Praze. Je ale ještě dostatek takových pozemků?
Určitě. Pamatuji si asi dva roky starou prezentaci, kde někdo spočítal – jen teď nevím, komu bych měl ten kredit připsat –, že kapacita pražských brownfieldů je zhruba o velikosti Brna. Tedy města, které má kolem 380 tisíc obyvatel. Vysočany, Holešovice, Žižkov, Smíchov, jen v těch starých nádražích je obrovský potenciál. Výhoda těchto pozemků je ta, že jsou zasíťované, je tam voda, elektřina, plyn i dopravní obslužnost.
Jaká je teď strategie Penty v developmentu? V Praze jste v minulosti stavěli hlavně kancelářské objekty, teď přibývá těch bytových a vypadá to, že na rezidenčním trhu máte velké ambice. Je to oblast, na kterou se chcete zaměřit?
Já bych řekl, že bychom rádi měli obě developerské nohy, tedy komerční i rezidenční, zhruba stejně silné. V kancelářském segmentu jsme teď taková jednička nebo dvojka, v rezidencích jsme někde mezi pátým až desátým místem. Tedy pokud jde o objem dodaných bytů.
Naše představa je, že bychom se rádi pohybovali někde kolem 500 až 600 dokončených bytů ročně, přičemž nyní prodáváme zhruba 200 bytů. To by nás mohlo vynést tak na třetí místo v Praze. Nemáme ale ambici soupeřit s developery, kteří dodávají střední a nižší segment. Rádi bychom zůstali u vyššího středního segmentu a na mimořádných pozemcích atakovali ten luxusní.
Nuselský pivovar, vizualizace: Penta 
Nuselský pivovar, vizualizace: Penta
Nuselský pivovar, vizualizace: Penta
To znamená, že zůstanete hlavně v širším centru města?
Ano, spíš centrum a širší centrum, určitě zatím nemíříme na periferii. V Praze se prodá v průměru kolem pěti šesti tisíc bytů a zdravé číslo je nějakých deset tisíc na pokrytí obnovy bytového fondu a pro ty, kteří se do Prahy přistěhují. Už mnoho let proto každým rokem chybí kolem čtyř tisíc bytů pro lidi, kteří jinak musí bydlet někde za Prahou. Pokud by se tedy ročně stavělo nějakých sedm až osm tisíc bytů a my z nich měli 500 až 600, tak zhruba budeme na osmi procentech trhu. A to je náš cíl. Nebudeme dominantní, ale budeme výrazným hráčem.
Kolik peněz máte vzhledem k těmto ambicím na akvizice a výstavbu?
Akcionáři schválili jednu miliardu eur na výstavbu a akvizice pro následující čtyři roky. To je poměrně slušná palebná síla, dostatečná finanční energie pro dosažení našich plánů.
Mluvíme stále o Praze, mimo Prahu vás to ještě pořád neláká?
Zatím o tom neuvažujeme. Pokud porosteme, tak spíš na nějaký další evropský trh. Ale nikdy neříkej nikdy. Je možné, že dostaneme tak dobrou příležitost v Brně, Plzni nebo Ostravě, že se tam podíváme. Zatím nám to ale smysl nedává. Já jsem v Pentě čtrnáct let a s Petrem Paličkou jsme několikrát uvažovali, že bychom zkusili Brno. Prvně nás odradila krize, pak nám to nevycházelo finančně, tak jsme z toho vycouvali.
Pokud bychom do toho někdy šli a ten krok se rozhodli udělat, muselo by to být plnohodnotné a důsledné, s pořádnou ambicí. N že tam zkusíme nějaký malý projekt. Museli bychom tam postavit další divizi s cílem být dominantním hráčem na trhu. Jinak by to z dlouhodobé perspektivy vůbec nemělo smysl. Zatím je ale reálnější nějaké větší evropské město na vyspělém trhu, jako je Německo nebo Rakousko.
Když jste zmínil šéfa realitní divize Penty Petra Paličku, tak ten na nedávné konferenci mluvil o tom, jak teď developeři kvůli růstu cen vlastně nevědí, za kolik projekt postaví a jestli mají vůbec dávat byty do prodeje. Jak na vás současná ekonomická a dodavatelská situace dopadá?
Je vidět, že většina developerů postupuje podobně. Když se bavíme, tak všichni říkají – projekt dáme na trh, docílíme předprodejů, abychom získali externí financování, následně ty byty spíše schováme nebo zmrazíme. Ale budeme stavět dál, a když se přiblížíme k dokončení výstavby, pustíme je na trh. To se už v jejich ceně budou zrcadlit náklady, které nabereme po dobu výstavby.
Trh v poslední době lehce ochladl, ale zájem o tento typ investice je stále silný. Lidé uvažují stylem: mám-li peníze, dám to do těch cihel, ty mi nikdo nesebere. Rozumně využitý byt jako investice generuje určitý příjem, jeho kapitálová hodnota navíc doposud rostla. A i kdyby tomu tak nebylo, pořád může zůstat velkou rodinnou hodnotou. Mít kde bydlet je už dneska často složitě řešitelná potřeba a bydlet ve vlastním je v naší zemi snem každého snad bez výjimky.
Ale vraťme se ještě k té výstavbě. Máte u některých projektů problémy? Odsouváte něco na později, než se situaci zpřehlední?
V březnu a dubnu byly enormní komplikace. Teď se zdá, že se dodavatelské řetězce trochu narovnávají, jsou nové cesty a kapacity se zvýšily, tedy je to lepší. Ale zvláště v březnu to bylo opravdu složité. Hodně dodavatelů válku na Ukrajině využilo jako příležitost pro navýšení cen. Poslední dobou jsem ale zaznamenal, že se některé komodity vracejí k původním hodnotám. Třeba železo s cenou vystřelilo nahoru a teď zase viditelně klesá. Dneska je to o umění hledat, shánět a rychle reagovat.
Co vlastně očekáváte od rezidenčního trhu dál? Loni byl rekordní rok co do prodejů bytů, teď máme dražší hypotéky i menší kupní sílu. Jaký předpokládáte vývoj?
I v tom našem segmentu si zhruba padesát procent klientů bere hypotéku. Jak se hypotéka zvedá ze dvou tří procent téměř na sedm, tak zůstanou řadě zájemců o bydlení dvě varianty. Buď půjdou do nájmu, což vyvolá tlak na ceny nájmu, a to už je dnes hodně patrné, nebo prostě bydlení v Praze hledat nebudou. Natož vlastní byt.
Myslím si, že propady se budou týkat hlavně nižšího segmentu. Ten střední a střední vyšší se propadne minimálně. My to vidíme třeba v tom, že jsme spustili další fázi prodeje tady v Nuslích a zájem byl značný. Hodně klientů na ty byty doslova čekalo.
Takže se nedá očekávat, že by růst cen zbrzdil, nebo že by ceny dokonce klesaly…
Klesání cen nenastane. Developer ty pozemky za nějaké peníze nakoupil, byty kvůli cenám práce a materiálu levně nepostaví. DPH se zvedlo, máme tady smlouvy s městem o kontribuci, což projekty také prodražuje. A nikdo nebude prodávat byty se ztrátou. To ty byty radši zakonzervuje a prodeje odloží. Může se ale stát, že ceny porostou menším tempem. Nicméně realita je zatím evidentní – za první kvartál ceny opět vyskočily přes pět procent nahoru.
Zmiňoval jste nájmy. Jak je na tom Penta s nájemními projekty?
My k tomu vždycky říkáme, že to bedlivě sledujeme. Jednou se můžeme tou cestou vydat. V našem segmentu je ale pro nás zatím stále výhodnější byty postavit a prodat. Možná nějaký pilot zkusíme, ale pro Pentu by to mělo smysl, jen pokud bychom pak vybudovali portfolio o tisícovkách bytů a to časem prodali nějakému strategickému partnerovi. Neříkám, že to tak nemůže být.
V nějaké fázi přípravy nebo výstavby máte po Praze už dost rezidenčních projektů. Zajímalo by mě, které z nich vás osobně baví nejvíc…
Mám rád větší projekty, protože tam si můžete vyhrát s veřejným prostorem. Třeba tady v Nuselském pivovaru plánujeme uspořádat mezinárodní uměleckou soutěž na sochu generála Karla Kutlvašra. Výrazný charakter, o kterém se zejména ví, že řídil pražské povstání a komunisté ho po válce na řadu let zavřeli. Když byl propuštěn z vězení, komunistická diktatura mu neumožnila normální práci, takže tady v pivovaru dělal nočního vrátného. Tu sochu si zaslouží.
Větší projekt vám podobné úvahy umožní. Kromě toho, že řešíte projekt s vlastníkem a architekty, pak rozpočet a povolovací proces, tak vypíšete i veřejnou mezinárodní soutěž. Jiné a přitom podobné je to na Nové Waltrovce, kde řešíme vodní prvky a ladíme tam celkový urbanismus. Když děláte menší bytový dům, tak moc prostoru pro kreativitu nemáte.
Zhruba 500 bytů chystáte i na bývalém žižkovském nákladovém nádraží. Do něj vkládá Praha velké naděje a testuje na něm i nový systém příspěvků developerů. Jak přípravy z vašeho pohledu postupují?
Ta změna územního plánu se připravuje více než deset let. My do toho území vstoupili později, když jsme koupili podíl od Sudopu. Je to rozlehlé území s velkým počtem hráčů, kdy je tam s námi Sekyra Group, Central Group, Finep, Geosan a další. Snaha je na tomto území definovat a otestovat smlouvy o kontribuci, které byly schválené na zastupitelstvu. Je to kombinace racionality a politiky. Všichni si myslí, že se to území má zastavět, ale stále se řeší, v jaké podobě.
Vnímám pozitivně kroky Prahy 3 i magistrátu, že to území chtějí odšpuntovat, protože by tam mohlo bydlet až dvacet tisíc lidí, což by bylo skvělé. Někteří politici si to ale berou jako téma do voleb a to je podle mě trochu nefér. Jelikož se blíží volby, tak se asi teď už nic neprojedná. Věřím ale, že tam jednou vznikne pěkná moderní čtvrť.
Co na nový systém příspěvků developerů říkáte? Naplní to, co si od něj Praha slibuje?
Ten princip není úplně špatný. Jen je potřeba se bavit o výši příspěvku. Navíc pro to není opora v zákoně a je trochu zvláštní, že je to sice dobrovolné, ale pokud nepřispějeme, tak se povolovat nebude. Výše příspěvku je podle mě teď na hladině vyšší, než by musela být, protože ta částka se bude muset promítnout do ceny bytu. A další finanční zatížení developera je v rozporu s proklamacemi o dostupném bydlení.
Na druhou stranu, ta částka pomůže městské části vybudovat potřebnou infrastrukturu. Jsou developeři, kteří říkají: My tu zaplatíme tolik daní, že by kontribuce měla být nula. To já nesdílím. Myslím, že nějaká míra kontribuce je rozumnou myšlenkou.
Problém je v tom, že z daní město a městské části kvůli současnému nastavení rozpočtového určení daní vidí minimum a ty prostředky na infrastrukturu pak radnice nemají…
To je pravda. Bohužel je to nastavené v neprospěch hlavního města, protože poslanci jsou ze všech krajů a velká města jsou tím bita.
Zdlouhavé změny územního plánu by měl eliminovat připravovaný Metropolitní plán, který Praha dokončuje. Do toho se ale dohadují města s vládou o kompetencích v územním plánování a ani není jisté, zda se nebude muset Metropolitní plán překopat. O neustále odsouvaném stavebním zákonu ani nemluvě. Jak se v takové situaci plánuje byznys?
Těžko. A je to patrné na tom, že Česko opustilo například hodně zahraničních developerů. Tak před patnácti lety tady byli developeři z Rakouska, Irska a dalších zemí, ale jelikož se jejich projekty administrativně neúměrně protahovaly, tak Česko opustili. Nejsou zvyklí na tak složité prostředí.
Nový pražský územní plán nutně potřebujeme, stávající územní plán je už tak starý a jeho neustálé změny tak zdlouhavé, že ta potřeba nového flexibilního plánu je opravdu velká. Metropolitní plán vyrazil správným směrem, ale k dokonalosti mu ještě pořádný kus zbývá.
Ještě jeden váš velký projekt mě zajímá. Loni vzešel vítězný návrh urbanistické soutěže na výstavbu kolem Florence, kde plánujete pokračování projektu Masaryčka. Máte už jasněji v tom, co tam budete chtít stavět?
Požadavek Prahy je, že tam má být minimálně ze čtyřiceti procent bydlení. My tam teď dokončujeme změnu územního plánu a budeme definovat stavební program. Určitě tam bude kombinace komerce a bytů, hlavně segment velmi luxusního, možná právě nájemního bydlení.
Je to zatím velmi otevřené, prostor Florence nabízí velkou škálu možností. Díky zkušenostem z našich projektů na místě bývalého Transgasu a v Petrské čtvrti víme, že je velký nedostatek bydlení přímo v centru Prahy. Ještě jsme to ale nedefinovali, protože čekáme na změnu územního plánu.
Po změně územního plánu začnete tedy plánovat konkrétní budovy?
U velkých území děláme architektonickou soutěž, ta bude i tady. Zahájit bychom ji mohli v příštím roce. Nejzásadnější teď pro nás ale bude soutěž na čtvrtý kvadrant Vítězného náměstí. V těsné blízkosti tam aktuálně dokončujeme komplex s luxusními byty Victoria Palace, dotváříme tak jeden z bloků kolem náměstí podle původních představ architekta Antonína Engela.
Na čtvrtý kvadrant budeme vyhlašovat mezinárodní soutěž, počítám, že bude pro Prahu stejně významná jako byla ta na filharmonii. Určitě tak vznikne výjimečný koncept pro velké území, které je definované slavným architektem a na kterém je možné postavit velký počet metrů, kdy se skloubí rezidence, kanceláře, obchodní plochy, univerzitní budova.
Tou filharmonií jste mně pěkně nahrál. Chtěl jsem se vás jako developera zeptat, jak se vám návrh líbí?
Neuráží mě. Zatím v Holešovicích nic nemáme, takže jsem tu soutěž nestudoval tak důkladně. Ale jsem rád, že je rozhodnuto. Vždycky je velmi pozitivní, když se něco někam posouvá. Teď je potřeba, aby se to začalo posouvat k realizaci. Pokud se to podaří, tak to bude skvělé.
Myslím, že je ta stavba trochu větší, než musela být. Vidíte, možná už mě zdolává vliv veřejných diskusí. V Praze nám obecně chybí velkorysost, sice se říká, že chybí moderní projekty, ale pokud vznikají… tak proboha, ať nejsou tolik vidět! Ať příliš nepoutají pozornost! U mnohých stále přetrvává pocit, že Praha by měla být navzdory proklamacím spíše zakonzervovaný skanzen.
Váš kolega z komerční divize Penty Real Estate Pavel Streblov mi v rozhovoru v listopadu říkal, jak developeři potřebují, aby v Praze stavělo i město, respektive stát. Tak že by konečně?
No bylo by to skvělé, kdyby stát stavěl muzea, galerie, domy, věže, cokoli. Problém je v tom, že povolovací proces je složitý úplně pro všechny. Nejen pro nás. My tu brečíme, protože se tím živíme, ale ten stát vlastně brečí taky, jen dokáže brečet potichu, protože se to zas tak nesluší, když si sám nastavil pravidla. Ale má to stejně těžké jako my.
Zákon dovoluje, aby se ke stavebním projektům mohl vyjádřit kdokoli. To je správné. Pak ale musí být někdo, kdo řekne: Nechcete to, rozumíme, námitky jsme zohlednili, něco akceptovali, ale pro město je důležité, aby tady ta stavba stála. Tečka.
To se bohužel neděje, protože stát je alibista a má strach z křiklounů. Odpovědnost křiklounů je přitom nulová. Pokud budou jejich námitky zamítnuté, je velmi obtížné, aby stavitel řekl, projekt jste neoprávněně prodloužili, chceme po vás náhradu škody.
Bohužel tato hlasitá část veřejnosti to postavení velmi často zneužívá. Deset lidí dokáže udělat takový povyk, že ten stavební úřad dostane strach. Je to až diktatura křiklounů, na kterou město prostě nedokáže – anebo nemůže – odpovídajícím způsobem reagovat.
