Ceny nových bytů se v Praze meziročně zvýšily zhruba o čtvrtinu. A podle indexu dostupnosti bydlení, který pravidelně sestavuje developerská společnost Central Group, je teď na koupi nového sedmdesátimetrového bytu potřeba už 17,3 hrubých ročních pražských mezd.
„Aktuální situaci ovládá hlavně obrovská nejistota pro celý development. Inflace nás šokuje všechny, dostala se na šestnáct procent za květen, prudce rostou ceny stavebních materiálů, ceny energií, na development dopadají i rostoucí ceny pozemků. A máme také nedostatek pracovníků ve stavebnictví,“ shrnuje situaci na developerském trhu jedenáctý nejbohatší Čech Dušan Kunovský.
Na trh podle něj výrazně dopadá i růst úrokových sazeb a omezování hypoték. A problémem je také omezená nabídka, která se aktuálně pohybuje kolem tří tisíc bytů.
„Kvůli problémům na trhu a jeho nepředvídatelnému vývoji někteří developeři své projekty odkládají nebo dokonce prodávají jiným investorům. Na trhu je tak aktuálně jen okolo tří tisíc volných nových bytů. Dříve byl přitom běžný dvojnásobný počet,“ říká Kunovský.
Jeho Central Group má aktuálně v nabídce asi sedm set bytů a ovládá tedy asi pětinu pražského trhu s novými byty. Ve výstavbě má společnost nyní 1700 bytů.
S omezenou nabídkou souvisí i pokračující nárůst cen, který způsobuje, že na průměrný nový sedmdesátimetrový byt naspoří Pražan s průměrnou mzdou za 17,3 roku v případě, že by neměl žádné jiné výdaje.
„To je o 2,5 roční mzdy déle než loni a oproti době před pěti lety je to dokonce o pět průměrných ročních mezd více,“ říká výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková s tím, že aktuální počet hrubých mezd nutných ke koupi bytu je téměř na dvojnásobku toho, kolik mezd potřebuje průměrný obyvatel Vídně.
Podle Kunovského Praha v dostupnosti bydlení zaostává hlavně kvůli faktu, že se v Česku ve srovnání s okolními zeměmi byty povolují výrazně pomaleji. To potvrzují i statistiky. Průměrný počet povolených bytů v přepočtu na tisíc obyvatel je v Praze 4,4, přitom například v Bratislavě je to 5,5 bytu, ve Vídni 9,5 a ve Varšavě dokonce 11,8.
V letošním roce průměrná nabídková cena nového pražského bytu vyšplhala už na téměř 150 tisíc za metr čtvereční, což je meziroční nárůst třiadvacet procent.
Vzhledem k okolnostem se podle zkušeností Central Group letos výrazně proměnila struktura kupujících. Poklesl zejména počet těch, kteří by ke koupi bytu využili hypotéku. „Ti nyní spíše vyčkávají, co se bude dít,“ říká Kunovský. Naopak přibylo těch, kteří nemovitost hradí z vlastních zdrojů a kupují byt jako bezpečnou formu investice. A vzrostl také počet institucionálních investorů, kteří následně byty dodávají na nájemní trh.
Co se týče dalšího vývoje v letošním roce, Kunovský očekává mírný růst nabídky vzhledem k tomu, že se loni v Praze povolilo nezvykle velké množství bytů, konkrétně téměř deset tisíc. Naopak vzhledem k ochlazení poptávky propadnou prodeje, což se po loňském rekordním roce přímo nabízí. „Prodeje poklesnou podle našich odhadů asi o třetinu a letos se prodá maximálně pět tisíc bytů,“ odhaduje Kunovský.
Zároveň podle něj zpomalí růst cen a za celý letošní rok porostou maximálně do deseti procent. „Není tady prostor pro snižování cen. Ale pro podporu prodejů budou developeři využívat nejrůznější marketingové bonusy,“ říká majitel Central Group.
Aktuálně je v Praze podle analýzy Central Group v různých stadiích příprav 134 tisíc bytů v celkové hodnotě 1,4 bilionu korun. Meziročně se tento počet zvýšil o jedenáct tisíc bytů.
„Developeři mají byty v zásobě, ale procesy jsou natolik zdlouhavé, že se je nedaří uvádět na trh. Do povolovacích procesů jich vstoupilo asi padesát tisíc,“ uvádí analytik Central Group Ondřej Šťastný s tím, že největší počet bytů, téměř třiatřicet tisíc, připadá na Prahu 9.
14. 6. 20224 min
Martin Bajtler
redaktor Forbes Česko
Věnuje se realitnímu trhu, developmentu, architektuře a urbanismu. Jako fanoušek basketbalu občas píše i o penězích pod bezednými koši. Ve Forbesu působí od roku 2021, předtím pracoval v pražské redakci MF DNES.
