Měl to být zásadní impulz pro zkostnatělé a pomalé české povolovací procesy, kvůli kterým se mimo jiné protahuje výstavba velkých developerských projektů. Nový stavební zákon měl přinést zásadní změny do celé struktury úřadů a podoby legislativy. Zdlouhavý byl ovšem i samotný proces schvalování nového stavebního zákona.
První teze zformulovalo ministerstvo pro místní rozvoj už v roce 2017. V roce 2021 prošel návrh zákona tehdejší ministryně Kláry Dostálové parlamentem, než ovšem stačil vejít v platnost, oznámila nová vláda a ministr Ivan Bartoš, že se musí už schválený zákon upravit.
Novela teď sice po schválení poslanci napříč politickými kluby míří do Senátu, ale nadšení mezi developery, zástupci měst nebo odbornou veřejností příliš nebudí. Pozitivní ovšem podle nich je, že bude konečně jasné, podle jaké legislativy se má v Česku stavět.
Petr Palička
Country Managing Director, Penta Real Estate
Projednání novely stavebního zákona bylo opět velmi komplikované. Debata se točila především kolem role obcí v procesu povolování staveb a zřízení či nezřízení Nejvyššího stavebního úřadu, který měl napomoci větší jednotnosti v rozhodovací praxi, podobně jako je tomu v případě soustavy soudní.
Krokem vpřed je určitě jednotné řízení namísto samostatného územního a stavebního řízení. Jednoznačně pozitivní je také apelační princip, kdy nadřízený orgán věc nevrací k novému projednání, ale rovnou opravuje chyby či nepřesnosti a vydává finální rozhodnutí.
Bohužel se nepodařilo naplnit princip „jednoho razítka“ – deklarovaný cíl nového zákona. To je hlavní slabinou této legislativní novinky. Místo toho vzniklo razítko nové, v podobě jednotného environmentálního stanoviska.
Takový výsledek snahy o omezení počtu razítek mně přijde mírně absurdní. Stanovené lhůty pro projednání mají působit motivačně a projednání urychlovat. Teprve praxe nám ale ukáže, jak to bude s jejich vymahatelností, zda skutečně dojde k akceleraci procesů, nebo budeme svědky vracení žádostí například pro formální neúplnost, aby úřady získaly na projednání více času.
Za velké pozitivum považuji definování plánovacích smluv, takže města nyní mohou bez dosavadní právní nejistoty s investory uzavírat smlouvy o spolupráci.
Řada odborníků se také zaklíná digitalizací procesů podle stavebního zákona a slibuje si od toho zřetelné zrychlení. Rozsah digitalizace bohužel zatím není úplný. Už nyní jsou tedy položeny základy pro další budoucí novelu, která nás snad posune dál v oblasti digitalizace a v oblasti územního plánování.
Michaela Tomášková
výkonná ředitelka Central Group
Věříme tomu, že novela stavebního zákona, kterou Poslanecká sněmovna schválila, bude znamenat změnu v podobě zrychlení a zjednodušení povolovacího procesu, který dlouhodobě brzdí rozvoj bydlení v Česku. Snahy o změny procesu trvají už téměř šest let, posun v legislativním procesu proto vítáme.
Z pohledu rezidenčního stavitele nás pak mrzí fakt, že nebyla vyslyšena změna, po níž jsme od počátku volali – stejně jako dopravní stavby mají svůj specializovaný stavební úřad, tak by jej měly mít i rezidenční stavby s významnějším dopadem na infrastrukturu.
I v tomto případě jde o komplikovaný proces povolování a bylo by ideální, aby také o těchto stavbách rozhodovali
zkušení specializovaní úředníci, obzvlášť pokud nová právní úprava upustila od jednotné stavební správy, a tím pádem i od metodického vedení a sjednocení rozhodování jednotlivých stavebních úřadů.
Jaké praktické kroky je nyní potřeba učinit, aby se z nového stavebního zákona nestala hrozba, ale nová příležitost, která napomůže rozhýbat celý trh a zlepšit dostupnost bydlení v Česku?
Zásadní je, jak budou vypadat prováděcí a související předpisy a jak se nový stavební zákon převede do praxe. Jako klíčové vnímáme to, aby se v procesu povolování stavby pracovalo jen s takovým rozsahem dokumentů, s nimiž se pracovník stavebního úřadu zvládne v rozumném čase seznámit a následně je dokáže i odborně posoudit.
Kompletní/prováděcí projektová dokumentace by pak byla k dispozici při případných kontrolách stavby a při kolaudaci. A s tím zásadně souvisí právě tolik potřebný proces digitalizace, respektive především jeho zdárné
uvedení do praxe.
Co je předpokladem úspěšné digitalizace? Zjednodušení toho, co už existuje. Teprve až poté dává smysl pustit do hry digitální nástroje, převést dokumenty do elektronické formy a nastavit komunikaci s účastníky řízení přes digitální portál.
Dalším zásadním předpokladem k tomu, aby nová právní úprava naplnila obecná očekávání, je personální obsazení stavebních úřadů. Nový stavební zákon je cesta vpřed, a tak na něj nutně musí nahlížet i pracovníci stavebních úřadů. Tedy nikoliv jako na hrozbu, ale na příležitost, na novou výzvu, která pak i díky nim celý segment zdárně promění a ze stavebního úřadu učiní moderní a efektivní institut.
Ondřej Boháč
ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy
Schválená novela Stavebního zákona nepřestává vyvolávat vážné obavy, a to jak u řady odborníků, tak u zástupců měst a obcí. Novela totiž přináší řadu změn, které mohou zmařit roky usilovné práce. I proto jsme spolu s ostatními městy založili iniciativu CityDeal, která jednohlasně a opakovaně dává zpětnou vazbu k připravované novele.
Mezi naše hlavní výtky patří například problematika platnosti pražských stavebních předpisů a možnost vydávání městských stavebních předpisů pro ostatní česká města. Obrovský problém je také takzvaný Jednotný standard územních plánů, což v překladu znamená převod všech územních plánů na jednotný grafický a metodický standard pro celou Českou republiku.
Přestože se na první pohled může zdát tento požadavek logickým krokem, nese s sebou mnohá úskalí. Stát těmito kroky totiž fakticky trestá města, která již z vlastní iniciativy územní plány digitalizovala nebo na jejich digitalizaci pracují. Nyní je budou muset přepracovat, znovu projednat a snížit jejich kvalitu, neboť grafický a metodický standard je nastaven především pro malé obce, nikoli velká města.
Ve státech západní Evropy je naopak zcela běžné, že města mají větší pravomoci rozhodovat o svém vlastní rozvoji a schvalovací procesy jsou i díky tomu mnohem rychlejší, což v konečném důsledku znamená rychlejší a kvalitnější výstavbu bytů či školek. Pro příklady nemusíme chodit daleko, kroky k rychlejší a kvalitnější výstavbě byly v minulých dnech přijaty třeba na Slovensku. Jen my se nepochopitelně držíme stále zpátky.
V době, kdy všude slyšíme o úsporách, řeší stát zbytečnou byrokracii za miliardy. Doufali jsme, že naše varování budou vzata v úvahu, ale zdá se, že se je politici rozhodli ignorovat. Pokud novela projde i Senátem a schválí ji prezident, bude to krokem zpět a zároveň úplným opakem toho, jakým směrem se v územním plánování vydávají ostatní evropské metropole. A to nejen na západ od nás.
Zdenka Klapalová
jednatelka Knight Frank a prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.
Novela stavebního zákona, která je v současnosti v poslední fázi legislativního procesu, není pro trh nemovitostí velkým přínosem. Byť jsme si od nového stavebního zákona hodně slibovali.
De facto znemožňuje možnost transformace České republiky v inovativní ekonomiku tím, že dezintegruje rozhodování o dopadech stavebních projektů na veřejné zájmy a ruší některá zdokonalení územního plánování a stavebních procesů, která jsou již obsažena v novém platném (i když dosud ne plně účinném) stavebním zákoně.
Zefektivnění procesů se podle nového stavebního zákona ve znění novely bude vztahovat hlavně na velké státní a infrastrukturní projekty. U ostatních projektů, včetně většiny developerských projektů od rezidenčních po průmyslovou výstavbu, se změny v první fázi projeví především zpožděním kvůli adaptaci úřadů na nové zákony a postupy.
Je otázkou, do jaké míry se alespoň následně v druhé fázi projeví při povolování staveb pozitivně určité dílčí procesní změny, které nový stavební zákon, ve znění novely, obsahuje.
Pokud se podíváme na to, jak málo se u nás aktuálně staví, nejedná se úplně dobrou zprávu. Za poslední tři čtvrtletí se nezahájila stavba žádné nové kancelářské budovy. Nedostatek nového produktu, a tedy pokles nabídky bude mít na ceny a výši nájemného dopad.
Nicméně pro celý realitní sektor je klíčová stabilita a předvídatelnost. Oceníme tedy jakékoli pozitivní změny, dlouhodobě stabilní legislativní prostředí a pochopitelně i větší flexibilitu a efektivitu celého stavebního řízení.
