Jestli nějaké slovo charakterizuje letošní realitní trh, je to propad. Ve třetím kvartálu se například hypoteční trh propadl oproti předchozímu roku téměř o osmdesát procent, realitní trh obecně hlásí propad o padesát, a u starších bytů především v regionech se objevují i ceny mnohde smazávající nárůst z loňského roku.
Realitní kanceláře jsou teď podle hlasů z oboru zhruba na třiceti procentech objemu transakcí, a proto se očekává, že bude mít řada z nich kvůli výraznému poklesu poptávky problémy. Z nemovitostí, jejichž majitelé nechtějí pohnout s cenou dolů, se navíc v nabídkách stávají neprodejní „ležáci“.
Zatímco v posledních letech, kdy byl realitní trh na vrcholu a poptávka byla enormní, se dařilo prodat byt takřka komukoli, teď mohou mít především menší kanceláře potíže – aby se udržely, potřebují mít v nabídkách výrazně více nemovitostí než dříve.
V posledních pěti šesti letech přitom trh rostl závratným tempem. Přibyly stovky jednotlivců, pro které bylo jednoduché se na trhu prosadit, a také desítky menších kanceláří. Divoký rozvoj mírně přibrzdil zákon o realitním zprostředkování, který trh do jisté míry zkultivoval a zprofesionalizoval.
S nedostatkem poptávky přitom bude mít profesionalizace ještě větší význam. A na problémech malých kanceláří, které se svezly s vlnou rekordního růstu, mohou velcí hráči vydělat. „Je to normální proces konsolidace,“ říká vlastník a prezident realitní sítě Remax v České republice David Krajný a připomíná zkušenost z realitní krize v letech 2007 a 2008.
„Trh meziročně klesal o dvacet třicet procent a trvalo to třeba tři roky. My tehdy stále rostli, protože jsme zdvojnásobili tržní podíl. Když malé realitce, která potřebuje třeba deset klientů, aby se udržela, tři klienti odejdou, tak to musí zabalit. Ale těch sedm klientů tady pořád je a ti půjdou za tím, kdo se drží,“ vysvětluje Krajný.
Snížení poptávky už přitom zaznamenal i Remax. Díky tomu, že v loňském rekordním roce vyrostl o více než padesát procent, je i za současného poklesu stále nad čísly z roku 2020. „Vyhlížíme, kde expandovat. Máme asi patnáct procent tržního podílu, takže máme kam růst a těšíme se na to,“ přiznává Krajný, který už zaznamenal, že mají lidé tendenci z realitní branže odejít.
Stejnou zkušenost má Vladislav Kochetov, ředitel české pobočky mezinárodní společnosti PriceHubble, která sbírá data z trhu a dodává je firmám. „Už máme několik klientů, kteří od nás odešli kvůli tomu, že prostě nemají byznys. Společnosti, které se nezabývaly jen prodejem, ale dělaly i správu, investovaly do rozšíření služeb o další produkty, rozkročily se i ke komerčním nemovitostem… Takové budou zůstávat. Ale společnosti, jež měly malé objemy prodejů a držely se jen díky rostoucímu trhu, ty budou mít problémy,“ shrnuje.
Jeho slova potvrzuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services (EHS). „Výrazně jednodušší situace bude pro realitní společnosti, které mají vlastní technologie, optimalizované procesy a ovládají marketing, pomocí něhož mohou výrazně lépe pracovat s poptávkou,“ konstatuje. Propad byznysu povede také k hledání nových modelů, například formou mikrodevelopmentu, aukčního prodeje nebo schopnosti rychlého odkupu.
Podle Petra Morcinka, akcionáře a šéfa pro strategii a rozvoj realitní kanceláře M&M Reality, je nyní pro jednotlivé realitní kanceláře klíčové, aby dokázaly prodávat.
„To znamená udržovat vysokou investici do každé klientské zakázky. Bavíme se o vyšších desetitisících do propagace každého objektu, aby se dostal k co největšímu množství zájemců. Přitom řada kanceláří dnes jako první odřízne právě náklady na marketing. Tím přestávají prodávat a to je pro ně začátek konce,“ varuje Morcinek.
Stejně jako Remax se i M&M Reality, do které letos vlastnicky vstoupila zmiňovaná realitní skupina EHS investora Marka Rosenbauma, připravuje na to, že bude díky potížím menších realitek posilovat. „Pro nás jako jedničku je aktuální situace v podstatě výhra a moment, na který jsme se připravovali poslední roky,“ říká Morcinek, jehož společnost za posledních pět let vyrostla na dvojnásobek, konkrétně loňské 1,3 miliardy v realitní divizi.
Na stavu realitního byznysu se projeví především to, jak dlouho bude trvat, než se poptávka alespoň částečně obnoví. Obnova závisí hlavně na výši úrokových sazeb, které srazily schopnost i ochotu lidí vzít si hypotéku, a také na trvání nejistoty ohledně vývoje ekonomiky.
Podle Davida Krajného se však realitní trh zase rozhýbe. „Ten byznys je relativně velký, lidé se neustále rodí, umírají, žení se, rozvádějí se, mají děti, stěhují se za prací. A potřebují byty,“ uzavírá Krajný.
