Když v Praze sháníte významnou adresu, nenajdete lepší než ulici Na Příkopě. Vede od Můstku na dolním konci Václavského náměstí směrem k náměstí Republiky, do kterého ústí na křižovatce u Prašné brány.
Je důležitým obchodním centrem hlavního města a sídlí v ní řada světových značek. Jenže je zároveň tak trochu zakletá. Ne všechny developerské projekty, které tu byly v plánu, se podařilo dotáhnout do konce – a nad některými stále visí otazník.
Momentálně se nejčastěji skloňuje jméno Savarin. Nad přestavbou paláce, který má Příkopy v budoucnu propojit vnitroblokem a pasážemi s Václavským náměstím a ulicemi Jindřišská a Panská, v polovině června na chvíli potemněla obloha. Ministerstvo kultury velkolepé plány zamítlo – jenže se ukázalo, že posuzovalo starý projekt.
„Aktuální návrh už má pozitivní stanovisko ze všech úrovní památkové péče, včetně Národního památkového ústavu,“ říká šéf Crestylu pro Českou republiku Simon Johnson. Developerská společnost chce do projektu, který počítá i s galerií pro Muchovu Slovanskou epopej, investovat zhruba deset miliard korun.
Čtyři sta milionů má přitom stát rekonstrukce barokního paláce, který navazuje přímo na ulici Na Příkopě. A ta už je podle Johnsona v běhu.
„Savarin jsme opakovaně konzultovali a vyjadřovali se jak k původnímu návrhu, tak k posledním úpravám,“ přibližuje Marek Vácha, mluvčí Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR).
„I když jsme pokaždé měli drobné výhrady, vždy jsme respektovali a akceptovali záměr investora celý soubor objektů včetně barokní jízdárny rehabilitovat, zpřístupnit, vybudovat nové propojení na metro,“ říká a dodává, že IPR za inovativní a přínosný považuje i nápad s plošinami na fasádách, které zpřístupní střechu.
Savarin tak má naději, že dopadne lépe než budova bývalé Živnostenské banky. Jedno z posledních děl české novorenesance je v podstatě galerií sochařské a malířské tvorby předních osobností české výtvarné školy devatenáctého století.
Sochařská výzdoba od Celdy Kloučka, mozaiky Mikoláše Alše nebo nástěnné obrazy Maxe Švabinského jsou klenotem rohové budovy, která je složena ze dvou částí a spojena dvěma mosty přes ulici Nekázanka. Přes 150 let starý architektonický skvost má však smůlu: devolopeři měli velkolepé plány, ale už několik let se o nich nemluví a bývalé sídlo Živnobanky zůstává prázdné.
Původně patřilo developerské skupině CPI třetího nejbohatšího Čecha Radovana Vítka, který z ní chtěl vybudovat světové muzeum skla. To se ale nestalo, i když v záměru měl pokračovat následující vlastník, čínská firma CEFC, pod niž patřila i fotbalová Slavie a kterou převzala čínská státní skupina CITIC.
Právě její evropská odnož CITIC Europe Holdings je jediným akcionářem společnosti Příkopy Property Development – a podle obchodního rejstříku v současné době vlastníkem budovy. Pronajímá nemovitosti, byty i nebytové prostory, ale o tom, že by budova měla projít výraznou proměnou, společnost mlčí.
Smůlu má i Palác Broadway, ležící mezi ulicemi Na Příkopě a Celetná. Už dvakrát ho v dražbě nabídl Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových a ani jednou neuspěl. 8. až 10. srpna to v elektronické dražbě zkusí potřetí. Vyvolávací cena přitom zůstává stejná: přes deset miliard korun.
V budově je dohromady 5375 metrů čtverečních kancelářských ploch a přes tři tisíce metrů čtverečních obchodních prostor, včetně plochy využívané divadlem. Případný zájemce se však musí připravit na rozsáhlé investice – a také musí akceptovat smlouvu uzavřenou se společností M.I.C.C. Prague, která je zřejmě důvodem, proč se nedaří palác prodat.
Jako nájemce smí M.I.C.C. Prague budovu využívat až do roku 2048 a platí za to ročně třicet milionů korun. „Nájemní smlouva v podstatě znemožňuje novému majiteli optimalizovat skladbu nájemců a tím i výnos z pronájmu,“ vysvětluje Tomáš Szilágyi z poradenské společnosti Colliers International. Ve prospěch stávajícího nájemce je navíc zřízeno předkupní právo.
Podle Jana Kotrbáčka, partnera a vedoucího týmu pronájmu maloobchodních prostor pro střední a východní Evropu společnosti Cushman & Wakefield, za problémy na Příkopech nestojí ani tak prokletí, jako jejich exponovanost.
„Pražské centrum je velice významnou památkovou rezervací UNESCO, což s sebou nese určitá omezení a zvýšený dohled a zpomalení standardních postupů a procesů,“ soudí Kotrbáček. Budovy na této prestižní adrese podléhají pravidlům a restrikcím, neumožňujícím tak zásadní rekonstrukci, jaká by byla často žádoucí z pohledu developerských a investorských časových plánů.
Že se památkáři s developery ne vždy shodnou, přiznává i Marek Vácha. Tlak na ochranu kulturního dědictví je v historické části Prahy enormní.
„Nesouhlasně jsme se třeba vyjadřovali k obnově předsazené terasy u Portugalského centra,“ vzpomíná konkrétní příklad.
„Sice mělo jít o obnovu do původního stavu, ovšem v rozporu s platným územním plánem a regulací z roku 1924 a ten návrat by nebyl urbanistickým ani architektonickým přínosem. Zároveň by zabral významné veřejné prostranství,“ konstatuje Vácha.
I přes nedokončené projekty ale zůstává ulice Na Příkopě lokalitou, která jednoznačně přitahuje byznys. Tři roky už v ní úspěšně funguje Footshop, nabízející tenisky i oblečení módních značek, mezi kterými dominuje Adidas a Nike. Podle jeho CEO Petera Hajdučka jsou právě Příkopy nejlepší možná adresa.
„Je dostatečně komerční, ale zároveň na úrovni. Náš koncept je nebýt v nákupních centrech, ale na ulici. A ten obchod je úspěšný a daří se mu dobře, i když poslední dva roky byly náročné,“ přiznává v kontextu pandemických uzavírek.
Obchod je závislý na turistech, kteří v době covidové chyběli a bylo tak obtížnější pokrýt vysoké nájemné. „Přesto si na něj dokážeme v normální době vydělat. Když je dobrý den, vstoupí do obchodu kolem tří tisíc lidí a za měsíc uděláme na tržbách řádově miliony,“ vypočítává Hajduček.
Doba covidová se podepsala i na Pánské pasáži, která se, jak už je z názvu patrné, zaměřuje především na muže a nabízí nevšední a luxusnější značky. Navzdory dohodám na kompromisním pandemickém nájemném tu ale některé skončily: například Gentleport nebo PenShop.
S velkými ambicemi na Příkopech loni na jaře otevřela restaurace Pelikán. Podnik, kam kdysi chodívaly největší prvorepublikové hvězdy, nadchl dvojici chorvatských investorů. Po letech nákladné rekonstrukce ho vloni znovu vrátili na gastromapu luxusní pražské ulice – jenže tam přežil sotva první léto.
Restaurace se po několika měsících provozu uzavřela a dnes jsou její webové stránky jsou nedostupné, telefony nikdo nezvedá a podle dostupných zpráv za krach podniku nemůže ani tak nezájem hostů, jako spíše osobní rozepře majitelů.
Protipólem Pelikána je prodejna obuvi, kterou před dvěma lety v prosinci otevřela mladá obuvnická firma Vasky. Tehdy byla přístupná jen dvacet dní, než ji uzavřel covid. Znovu otevřít mohla až v květnu loňského roku.
„Příjmy z retailu nám po covidu celkově stoupají. Začínali jsme sice pouze jako e-shop, ale poměr tržeb je aktuálně padesát na padesát. A pražská prodejna v ulici Na Příkopě na nich má čtvrtinový podíl. Je tak nejúspěšnější z našich prodejen,“ říká mluvčí značky Karolína Ježková.
I tahle prodejna těží z toho, že ulice Na Příkopě je nadále hlavní pražskou nákupní třídou. Přímé spojení mezi Václavským náměstím a náměstím Republiky je atraktivní jak pro turisty, tak pro Pražana. A nabídka je tu, na rozdíl od čistě luxusní Pařížské, rozmanitá.
„Najdete tu téměř vše, od restaurací přes kadeřníky, služby až po obchody s módou. Pokud nechcete jít do nákupního střediska, jsou Příkopy ideální a nemají v Praze obdoby. Jste v centru města, dýchá na vás atmosféra historické Prahy, a navíc jste v blízkosti metra,“ zdůrazňuje Ježková.
Letos na jaře tu svůj supermarket otevřela také společnost Lidl. Obvykle buduje metropolitní obchody i s parkovištěm, ale zákazníkům se snaží přiblížit také na místech, která jsou součástí nákupních zón.
Na Příkopě sídlí v historické budově, kde kdysi fungovala Československá obchodní banka. „Po dohodě s památkáři jsme v prodejně zachovali několik zajímavých prvků. Jednou z rarit, které si mohou zákazníci prohlédnout, je původní trezor v prostorách za kasami, pocházející z období, kdy budova patřila bance,“ uvádí za společnost její mluvčí Tomáš Myler.
Zasazení prodejny do unikátních prostor historické budovy představuje pro Lidl výzvu. Společnosti však dává smysl sázka na lokalitu, kde není výběr obchodů s potravinami příliš veliký. „A jsou tu i omezené možnosti parkování, to je v okolí prakticky nedostupné,“ navazuje na úskalí Příkopů mluvčí Vasky Karolína Ježková.
Právě automobilový provoz a promenádu dušenou zaparkovanými auty má vyřešit vytvoření Hradebního korza. Pražští radní nedávno schválili studii na proměnu ulic Na Příkopě, 28. října a Jungmannova náměstí. Souvislé území vedoucí od mostu Legií ke Štefánikovu mostu by se mělo stát novým bulvárem a obchodní třídou.
„Ještě v létě zahájíme projektování a fyzicky by se území mělo postupně začít měnit za dva roky s tím, že se začne na Revoluční ulici,“ popisuje mluvčí pražského Institutu plánování a rozvoje Marek Vácha.
Pohled od Obecního domu k Náměstí Republiky
Pohled od Prašné brány směrem do ulice Na Příkopě
Plánovaná podoba ulice Na Příkopě | Vizualizace IPR
Hradební korzo je pozůstatkem staroměstských hradeb, respektive hradebního příkopu, které chtěl za svého života odstranit už Karel IV. Hradby ale přežily další čtyři století až do roku 1787, kdy císařským nařízením o sjednocení měst Josef II. rozhodl o jejich zboření a zasypání hradebního příkopu.
Území se tak stalo atraktivním pro investory a začaly se stavět obchodní paláce, bankovní sídla, kavárny i luxusní nájemní domy. „Dnešní ulice Národní byla osazena lípami a nazývána českým korzem. Kaštany lemovaná ulice Na Příkopě naopak korzem německým,“ připomíná Marek Vácha dávnou minulost.
Na konci 19. století obě stromořadí ustoupila výstavbě koněspřežné tramvaje a koleje tu vedly až do roku 1985, kdy je nahradilo podzemní spojení metrem. Součástí nové koncepce je nicméně návrh tramvajové trati propojující zastávky Náměstí Republiky, Národní třída a Muzeum.
