Cenový růst se zastavil, zlevňovat se v případě novostaveb ale nebude. Developeři raději odloží výstavbu, než aby prodávali v době stále rostoucích nákladů pod cenou. Oproti tomu ceny starších bytů v Praze zlevní až o deset procent.
Taková předpověď alespoň vyplývá z aktuální analýzy největšího tuzemského stavitele bytů, developerské společnosti Central Group.
Podle ní by mohlo oživení trhu přijít už na jaře příštího roku, protože jaro bývá tradičně obdobím nejsilnějších prodejů nových bytů. Pominout by mohl také šok z energetické krize, inflace a celkové nejistoty, což podpoří chuť pořídit si nové bydlení nebo bezpečně investovat.
Do té doby by měl trh stagnovat, pokles však kvůli přetrvávajícímu nedostatku nových bytů Central Group neočekává. Výrazné oživení rezidenčního trhu pak předpovídá na rok 2024, kdy by už měly být výrazně levnější hypotéky.
„Hlavní věc, která ovlivňuje výrazné zpomalení prodejů, je spojená právě s hypotékami. Meziročně poklesly prodeje o 58 procent za celý trh, u Central Group klesly asi o polovinu,“ říká majitel Central Group a jedenáctý nejbohatší Čech Dušan Kunovský.
„Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni tří procent ročně. To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného,“ dodává.
Aktuálním zpomalením prodejů se ovšem trh podle Kunovského postupně vrátí k normálnímu fungování. „V posledních letech platilo, že se téměř všechny nové byty vyprodaly ještě na papíře nebo v průběhu výstavby. Přitom dříve, za normálního stavu trhu, se jen část bytů prodala v průběhu výstavby a část se prodávala až dokončená. V posledních letech však nabídka nově dokončených bytů z trhu téměř zmizela,“ vysvětluje.
Předpověď, že si nové byty své ceny podrží a nebudou zlevňovat, vychází podle Kunovského z toho, že se to developerům zkrátka nevyplatí. „Náklady na výstavbu vzrostly o desítky procent. Dostáváme se do situace, kdy se výstavba raději odloží, než aby se prodávalo pod cenou. Může se stát, že firmy, které čerpají finanční úvěry, nebo kde dojde k nějakým problémům, v dílčích případech přistoupí ke krizovým prodejům. Ale trend na trhu to nebude,“ konstatuje developer.
Odložení projektů se týká i Kunovského společnosti. O rok se odkládá zahájení výstavby i prodej pokračujících etap Parkové čtvrti v Praze 3 a Tesly Hloubětín v Praze 9. Celkem tak Central Group nyní odkládá výstavbu a prodej více než 730 nových bytů. Projekty, které jsou aktuálně v nabídce, se však nadále budou stavět a prodávat podle plánu s garancí pevného termínu dokončení.
„Trh nových bytů plošně zlevnit nemůže, pokud zásadně nezlevní energie, materiály a stavební práce, což se zatím nejeví reálné. Náklady na výstavbu v poslední době vzrostly o desítky procent,“ komentuje situaci na trhu Kunovský.
Co ovšem už nyní zlevňuje, jsou secondhandové byty. A začínají se proto rozevírat nůžky v cenách nových a starších bytů. U starších bytů se očekává, že se cenově sníží až o deset procent.
Povolování stále zaostává
Pokles cen starších bytů také způsobil, že se mírně zlepšila dostupnost bydlení v hlavním městě. Tu Central Group v rámci svých analýz sleduje pomocí Indexu dostupnosti bydlení, který udává, kolik ročních průměrných hrubých mezd je třeba na koupi průměrného sedmdesátimetrového bytu v Praze. Aktuální hodnota je 16,4 ročních hrubých mezd.
„Oproti minulému pololetí se dostupnost bydlení v metropoli mírně zlepšila. Tehdy byl ale CG-Index s počtem 17,3 ročních hrubých mezd na rekordu. Současných více než šestnáct let na nový byt v metropoli je tedy druhý nejhorší výsledek za celou dobu, co Index dostupnosti bydlení sledujeme,“ říká Kunovský.
Změna trendu je podle něj způsobena vedle poklesu cen u secondhandových bytů také rychlejším růstem mezd. Zatímco ceny nových bytů v Praze vzrostly pololetně o 3,3 procenta, mzdy o 8,9 procenta.
Zdroj: Výpočet Central Group na základě údajů o průměrné mzdě (ISPV) a cenách bytů (Central Group, Trigema, Skanska)
V rámci pravidelných analýz sleduje Central Group také počet bytů, které jsou v Praze v nějakém stádiu přípravy. Aktuálně to je 137 tisíc připravovaných nových bytů v hodnotě téměř 1,5 bilionu korun, přičemž Central Group z nich připravuje zhruba čtvrtinu.
Meziročně se přitom počet chystaných bytů zvýšil o osm tisíc. Většina, konkrétně šedesát procent z nich připadá na Prahu 9, 5 a 4. Právě na území Prahy 9 se aktuálně chystá celá čtvrtina všech připravovaných bytů a to především díky tomu, že má Praha 9 ještě dostatek volných pozemků na brownfieldech, na kterých se dá stavět.
Zdroj: Analýza Central Group, data k 16.11.2022
Připravované byty se ale hromadí a do stádia výstavby se jich dostává minimum. Loni se v Praze sice povolilo rekordních více než osm tisíc bytů v bytových domech, což bylo nejvíce od roku 2007, letos však za první tři čtvrtletí prošlo povolovacím procesem jen zhruba 3300 bytů.
Za celý letošní rok by se tak tímto tempem mělo povolit pouze asi 4400 bytů. Pro zlepšení dostupnosti bydlení je ale v Praze potřeba ročně povolovat a stavět minimálně deset tisíc bytů. Přitom například v září se podle Kunovského v Praze povolilo jen šestnáct nových bytů.
Jedním z projektů, který připravuje Kunovského Central Group, je například rezidenční čtvrť Westpoint, kterou skupina hodlá vybudovat v Praze 6 na téměř šestnácti hektarech. V současnosti je čtvrť v procesu změny územního plánu. „Plánujeme tam zhruba 2200 bytů v polouzavřených městských blocích. Budou tam ale také komerční prostory, služby, restaurace a široká občanská vybavenost,“ zmiňuje Kunovský.
Westpoint, Central Group
Westpoint, Central Group
Westpoint, Central Group
Autorem koncepce celé čtvrti je ateliér Jakuba Ciglera a osm domů navrhla architektka Eva Jiřičná, respektive studio AI Design.
Podobu dalších staveb bude mít na svědomí celkem osm architektonických ateliérů, které developer vybral v rámci velkého architektonického workshopu. Mezi autory domů bude například Bogle Architects, Schindler Seko Architekti nebo Pavel Hnilička Architects+Planners. Investiční náklady skupina odhaduje na více než čtrnáct miliard korun, z toho 459 milionů přispěje Central Group městu na rozvoj lokality.
