Čtyřmetrové stropy, horní světlo padající přes střešní okna i módní industriální poetika. Když procházíme rozestavěnými loftovými byty na pražské Letné, je třeba dost zkušeností i představivosti, abyste v syrovém betonu viděli prémiové bydlení z vizualizace.
Přesto se po projektu, který vznikl přestavbou sochařského ateliéru ve dvorku jednoho z místních činžáků, jen zaprášilo. A to nazvdory cenovce 150 tisíc korun za čtvereční metr. Letná je zkrátka in.
Loftové bydlení v oblíbené pražské lokalitě je výkladní skříní portfolia Československého nemovitostního fondu. Jeho zakladatel Daniel Římal co nevidět oslaví Kristova léta, ale podnikatelských úspěchů i pádů má za sebou na dva životy.
Koketovat s byznysem začal ještě na střední škole a přes finanční poradenství, agenturní služby či provozování autoškoly se postupně dostal k dovozu elektroniky a obchodu s čínskými mobilními telefony Xiaomi.
„Před osmi lety jsme značku uvedli na český trh. Byznys s Číňany je ale hodně složitý, vymahatelnost práva je tam nulová a získat exkluzivní licenci pro středoevropský region se ukázalo jako nemožné. A já se nechtěl rvát na malém písečku s dalšími hráči a směšnými maržemi,“ vzpomíná Římal.
Navíc jej to prý vždy táhlo k nemovitostem. „Na telefonech“ dal dohromady potřebný vstupní kapitál, aby mohl začít kupovat pozemky okolo Prahy. „Dávalo to větší smysl než nakupovat v Praze, kde je podstatně těžší získat stavební povolení. Developerům tady trvá stavební řízení v průměru sedm let. My jsme schopni projekt kompletně realizovat za dva roky.“
V okolí Prahy i v krajských městech, kam Římal postupně expandoval, se mladý developer soustředil na menší projekty kolem 50 milionů korun – soubor rodinných domků či několik přízemních bytovek, s prodejními cenami hluboko pod nastřeleným pražským realitním trhem.
„Na trhu je pořád hodně volného kapitálu, takže velké hráče zajímají výhradně projekty nad půl miliardy. Vysoká konkurence pak nesmyslně tlačí ceny nahoru a marže zase dolů,“ popisuje Římal. Díky efektivitě procesů je schopen na 10 menších projektech docílit vyšší marže než konkurence ve stejném finančním objemu na jednom velkém.
„Děláme jednoduché stavby, na které nepotřebujeme těžkou techniku. Postavit bytovku do čtvrtého patra vyžaduje spíš šikovné ruce než velké stroje. Navíc umíme všechny části dodavatelského řetězce pokrýt z vlastních zdrojů a výrazně tak osekat náklady a zvýšit ziskovost, aniž bychom brali na hůl kvalitu,“ shrnuje Římal úspěšnou strategii.
„Vždy se soustředíme na to, co klient vidí, podlahy či sanitu se snažíme nabízet ve vyšším standardu, než je v dané cenové kategorii běžné. Chci, aby se v našich stavbách lidem dobře bydlelo a doporučovali nás dál,“ zdůrazňuje energický mladý muž při odemykání dveří jednoho z rodinných domků ve Vyšehořovicích, kterých už prodal úhrnem za 48 milionů korun.
„Investor musí mít představivost a vidět nejen současný stav, ale taky potenciál budovy či lokality,“ říká developer, zatímco míjíme rozestavěný polyfunkční projekt v Mukařově u Prahy. „Koupili jsme tady dvě nemovitosti, které na první pohled vypadaly strašně. Jenže já viděl metr tlusté nosné zdi z vypalovaných malých cihel a hned mi bylo jasné, že těmi neprojede ani tank.“
Aby nabral další kapitál, založil Dan Římal před dvěma lety Československý nemovitostní fond. V prvním roce se mu dařilo oslovit menší investory, kteří do fondu vložili jednotky milionů korun, teď už na palubu naskakují i větší hráči v investicemi v řádech nižších desítek milionů.
Fond má aktuálně v portfoliu 150 bytů a 40 rodinných domů napříč Českem v celkové hodnotě kolem miliardy korun. „Dosud jsme prodali bydlení za 200 milionů, další projekty jsou rozestavěné nebo v povolovacím procesu,“ sčítá zakladatel fondu, který do něj sám uložil všechny své peníze. Příklad diverzifikovaného investičního portfolia to sice není, ale Římal o svém úsudku nepochybuje.
„Aktuálně spravujeme přes 260 milionů korun, polovina jsou mé vlastní prostředky. Pokud nedosáhneme výnosu, který investorům slibuji, tedy 7–8 procent, musím to podle našeho statutu klientům doplatit ze svého,“ konstatuje. Zatím strategie vychází a fond dynamicky roste. „Během letošního roku bychom chtěli aktiva fondu dostat na 500 milonů korun,“ nastiňuje plány Římal.
Vedle dostupného bydlení by chtěl svůj developerský záběr rozšířit i na luxusnější projekty, k nimž patří právě zmiňované lofty v dosud zapovězené Praze. „Chceme přibrat projekty, se kterými si můžeme víc hrát, zkoušet nové materiály. Manželku chytnul interiérový design a jde jí to skvěle, i na stavbě už mě občas vytlačuje,“ směje se developer, který se chlubí tím, že všechny řemeslníky z přidružené stavební firmy zná jménem.
Do budoucna by se rád zaměřil i na rekreační bydlení. „Často s rodinou jezdíme na jeden ostrov do Thajska, rád bych tam postavil takový menší resort,“ říká a následně vzpomene i nákup svahu v podhůří Jizerských hor, kde chce vybudovat ekofarmu s šesti vilami, hospodářskými zvířaty a levandulí.
„Plánujeme taky vlastní administrativní budovu, ideálně bych chtěl dvě věže,“ líčí své plány s úsměvem. Ta představa se synovi policisty a zdravotní sestry, který svůj byznys vybudoval z nuly, zjevně zamlouvá. „Chtěl bych ji jednou předat svým dvěma dcerkám. Co myslíte, byl by lepší název Sisters, nebo Římal towers?“
