Je to možná pražské téma číslo jedna. Ceny bytů. Jejich růst je, zdá se, nezastavitelný. A to, že střední třída už v Praze na vlastní nový byt v podstatě nedosáhne, se stalo běžným pražským standardem.
V záplavě všech možných řešení se ozývají také developeři, kteří vyzývají k masivnější výstavbě. Ta má podle nich šanci dohnat obrovskou poptávku a ceny bydlení ukočírovat. Nové byty však přibývají stále pomalu, i přesto, že třeba na velkých brownfieldech se už rozjela výstavba nových čtvrtí.
Praha v tom však není nijak unikátní. S podobnou situací se totiž nyní potýká většina bohatých západních měst. Byty jsou v nich drahé, a to z velké míry právě proto, že se málo staví. Podle nedávného článku magazínu The Economist se v bohatých městech výstavba na obyvatele od roku 1964 snížila o padesát procent. A malá zásoba bytů logicky znamená vyšší ceny, které ale zase brzdí města v růstu.
Proto se ve velkých světových metropolích stále častěji objevuje podpora nové výstavby známá pod zkratkou YIMBY, tedy Yes, In My Backyard neboli česky Ano, na mém dvorku. To je protikladem o něco známějšímu označení Not In My Backyard, tedy Ne na mém dvorku.
NIMBY označuje stav, kdy lidé sice chtějí, aby vznikalo nové bydlení, ale jakmile se má stavět v jejich okolí, proti výstavbě protestují, případně ji i aktivně blokují. Zastánci přístupu YIMBY naopak tvrdí jediné: ve městech se musí stavět co nejvíce, jinak se dostupnost bydlení nezlepší. A příklady z některých měst jim dávají částečně za pravdu.
Například v Sao Paulu v Brazílii, které v roce 2016 zásadním způsobem překopalo systém výstavby ve městě, protože ceny rychle rostly, se zvýšení bytového fondu místo zdražování podepsalo na zhruba jednoprocentním poklesu cen. A nedávná studie z Helsinek, která zkoumala vliv nové výstavby na trh s bydlením, potvrdila, že vyšší nabídka bydlení snižuje ceny bytů ve všech kategoriích.
Profesor ekonomie a předseda katedry ekonomie Harvardské univerzitě Ed Glaeser pro přiblížení výzev současných měst dává příklad z New Yorku, který zmínil v rozhovoru pro think tank American Enterprise Institute.
„New York dvacátých let minulého století byl cenově dostupný proto, že stavěl sto tisíc bytů ročně, a protože to bylo město, které se stále staralo o nově příchozí. Dnešní města se starají pouze o ty, kteří v nich už žijí, tedy třeba majitele domů či bytů. Ale města jsou na tom nejlépe ve chvíli, kdy poskytují příležitost i lidem zvenčí,“ uvádí Glaeser.
Cestou masivnější výstavby se podle všeho pomalými krůčky vydává i Praha. Podle analýzy Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR), která sledovala developerské projekty v loňském roce, se v Praze postupně zvyšuje počet dokončovaných bytů.
„V roce 2020 byl zaznamenán dokonce nejvyšší počet aktuálních developerských projektů od roku 2009 a to samé platí i o počtu bytů, který v rámci těchto projektů vzniká. Současná aktivita rezidenčních developerů v Praze je tak nejvyšší za poslední dekádu,“ píše se v analýze.
Už v příštím roce by se v Praze mohlo teoreticky dokončit přes šest tisíc bytů, přičemž v posledních pěti letech se tuto hranici překonat nepodařilo. Jenže to je stále málo s tím, jak do metropole proudí noví obyvatelé. Jen do roku 2030 by podle demografické prognózy IPR mohla Praha nabobtnat o devadesát až 160 tisíc obyvatel. A proto je nutné stavět alespoň deset tisíc bytů ročně.
Je ale otázka, jestli se i v Praze začíná dostávat více ke slovu princip YIMBY. Vedení města se o to částečně snaží. Například tím, že tlačí na to, aby se velké projekty ukazovaly veřejnosti na modelech, vizualizacích nebo třeba při diskuzích v Centru architektury a městského plánování, které spadá pod IPR.
Boj proti výstavbě „na mém dvorku“ totiž často pramení především z toho, že se o ní lidé dozvědí až ve chvíli, kdy se její podoba nedá ovlivnit, a jsou z toho frustrovaní.
Podle Marka Váchy, mluvčího Institutu plánování a rozvoje, se ale kladnější přijetí nové výstavby v Praze zatím příliš nenosí. „NIMBY efekt lze pozorovat i ve vyspělých zemích a domníváme se, že to je do jisté míry přirozený sociologický jev nezávislý na kvalitě architektury a urbanismu. Víceméně kladně přijímány jsou však zatím například plány na výstavbu nové budovy Vltavské filharmonie, což nás těší,“ říká Vácha.
Posun v tom, jak se ve městě staví, je ale podle něj už cítit. „Město zaujalo roli moderátora a my se snažíme neúnavně dokola vysvětlovat, proč je dobré, aby se ve městě stavělo,“ dodává.
Velcí developeři, kteří jsou pod tlakem veřejnosti kvůli nové výstavbě často, a nutno dodat, že často i oprávněně, se nad aktuálním nastavením veřejného mínění neshodnou. Například podle majitele Central Group a miliardáře Dušana Kunovského se v poslední době přístup ke stavění nových budov zlepšuje.
„Dříve se proti developerům vedl téměř třídní boj a vztahy byly vyhrocené, dnes už ale naštěstí vítězí zdravý rozum a nová výstavba přestává být vnímána jako jakási šedá zóna, kterou je potřeba zastavit,“ říká Kunovský. Naopak podle něj začíná být výstavba postupně vnímána jako klíčová součást ekonomiky a jako něco, co společnost pro svůj rozvoj potřebuje. „Je to vidět i na tom, že se postupně začínají dělat legislativní i praktické kroky ke zrychlení a zjednodušení povolování nových staveb,“ dodává Kunovský.
Oproti tomu majitel developerské a investiční skupiny Trigema Marcel Soural je skeptičtější. „V Česku zatím dominuje přístup Not In My Backyard. Prostor pro opačný přístup tady samozřejmě je, otázkou ale zůstává, kdy a zejména co k němu Čechy dovede,“ myslí si. A dodává, že Češi jsou národem, který má v povaze nechuť k jakýmkoli změnám a rezidenční development není výjimkou, spíš naopak. „Češi zůstávají skeptičtí i ve chvílích, kdy jim nová výstavba přináší objektivní výhody,“ říká Soural.
Situace se podle něj změní až ve chvíli, kdy se ceny utrhnou ze řetězu, bytů bude naprosté minimum a drtivá většina společnosti už na ně nebude mít peníze. „Zatím to tedy vypadá tak, že k Yes In My Backyard přístupu Čechy dovede, bohužel, až bytová krize,“ předpovídá.
Takový scénář byl ostatně vidět už v několika jiných světových metropolích. Obrovské problémy s nedostupností bydlení má například San Francisco, kde jsou průměrné ceny bydlení ještě 2,4násobné oproti drahému New Yorku. A už i zarytí odpůrci nové výstavby uznávají, že stavět je potřeba.
O potřebě vyšší nabídky, která by mohla růst cen nemovitostí výrazněji zpomalit, mluví developeři už několik let. A podobného názoru je teď i město.
„V situaci, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku, výstavba určitě pomůže. Domy do města patří. Musíme ale dbát i na to, aby byla výstavba také kvalitní a bydlení zároveň dostupné. I proto již více než rok působí Pražská developerská společnost a téma městského bytového fondu je stále aktuální,“ dodává mluvčí IPR.
