Zisk z bytů je zločin? Pokud těch bytů vlastníte více než tři tisíce, má s tím problém 56,4 procenta Berlíňanů, kteří ve včerejším referendu hlasovali pro vyvlastnění bytů velkých pronajímatelů typu Vonovia či Deutsche Wohnen.
Realitní giganti nedávno zfúzovali, a nyní tak v Berlíně vlastní přes půl milionu nájemních bytů v hodnotě osmdesáti miliard eur. Zášť nadpoloviční většiny obyvatel německé metropole neschladila ani nedávná dohoda s městem, že skupina za 2,46 miliardy eur (62,5 miliardy korun) odprodá zhruba patnáct tisíc bytů.
Nepomohl dokonce ani příslib, že omezí pravidelné zvyšování nájmu v Berlíně v příštích třech letech na jedno procento ročně a v dalších dvou pouze o inflaci.
Berlín je v otázce „vyvlastňovat, či nevyvlastňovat?“ rozdělen na dva tábory – proti radikálnímu kroku se vyslovilo devětatřicet procent voličů. Zatímco zastánci vyvlastňování si od referenda slibovali větší dostupnost bytů a nižší nájmy, odpůrci argumentovali tím, že se bytová situace naopak zhorší, neboť to soukromé realitní investory odradí od další výstavby.
Přestože hlasování není pro politickou reprezentaci závazné, vedení města, které vzejde rovněž z nedělních zemských voleb, se referendem bude muset zabývat.
K čemu vlastně v Berlíně dochází a proč? Jaké poučení si z vyhrocené situace lze odnést? A jak zajistit, aby v časech, kdy ceny nemovitostí ve velkých městech celé západní Evropy (kam autorka textu řadí i Česko) rostou do astronomických výšek, zůstala města sociálně diverzifikovaná a dostupná pro různé vrstvy obyvatel?
Nejdříve krátký exkurz pár dekád zpátky. Berlín byl v barevných devadesátkách rájem techna, undergroundových klubů a uměleckých squatů, které rostly ve vybydlených činžácích. „Jsme chudí, ale sexy,“ shrnul atmosféru města v roce 2003 tehdejší starosta Klaus Wowereit, pod jehož vedením Berlín potvrzoval statut ostrova otevřenosti, tolerance a zábavy – byť trápeného vysokou nezaměstnaností a nezanedbatelnými dluhy.
Ty levicová berlínská vláda řešila masivní privatizací městských bytů, podobně jako se městský bytový fond zprivatizoval třeba v Praze. Byty ovšem Berlín neprodával do vlastnictví nájemníkům, nýbrž institucionálním investorům.
Zároveň specifická atmosféra do města lákala a stále láká nové obyvatele. Mezi lety 2012 a 2017 jich přibylo čtvrt milionu. Vedle volnomyšlenkářských umělců přibývají zcela nové sociální vrstvy, a zdaleka to nejsou jen migranti ze Sýrie.
Deník New York Times před nedávnem přišel s tvrzením, že se z Berlína díky boomu technologických startupů a investicím koncernů jako Google a Microsoft stává evropský technologický hub. Digitální nomádi nechtějí bydlet ve squatech a zároveň jsou schopni platit vyšší nájmy.
Gentrifikace tak postupně vytlačuje sociálně slabší obyvatele z tradičních čtvrtí a mění jejich vzhled. Třeba alternativní a ušpiněný Prenzlauer Berg se během dekády změnil v módní „bobo“ čtvrť – zkratkou pro pojem „bourgeois bohemian“ označují sociologové nově vzniklou socioekonomickou elitu.
Cena bydlení však roste v celém Berlíně. To nájemní, ve kterém žije přes osmdesát procent obyvatel, vyšplhalo za posledních deset let o devadesát procent a stává se nedostupným i pro střední třídu. Podle průzkumů dnes průměrný Berlíňan vydá víc než polovinu svých příjmů právě za bydlení.
Berlínské zastupitelstvo se tak loni odhodlalo ke kontroverznímu kroku, který k problematice přitáhl pozornost celého světa: zastropovalo nájmy u starších bytů postavených před rokem 2014.
Majitelé proti zásahu do svých vlastnických práv podali ústavní žalobu a ústavní soud jim po roce dal za pravdu s tím, že vydávat zákony o regulaci nájemného mohou pouze spolkové vlády. Pro nájemce 340 tisíc bytů, kterých se zmražení dotklo, to znamená povinnost rozdíl v ušlém nájemném zpětně doplatit.
Jak následně ukázala studie Německého ekonomického institutu, výsledky experimentu jsou nadto víc než sporné. Po zmrazení nájmů v Berlíně sice opravdu kleslo nájemné v regulovaném segmentu v průměru o jedenáct procent, zároveň však ubylo nabídek bytů k pronájmu, a to více než o polovinu.
„Když to trochu přeženu a přirovnám to k bývalému socialistickému systému za minulého režimu: Vznikne situace, kdy jsou najednou na byty delší fronty, roste černý trh a všude je spousta nespokojených lidí,“ říká autor studie Konstantin Cholodilin.
„Shánějí něco, co by mělo být dostupné za rozumnou cenu, ale sehnat se to nedá, protože není nikdo, kdo by to nabízel. A jestli paralelně s tím regulovaným existuje volný trh, tak tam ceny logicky porostou,“ konstatuje.
Silní institucionální majitelé si zkrátka mohli dovolit nechat byty radši prázdné, než je nabízet pod cenou a zároveň vyvinuli tlak na zrušení problematického zákona. A lidé, kteří v Berlíně hledali bydlení, se tak museli poohlížet na černém trhu nebo v předměstských lokalitách, jako je Potsdam, kde ve stejném období nájmy stouply o dvanáct procent.
Nájmy rostly závratným tempem i v Česku, v uplynulých dvanácti letech zhruba čtyřikrát rychleji než v Evropské unii jako celku. Z dat Eurostatu vyplývá, že mezi rokem 2007 a třetím čtvrtletím roku 2019 to bylo takřka o osmdesát procent.
V pandemickém roce se situace nicméně změnila a nájemní bydlení v důsledku zlevnilo: v celorepublikovém průměru o 3,4 procenta, v hlavním městě se pak nájmy propadly v průměru o 10,6 procenta. Jedničkou na českém trhu s nájemním bydlením je švédská společnost Heimstaden, která zároveň patří k lídrům evropského trhu. V Česku vlastní přes 43 tisíc bytů, až třetinu svého stávajícího bytového portfolia.
„Do pěti let bychom rádi koupili jen v České republice dalších pět tisíc bytů,“ řekl Forbesu Stanislav Kubáček, šéf akvizičního týmu pro střední a východní Evropu, který sedí od loňského podzimu v Praze a nedávno přidal do portfolia společnosti čtyři tisíce bytů právě v Berlíně. Severská firma má navíc dost ambiciózní plány, do konce dekády by chtěla po Evropě vlastnit až milion bytů.
„Celý náš koncept je postaven na takzvaném přátelském bydlení. Snažíme se být maximálně vstřícní ke svým zákazníkům, ale také ke svému okolí. Ať už jsou to města a obce, ve kterých působíme, nebo životní prostředí, jež nás obklopuje,“ tvrdí generální ředitel Heimstaden Česko Jan Rafaj.
Roční růst nájemného je v Česku smluvně limitován sedmi procenty. „V reálu se však pohybuje kolem tří až čtyř procent,“ zdůrazňuje Rafaj.
Přes deklarovanou přátelskost se protestní transparenty nedávno objevily i na berlínských činžácích Heimstadenu. Jan Rafaj považuje výzvy po vyvlastňování za extrémní a cestu za dostupnějším nájemním bydlením vidí v spolupráci municipalit se soukromými developery.
Jako zdařilý příklad uvádí Skandinávii, zejména Finsko, kde obce podporují soukromou výstavbu dotacemi či výhodnějšími pozemky výměnou za byty s regulovaným nájmem.
Pokud by se berlínští politici rozhodli vyslyšet přání voličů, dotklo by se vyvlastnění zhruba 240 tisíc bytů, tedy asi patnácti procent berlínského fondu nájemních bytů. Náklady na odškodnění by město přišly na necelých čtrnáct miliard eur (355,5 miliardy korun). Dříve vedení Berlína hovořilo o 29 až 39 miliardách eur (736,5 až 990 miliard).
