Ceny za pronájem průmyslových nemovitostí se v České republice šplhají k rekordním hodnotám. A s nimi i ceny za výstavbu nových prostor. Důvodem je nejen pandemie, ale především situace s narušením dodávek v podstatě ve všech segmentech ekonomiky.
To nutí firmy na jedné straně k vyšší míře předzásobení, na druhé straně více skladují zatím nehotové produkty, které čekají na dodání chybějících komponent. To dnes vidíme například v automotive sektoru.
„V podstatě ve všech segmentech se teď vyrábělo na sklad. A do toho se na trhu projevily nové projekty typu Rohlík nebo Košík a i další velkoobchody, které jsou navázány na spotřební zboží a na spotřebitele z Prahy či Brna,“ vysvětluje v rozhovoru pro Forbes Jakub Holec, zakladatel a šéf české realitně konzultační firmy 108 AGENCY.
„Zvýšenou poptávku pozorujeme i u obchodních společností, které se dříve zaměřovaly pouze na kamenný prodej – ty se v pandemii naučily prodávat ze skladu a zjistily, že nepotřebují tolik kamenných prodejen, avšak potřebují vetší prostory ke skladování,“ dodává.
Podle něj cena za pronájem metru čtverečního dnes stoupá někam na úroveň 6,25 eura. Tam se v historii Česka ještě nepodívala. A rostoucí poptávka podněcuje i novou výstavbu, která také zřejmě letos pokoří rekordy.
„Aktuálně je ve výstavbě okolo 700 tisíc metrů čtverečních moderních průmyslových prostor. Valná většina však bude dokončena až příští rok. A poptávka firem tyto prostory bez problémů zaplní,“ odhaduje Holec. Nedostatek skladů podle něj však nehrozí.
„Nyní jsme v takovém mezidobí, kdy je cítit i lehká panika, že nejsou sklady. Podle mě se ale situace brzy uklidní a nastane přirozená obměna,“ předpovídá CEO firmy s očekávaným 150milionovým obratem. A dodává, že prstenec logistických zón obsluhující Prahu se rozšiřuje klidně i do 40 kilometrů vzdálených Lovosic.
Podle něj je dnes trh charakteristický hlavně vysokou cenou pozemků, vysokou cenou stavebních nákladů a také nedostatkem lidí. To vše bude firmy nutit do automatizace.
„Obecně ti, kteří automatizovali už dříve, teď celou svou investici zhodnotí. A pokud měli návratnost vypočítanou na deset let, nyní se jim vrátí za pět. Trendem číslo jedna tak je automatizace a robotizace,“ vysvětluje.
Šéf realitně-kozultační firmy 108 AGENCY Jakub Holec | Foto archiv
Statistiky sdružení poradenských agentur Industrial Research Forum ukazují na to, že v Česku je volných jen 2,4 procenta ze všech průmyslových ploch. Jde o historicky nejnižší obsazenost v Česku. Pozorujete to na trhu?
Mediálně to dobře vypadá, že něco není a něčeho je extrém. Ale tak černě bych to neviděl. Je ale pravdou, že nedostatek prostor je hlavně v Praze a tradičně dlouhodobě v Brně.
Naopak v regionech, jako je například Ostrava, bude nyní unikátní příležitost si cokoliv pronajmout za zajímavou cenu. Působí tam developeři jako Contera, Panattoni, GLP, CTP nebo P3, kteří nabízí velmi podobný produkt. A i když náklady na výstavbu rostou, tak právě u Ostravy může cena nájmů klesnout v rámci konkurenčního boje.
Jak se během pandemie vyvíjely ceny za pronájem?
V Praze ceny povyrostly. Je to kvůli tomu, že se zaplnilo mnoho kapacit a také zde má pouze limitovaný počet developerů možnost stavět nové prostory. Na začátku koronakrize od dubna do června bylo ještě možné dojednat dobré podmínky na prodloužení nájmu.
V létě loňského roku se ale zjistilo, že pandemie na průmyslové nemovitosti mít vliv nebude. Naopak se narušil dodavatelský řetězec a firmy zjistily, že se musí předzásobit, aby jim nedocházel určitý typ zboží. Proto byl větší tlak na růst skladových zásob.
Kolik se tedy dnes platí za pronájem metru čtverečního?
Ceny se dnes zastavily někde na hranici 6 až 6,50 eura za metr čtvereční a jedná se o nejvyšší cenu v historii. Ve srovnání s podobně velkými trhy v západoevropských městech jsme ale stále pod průměrem, a je tak možné predikovat další nárůst cen nájmů.
Před krizí v roce 2005 dosahovaly nájmy běžně až k šesti eurům za metr čtvereční, nebyly tedy sice vyšší, ale také tehdy bylo euro za 30 korun. Při finanční krizi došlo k enormním poklesům. Nyní už se kromě vysoké poptávky přidává další problém – chybí pozemky a není tedy kde stavět.
Mění se tím vším i principy logistiky?
Donedávna byla mantra mít co nejnižší skladové zásoby. Vše se řešilo formou just in time dodávek. Firmy nechtěly platit zbytečně za zboží, které jim leželo ve skladech. Dnes to vidíme v automotive. Po celém Česku jsou uskladněné škodovky z důvodu nedostatku čipů, Mercedesu chybí audiosystémy a kamerové systémy.
Najednou všechny automobilky něčím trpí, a dokonce musí zastavovat výrobu. Snad až na Hyundai, která, jak jsem slyšel, funguje bez omezení. V podstatě ve všech segmentech se teď vyrábělo na sklad. A do toho se na trhu projevily nové projekty typu Rohlík nebo Košík, a i další velkoobchody, které jsou navázány na spotřební zboží a na spotřebitele z Prahy či Brna.
Pro ně je extrémně důležité mít nejkratší cestu mezi skladem a zákazníkem, tudíž je zvýšený tlak na prostory zejména v blízkém okolí těchto měst.
A sklady zde tedy jsou, nebo nejsou?
Není to o tom, že sklady nejsou. Víme už teď, že příští rok se budou uvolňovat sklady po Sportisimu. Půjde nejprve o 20 tisíc metrů čtverečních a rok nato 55 tisíc metrů čtverečních. A stěhují se i další firmy.
Je dnes zájem o lokality, které dříve ležely ladem?
Ano, zaplňují se i lokality, o kterých jsme si před pěti lety říkali, že nějaký potenciál budou mít, ale třeba až za deset let. A teď se vyprodaly během posledních dvou let.
Můžete uvést konkrétní příklad?
Konkrétně jde například o Ostředek na exitu 34 dálnice D1. Když bylo v Modleticích u Prologisu vše plné, byl první na ráně logistický park od P3 na exitu 15. Tehdy byl však pro firmy exit 15 příliš daleko. No a teď se bez problémů tlačí i na exit 34.
Například WeDo si tam postavilo svůj superhub pro balíky. Je to taková nová Praha. Stejné je to i v parku P3 u Stochova na dálnici D6 nebo na severu u Lovosic. To vše je dnes v podstatě nová Praha-sever. I když je to 40 kilometrů daleko, firmy odtamtud Prahu dnes obsluhují.
Efekt vysokých cen se pak projevuje v obměně na trhu. Kolem Prahy bylo například velké množství spedičních firem, které odsud distribuovaly zboží, jako jsou třeba panenky pro celou Evropu.
A teď je ceny vytlačují dál od metropole…
Přesně. Taková firma totiž u Prahy vůbec nemusí být a logicky půjde do západních Čech k dálnici, kde je nájem pořád o třicet až čtyřicet procent levnější než v Praze. Tím pádem se uvolní kapacity byznysu s vyšší přidanou hodnotou a marží, která potřebuje být přímo u zákazníka, který to na vyšší ceně zaplatí.
Nyní jsme v takovém mezidobí, kdy je cítit i lehká panika, že nejsou sklady. Podle mě se ale situace brzy uklidní a nastane přirozená obměna. Je vidět, že některé firmy odsud odcházejí, protože si nemohou dovolit kontrakt za nových cenových podmínek. Stěhují se ale jen o kus dál.
A nové sklady se staví jakým tempem?
Letošní rok bude rekordní z pohledu započaté výstavby. Pokud jde ale o dokončenou výstavbu, čeká se spíše podprůměrný rok. Nicméně rok příští bude těžit právě z letošní rekordní poptávky. Většina prostor, které jsou dnes ve výstavbě, jsou už vlastně zabrané.
Například v posledním projektu v Chrášťanech prodala 108 AGENCY část pozemků Prologisu, někdo jiný prodal pozemky GLP, pozemky tam nakoupilo i CTP. S Prologisem se potom dohodlo TNT nebo Rohlík, skoro celou nabídku GLP vzala Alza a malý sklad i jedna čínská firma. CTP si pak vzala logistická společnost Rhenus, která zde buduje velký národní crossdock.
Některé haly už jsou postavené, některé ještě ve výstavbě, ale už jsou vlastně všechny pryč. Bylo tomu tak už před rokem.
Zaplnily české skladovací prostory v poslední době hlavně e-shopy?
O e-shopech je sice nejvíce slyšet, ale když se podívám na statistiky z Česka, e-commerce tvoří asi jen šest procent z celkové poptávky, pokud pomineme nedávno oznámený projekt pro Amazon v Kojetíně. Při započtení distribučního centra pro Amazon jde asi o dvacet pět procent.
Jinak ale páteř poptávky tvoří dlouhodobě logistika a velkoobchody a zhruba třicet procent tvoří výroba. Takže v rámci celorepublikového pohledu není e-commerce stěžejní složkou poptávky, ale když se podíváme jen na Prahu nebo na Brno, je její vliv výraznější. Řekněme, že s okolím velkých měst je e-commerce úzce spjatý.
Jsou v Praze aktuálním tématem vnitřní městské sklady?
Bavíme se o tom neustále, ale Praha není velkoměsto. Není to Londýn ani Paříž. Prahu i v dopravní špičce přejedete za hodinu, Londýn za tři hodiny. I v případě městské logistiky může být skladový hub opravdu až na kraji Prahy a nic se nestane. Toto nás tedy nemusí trápit.
A co teď firmy, které hledají skladovací prostory, dnes nejvíce trápí?
Je to především nedostatek pozemků, které se prodávají za velmi vysoké ceny, a drahá výstavba. Trend je tedy jasný – bude méně prostoru a jeho cena poroste. Dalším velkým problémem je nedostatek kvalifikovaných zaměstnanců na všech pozicích. To vede k obrovskému tlaku na zvyšování mezd.
Proto firmám, které začaly řešit automatizaci například už před třemi lety, tato situace raketově pomůže. Byl jsem kupříkladu ve skladu Datartu (HP Tronic), kde mají geniální systém vychystávání objednaných zásilek. V porovnání s jinými konkurenčními firmami se jedná opravdu o hi-tech.
Proč zrovna Datart?
Je to spojené i s prodávaným portfoliem, protože Datart prodává produkty z jejich povahy pouze s vysokou marží, u kterých je vysoká míra automatizace rentabilní. Obecně ti, kdo automatizovali už dříve, teď celou investici zhodnotí. A pokud měli návratnost vypočítanou na deset let, nyní se jim vrátí za pět. Trendem číslo jedna tak je automatizace a robotizace. Nedostatek lidí zabolí hodně firem.
Automatizace bude určitě ještě velké téma, stejně jako snižování uhlíkové stopy při výstavbě nových skladů.
