Česká národní banka minulý týden šokovala politiky, ekonomy i veřejnost. V reakci na rostoucí inflaci zvýšila základní úrokovou sazbu o 1,25 procentního bodu na 2,75 procenta, tedy razantněji než za posledních třiadvacet let. Základní sazba je nyní nejvyšší za celé období od prosince roku 2008.
Vedle toho, že se například firmám výrazně zvýší náklady na financování, budou dražší také hypotéky. Podle ekonomů vzroste v návaznosti na kroky ČNB průměrná sazba hypoték velmi rychle z nynějších zhruba 2,5 na více než čtyři procenta. A růst bude pravděpodobně ještě pokračovat.
To může mít za následek změny na realitním trhu: například další zesílení zájmu o nájemní bydlení. Pokles jeho cen se ale neočekává.
„V dalších měsících může dojít ke zvýšení základní úrokové sazby až na úroveň 3,5 procenta. Takové navýšení se pak výrazně propíše do úrokových sazeb u hypoték,“ shrnuje stav na hypotečním trhu Martin Steiner, obchodní ředitel pojišťovny BNP Paribas Cardif.
Zvyšování sazeb logicky povede k tomu, že se sníží poptávka po hypotékách. Ta klesá už od konce léta, kdy začaly sazby růst. V návaznosti na kroky ČNB budou sazby zvyšovat i jednotlivé banky.
„Zda banky využijí plný rozsah zvýšení, bude především záviset na konkurenčním boji a na tom, jakou část budou chtít ještě před koncem roku ukousnout,“ odhaduje Jiří Sýkora, hypoteční analytik Fincentrum & Swiss Life Select.
U předchozích zdražování hypoték ze strany ČNB banky plného rozsahu často nevyužily. Průměrná hypoteční sazba tuzemských bank vzrostla od červnového startu zvyšování sazeb o 0,89 procentního bodu, zatímco dvoutýdenní repo sazba centrální banky od té doby stoupla o 1,25 procentního bodu.
Podle Karla Kotouna, manažera pro oblast finančních služeb společnosti Accenture, však banky nyní plných sazeb spíše využijí. „Banky po mnoha letech čekají žně,“ dodává.
Podle Veroniky Hegrové z portálu Hyponamiru.cz je už nyní znát, že banky na vyšší základní sazbu reagují. „V posledních dnech zdražily některé instituce za jediný den o jeden procentní bod,“ připomíná.
„Aktuálně tedy může být vyvolaný výprodej sazeb pod 3,5 procenta, protože už se banky blíží čtyřem procentům. To ale není finální číslo, kam se s úroky vyšplháme. Nereálné nejsou v prvním a druhém čtvrtletí roku 2022 úroky mezi pěti a šesti procenty,“ vypočítává Hegrová.
ČNB bude pravděpodobně se zvyšováním sazeb ještě pokračovat, i když už ne tak dramaticky. Je tedy možné, že pokud bude inflace pokračovat, hypotéky se brzy přiblíží i k pěti procentům. „Kam se mohou sazby až zvyšovat a jak dlouho to případně bude trvat, je otázka za milion. Je možné, že se k pěti procentům přiblížíme, ostatně nebyla by to zdaleka nejvyšší sazba v historii,“ konstatuje šéf realitní kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák.
Nájmy na úkor hypoték
Jedním z důsledků zvyšování sazeb hypoték ve spojení se stále rostoucími cenami nemovitostí bude ještě vyšší zájem o nájemní bydlení. Pro velkou část zájemců o bydlení totiž nebude nákup bytu financovaný hypotékou dostupný.
„Pokud by například rodina byla schopna najít v rodinném rozpočtu částku patnáct tisíc korun na třímilionovou hypotéku, tak nyní by musela sáhnout do peněženky pro až o pět tisíc korun více. Což je už velmi výrazný zásah do rozpočtu,“ dává příklad Sýkora.
Poptávka po nájemním bydlení stoupla už v uplynulém roce a půl, kdy vzhledem k pandemii především v Praze ceny nájmů klesly. To přetáhlo část zájemců, kteří původně uvažovali o pořízení vlastního bytu. „Myslím, že zvýšení úrokových sazeb může mít podobný efekt,“ uvádí CEO Bezrealitky Hendrik Meyer.
Na druhou stranu však podle něj vysoká poptávka znamená, že ceny nájmů se budou dále zvyšovat. „Pravděpodobně se tak naplní skokový růst cen na začátku příštího roku, který jsme predikovali. Do jisté míry je to dobrá zpráva pro majitele nemovitostí, neboť ti reálně ztráceli příjmy kvůli inflaci,“ dodává Meyer.
Domácnosti si však v kombinaci se zvyšováním cen energií citelně připlatí. „Česko je obecně specifické poptávkou a touhou po vlastním bydlení, celá tato situace bude také zásahem do české mentality a preference vlastnictví, kdy je nájem většinou brán pouze jako přestupní stanice,“ míní Hegrová z portálu Hyponamiru.cz.
Samotné průměrné ceny bytů však podle expertů ani při méně dostupných hypotékách klesat nebudou. Růst se ale může částečně zpomalit. „Snižovat se bude hodnota především těch nemovitostí, které byly v minulosti nadhodnocené, tedy především těch ve špatném stavu anebo v neatraktivních lokalitách,“ uvádí k tomu Meyer.
Ceny bytů rostou setrvale a například v hlavním městě se nové byty aktuálně nabízejí v průměru za 137 tisíc korun za metr čtvereční. U prodejů, které v současné době začínají, se dokonce průměrná cena vyšplhala až ke 160 tisícům za metr.
„Omezení hypoték cenové mapy přepisovat nebude. Už teď data ukazují, že možnosti Čechů narazily na strop. Průměrné ceny na chvíli zastaví růst, ale bude to jen krátkodobá situace. Je také možné, že se lidé budou snažit investovat – jen půjdou o třídu níž, což bude i nadále tlačit na ceny,“ říká Zuzák z Maxima Reality.
Zdražování hypoték, které banky a ČNB rozjely s koncem léta, vstoupilo do hry ve chvíli, kdy byl o úvěry v Česku velký zájem. Za první tři čtvrtletí letošního roku poskytly banky podle Fincentrum Hypoindexu hypotéky za 323,35 miliardy korun, což je proti loňskému rekordnímu roku nárůst téměř o devadesát procent.
A už dnes je jisté, že se letošek stane nejúspěšnějším rokem co do objemu poskytnutých hypotečních úvěrů.
