Jestli byl loňský rok pro trh s nemovitostmi turbulentní, letošek příliš klidu nepřinese. Zatímco loni hlásili developeři kvůli extrémní poptávce rekordní prodeje, byty byly vyprodané a ceny, které meziročně rostly až o čtvrtinu, dosáhly opět nových rekordů, letos přišla zcela nová situace. Válka na Ukrajině, protiruské sankce a celkový bezprecedentní dopad na evropskou ekonomiku budou mít vliv i na český realitní trh.
Ačkoli je nyní ještě příliš brzy na nějaké přesnější predikce, dá se na trhu s nemovitostmi očekávat především další zdražování. Ale třeba i mimořádný tlak na nájemní bydlení způsobený novou poptávkou ve formě uprchlíků před válkou.
Na začátku letošního roku analytici i developeři očekávali, že ceny porostou oproti loňsku spíše mírně, zhruba v jednotkách procent. V některých segmentech se dokonce začalo mluvit o mírném klesání ceny, což se týkalo hlavně starších bytů a bylo spojené s omezením kupní síly zvyšováním úrokových sazeb ze strany centrální banky.
Aktuální události ale naznačují, že růst cen bude rychlejší, než se v době míru předpokládalo.
„Konflikt na Ukrajině a s ním související události, zejména růst inflace, přecházející do stagflace, bude dále tlačit na zvyšování cen nemovitostí. I když úrokové sazby budou tento tlak poněkud mírnit, převládne zejména u malých, ale i větších investorů snaha diverzifikovat prostředky, tedy raději je mít uložené v nemovitostech než na účtu v bance,“ shrnuje situaci Petr Kymlička, partner poradenské skupiny Moore Czech Republic.
Do soukolí nabídky a poptávky teď vstupuje ještě více než doposud také problém s globální ekonomikou reagující na válku na Ukrajině. Ruská invaze otřásla dodavatelskými řetězci, které jsou kvůli pandemii covidu-19 stále v rozkladu, a ještě zvýšila náklady a prodloužila dodávky. Navíc prudce rostou ceny energií.
„Růst cen vstupů a problém s dodavatelskými řetězci se v cenách nemovitostí projevuje, i když nepřímo, v podstatě již od podzimu 2021. Konflikt na Ukrajině tuto situaci dále vyhrotí, neboť například výpadky dodávek konstrukční oceli mohou vést až k zastavení některých staveb, což opět povede k akceleraci růstu cen,“ doplňuje Kymlička s tím, že časový horizont tohoto rizika je přitom kratší než tři měsíce.
Na realitním a stavebním trhu se nyní hovoří o možném zvýšení cen materiálů zhruba kolem třiceti procent. Tento týden navíc zachvátila trh velká panika, která žene ceny ještě výš, než by skutečně měly růst. Do problémů se proto dostává například ocel a železo, válcované plechy a další materiály nutné k výstavbě.
„Zdražení teď ještě nějakou chvíli potáhne především inflace, kterou válečný konflikt pravděpodobně dále přiživí,“ dodává ředitel realitní kanceláře Maxima Reality Vladimír Zuzák. Výstavba běžného rodinného domu se podle něj může za pár měsíců prodražit klidně o další pětinu.
Zdražování materiálů a problémů s dodávkami se obávají i velcí developeři, ačkoli se shodují, že na jejich aktivitách se to zatím neprojevilo. „Situace se momentálně mění každým dnem, a proto nejsme schopni odhadnout, jak moc se zdražení prací a materiálů dotkne konečných cen staveb,“ říká majitel investiční a developerské skupiny Trigema Marcel Soural.
Stavební firmy současně řeší i otázku zaměstnanců. Zatím sice nějaký zásadní odchod ukrajinských pracovníků do bojů ve vlasti nehlásí, pokud ale konflikt potrvá ještě dlouho, může se situace změnit. „V českém stavebnictví je legálně zaměstnáno dvacet tisíc Ukrajinců a těžko říct, kolik nelegálně, a pokud by se tito měli vrátit na Ukrajinu, bude to pro naše odvětví zásadní problém,“ říká mluvčí Skupiny Metrostav Vojtěch Kostiha.
Sám Metrostav, který v Česku staví nejen rezidenční projekty, ale i důležité dopravní stavby, zatím problémy na stavbách nemá. „Počítáme ale s tím, že se problémy dostaví, a to trojího typu: nebude materiál, materiál bude předražený nebo nebudou pracovníci. To všechno může mít negativní vliv na stavby, zejména na jejich cenu a nedodržení harmonogramů,“ dodává Kostiha.
Problémy v dodavatelských řetězcích se pravděpodobně budou dále nabalovat, a ceny nemovitostí tak porostou. Podle majitele developerské společnosti Cental Group Dušana Kunovského se však i přes zdražování může zvýšit zájem o nové byty z řad domácí klientely.
„Česko se nyní potýká s rekordní inflací a nejistotou kvůli dopadům koronavirové krize a války na Ukrajině. Téměř každý proto nyní řeší, jak své úspory nejlépe zabezpečit před možným znehodnocením. V minulosti vždy platilo, že v době krize byly nemovitosti tou nejbezpečnější investicí, a platí to i nyní. Očekáváme, že ceny nových bytů porostou i nadále,“ myslí si Kunovský.
Hledá se nájem pro desetitisíce Ukrajinců
Do podoby českého realitního trhu pravděpodobně promluví ještě další faktory. Jedním z nich je příchod lidí, kteří před válkou prchají. Ti budou potřebovat někde bydlet, což vytvoří tlak především na trh s nájemním bydlením.
„Jen za poslední týden k nám podle odhadů již zamířilo okolo sta tisíc Ukrajinců prchajících před válkou a hlavní vlna je ještě před námi. Téměř určitě se zvedne především poptávka po nájemních bytech, které jsou k dispozici ihned. Developerské projekty jsou většinou vyprodané dlouho před dokončením a volné byty v nich aktuálně téměř nejsou nebo mají termín dokončení třeba až za několik let,“ uvádí Kunovský.
Podle statistik se v Česku tuzemským domácnostem ročně pronajme zhruba 220 tisíc bytů. Pokud by v průběhu dvanácti měsíců přišlo do Česka 250 tisíc Ukrajinců, kteří budu hledat nájemní bydlení, poptávka se skokově zdvojnásobí. „To je zcela bezprecedentní situace, zvláště pokud uvážíme, že kvůli zpřísněným hypotékám se nyní do nájmu chystá rekordní množství českých domácností,“ říká šéf portálu Bezrealitky a CEO realitní skupiny European Housing Services Hendrik Meyer.
Český nájemní trh se však podle něj už v minulosti mnohokrát ukázal jako velice flexibilní. „Situace tedy může vést k tomu, že se prostě jen do nabídky dostanou nové nemovitosti, které ležely ladem a nevyplatilo se je rekonstruovat. Nyní bude poptávka i po nich,“ myslí si Meyer.
Navíc se odhaduje, že bude kupní síla ukrajinských domácností zhruba o třicet procent nižší než v případě českých domácností. Noví obyvatelé tak budou pravděpodobně volit spíše levnější nabídky v regionech, což nemusí vyvolat tak velký tlak na průměrné ceny nájmů.
Záleží také na tom, jakou strategii v začleňování nových domácností zvolí vláda. „Dalším faktorem může být dotační politika Evropské unie sanující finanční efekty migrace uprchlíků, například v oblasti ubytování,“ doplňuje Věra Nagyová z investiční platformy Royal Capital Club. Nicméně jistý trend na trhu s nájmy je patrný už nyní. Podle aktuálních dat z portálu Bezrealitky je jen za uplynulý týden poptávka po nájemním bydlení o čtyřicet procent vyšší.
Ruské peníze z Česka mizejí
Druhým faktorem, který je s aktuálním děním spojený, je odliv ruského kapitálu. Podle názorů lidí z oboru však odchod kupců a investorů původem z Ruska nebude mít na trh zásadní vliv.
„Odliv zahraniční, tedy i ruské klientely, začal už po nástupu covidu. Ve Skanska v posledních letech tvoří pouze jednotky procent, které se v celkových číslech výrazněji neodrážejí. Scénářů dalšího vývoje může být několik, nedostatečná nabídka nových bytů ale nenahrává tomu, že by se v tomto ohledu na pražském trhu měl odehrát nějaký výrazný zvrat,“ myslí si generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek.
Naopak například pro společnost Central Group tvoří podle jejího majitele Dušana Kunovského ruská klientela nezanedbatelnou část poptávky po pražských bytech. I s ohledem na jeho nedávné rozhodnutí neprodávat byty Rusům a Bělorusům, kteří písemně neodsoudí ruskou invazi, by Central Group mohla přijít až o deset procent klientů. Ani Kunovský však nepředpokládá, že by odliv ruských peněz poptávku oslabil natolik, aby se to promítlo do cen.
„Ruští investoři tvoří jen určitou část poptávky zahraničních zájemců. Značnou část poptávky navíc táhnou investiční fondy z celého světa, takže podle našich odhadů hypotetický mírný odliv ruských investorů nabídku nijak neovlivní,“ souhlasí majitel Trigemy Soural.
