Inflace, přehřátý domácí trh i řinčení zbraní na Ukrajině žene Čechy, kteří chtějí investovat do nemovitostí, za hranice. Podle průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen nákup zahraniční nemovitosti zvažuje téměř polovina Čechů s nadprůměrnými příjmy.
Aktuální boom zájmu potvrzují i realitní makléři. „Po ruské invazi na Ukrajinu jsme u našich klientů zaznamenali skokový nárůst zájmu o zahraniční nemovitosti,“ popisuje Jan Rejcha z realitní kanceláře Rellox.
Zájmů Čechů, kteří se poohlížejí po „druhém domovu u moře“, dlouhodobě dominují tři země: Chorvatsko, Itálie a Španělsko. A právě iberijské pobřeží se pod vlivem současného světového dění dostává do centra jejich pozornosti.
„Čeští investoři tradičně hledají bezpečí a tak roste jejich zájem o lokace, které lze s ohledem na jejich geografickou polohu nebo neutralitu považovat za bezpečné,“ říká Jan Rejcha s tím, že u Španělska poptávka v posledním měsíci skokově stoupla o 45 procent. „U Mallorky či Kanárských ostrovů se zvedla dokonce o víc jak 60 procent,“ upřesňuje.
Resost Guía de Isora, Tenerife
cena : od 770 tisíc do 2 milionů eur
prodává: Rellox
Na Tenerife roste jeden z nejluxusnějších evropských resortů vůbec. Součástí bude hotel Ritz-Carlton, 12 restaurací souhrnem s třemi michelskými hvězdami, značkové módní butiky, spa, velké golfové hřiště či tenisové kurty a samozřejmě beach klub na privátní pláži dostupné lanovkou.
V areálu jsou v nabídce desítky investičních apartmánů a vil, které jsou polovinu z roku k dispozici majitelům a po zbylý čas se pronajímají. Očekávané výnosy by měly dosahovat kolem 6 procent.
***
Explozi zájmu o investice do „cihel u pláží“ potvrzují i čísla ze španělského trhu. „Ten loni v prosinci zaznamenal rekordních 72 tisíc transakcí, což trhlo i dosavadní rekord z prosince 2007, kdy byl španělský realitní trh na vrcholu,“ dodává Rejcha.
Důvodů pro rostoucí zájem Čechů je více: léto od Velikonoc do Dušiček, dobré letecké spojení, široká nabídka nemovitostí a v neposlední řadě mírný avšak setrvalý růst cen v posledních letech.
V několika dílech nového realitního speciálu vás proto Forbes provede nejzajímavějšími lokalitami téměř pět tisíc kilometrů dlouhého španělského pobřeží, a zacílí pozornost na lokální specifika španělského realitního trhu.
Kde nakupovat
Klíčovým faktorem (pokud tedy nevlastníte privat jet) je přímé letecké spojení. Přímá linka dnes lítá z Prahy vedle Barcelony taky do Malagy a do Valencie, takže největší poptávka z pevninského pobřeží míří do Costa del Sol a Costa Blanca – kam taky míří spoj z Pardubic do Alicante.
„Zatímco Costa del So leží jižněji a lze tedy počítat s vyššími teplotami, vinou studených proudů z Atlantiku je tu chladnější moře než na severněji položeném Costa Blanca,“ upozorňuje Hana Čmakalová z realitní kanceláře Domus Global, která na tamním trhu operuje poslední dekádu.
Costa Blanca láká bílými plážemi i umírněnější výstavbou, na Costa del Sol zase najdete rozvinutější infrastrukturu a síť golfových hřišť ze spektakulárními výhledy na moře, které lákají právě solventnější klientelu. Spolu s poptávkou roste i objem nové výstavby – loni se v celé vydalo téměř o patnáct procent stavebních povolení víc, než v předchozím roce.
„Největší poptávka je po první či druhé linii u pláže a pak právě u golfu,“ potvrzuje Hans Veenhuijsen z realitní kanceláře Costa del Sol, která se na prémiová andaluské letoviska specializuje. Mondenní Marbellu východně od andalúzkého správního centra Malagy v posledních třech letech objevila i česká klientela.
Vily si tu pořídila řada technologických miliardářů z Forbes žebříčku, další čeští byznysmeni tu rozjíždějí vlastní developmenty, mezi nimi třeba Tomáš Bača, který vydělal v retailu a teď jako investiční hobby staví high endové vily za pět milionů euro pro náročnou klientelu.
Vila Shiro, Bahia de Marbella
plocha: 665 metrů čtverečních, pozemek 1322 metrů čtverečních
cena: 7,5 milonu eur
prodává: Costa del Sol – Christie‘s International Real Estate
Vila s poetickým názvem je první z dokončených projektů Tomáše Bači, duchovního otce firmy Eyelevel, která největším globálním brandům napříč planetou buduje prostory pro retail.
Shiro v japonštině znamená bílá, se právě japonským minimalismem se design luxusní vily inspiroval. Nový majitel dostane pět ložnic a pět koupelen, čtrnáct metrů dlouhý bazén, domácí lázně se saunou a vířivkou nebo víceúčelovou hernu s domácím kinem. Vše tři munuty od pláže.
***
„Z Malagy se v posledních letech stal živý víkendový hub, kde neustále probíhá nějaké fiesta. Obložnost pronájmu dosahuje atraktivních 70 až 80 procent,“ potvrzuje taky majitelka Mediterranea R.E.I. Lucie Gaffi Pilipová s tím, že vedle „provařenejší“ Marbelly začíná být stále víc v kurzu taky níže položená Estepona.
Za kolik
Po hypoteční krizi v roce 2008 ceny nemovitostí na španělském realitním trhu zažily strmý pád, u méně kvalitních developmentů mnohdy až o polovinu. Od roku 2016 ale opět pomalu, no setrvale rostou. Před dvěma lety růst zbrzdila koronavirové pandemie, rok 2021 ovšem přinesl zotavení, na kterém se vedle zahraničních kupujících výraznou měrou podílela domácí poptávka.
„Oproti situaci před hypotéční krizí je na trhu patrná změna v orientaci na kvalitu lokality a projektu. Nekvalitní developeři a projekty buď zkrachovali nebo spadli do náruče úvěrujících bank, které jsou dnes stále největší španělskou „realitkou”,“ vysvětluje Jan Rejcha z Relloxu.
U nejzajímavějších nových projektů podle jeho slov ceny za poslední rok často vzrostly skokově. „Poptávka je tak nastřelená, že není neobvyklé, když developeři uvolňují byty po fázích, aby mohly ceny flexiliblně reflektovat trh,“ dodává Rejcha.
Na rozdíl od Česka se však ve Španělsku masivně staví – ne nadarmo se o kontinuálně zastavěném iberijskému pobřeží mluví jako o evropské Floridě. Široká nabídka zatím rostoucí poptávku zvládá pojmout a trh se nepřehřívá.
Tomu odpovídá i růst cen – zatímco podle Dat Eurostatu v Česku loni cenovky nemovitostí rostly nejrychleji v celé Evropské unii a to o 22 procent, v Španělsku růst jen zlehka překročil dvě procenta.
Před vypuknutím konfliktu na Ukrajině předpovídala poradenská společnost CBRE letošní růst cen nemovitostí ve Španělsku o 4,5 procenta. „S ohledem na rostoucí náklady na bytovou výstavbu v souvislosti s válkou na Ukrajině může být ale vyšší,“ odhaduje Jan Rejcha.
Nejvíce za uplynulý rok vyrostly ceny na Tenerife (o 8,9 procenta), na Costa del Sol v okolí Malagy (o 8,3 procenta), na Mallorce (o 8,2 procenta).
K nejžádanějším a nejdražším letoviskům patří mondenní Marbella na pevninském Costa del Sol, kde aktuálně metr čtvereční v průměrů pořídíte za 3,5 tisíce eur (přes 85 tisíc korun), což je meziroční nárůst o 11,4 procenta a historické maximum.
Samozřejmě jde o průměrné ceny, přičemž cenovky nových prémiových developmentů obvykle začínají na jejich dvoj až tří násobku.
Vila El Bosque, Costa del Sol
pozemek: 3 000 metrů čtverečních, dům 1.118 metrů čtverečních
cena : 4 950 000 eur
prodává: Costa del Sol – Christie‘s International Real Estate
U vily v La Reserva de Alcuzcuz, poblíž golfového klubu nad Marbellou, se architektonický minimalismus snoubí s nejvyššími ekologickými standardy. Dům zasazený v zeleni nabízí úchvatné výhledy na Středozemní moře, velkorysé prosklené plochy současně stírají hranice mezi exteriérem a interiérem a zaplavují prostor světlem. Nabízí sedm ložnic a deset koupel, ale taky salonek, formální jídelnu, zábavní zónu, velkorysé terasy a soukromý – vše z prvotřídních materiálů.
***
Cenami na realitním trhu nejspíš výrazně nezamávají protiruské sankce – ruští investoři loni tvořili podle dat Generální rady notářů a Asociace registrátorů nemovitostí jen dvě až čtyři procenta kupců, Ukrajinci pak jedno procento.
Řada z nich právě skrze nákup nemovitosti získala v zemi pobytové vízum „Španělsko „zlatá víza“ uděluje při investici do nemovitostí v hodnotě alespoň půl milionu euro,“ upřesňuje Rejcha. Podle španělského Institutu zahraničního obchodu (ICEX) bylo v roce 2021 ruským občanům uděleno 157 zlatých víz na základě splnění této podmínky.
Na co si dát pozor
Ve Španělsku je většina rekreačních apartmánu v kondominiích s recepcí, kde budete muset platit správní poplatky za údržbu společné zeleně a bazénu. Proto počítejte s vyššími provozními náklady – u bytu s dvěma ložnicemi byste se měli vejít do pěti tisíc eur ročně.
Celkem vysoké je i daňové zatížení. Daň z převodu nemovitosti osm až deset procent se ale platí jen u nemovitostí „z druhé ruky“. Počítejte s DPH ve výši deset procent z ceny nemovitosti u rezidenčního bydlení a 21 procent z ceny nemovitosti u komerčních nemovitostí.
Ve Španělsku navíc platí zákon, že když se vám někdo vloupe do dlouhodobě prázdného bytu a usadí se tam, nic s tím neuděláte – takový samozvaní „nájemníci“ se na vaši adresu mohou dokonce přihlásit k trvalému pobytu. Takže investice navíc do alarmu se víc než vyplatí.
Vily Blancatea, Costa Blanca
cena: od 760 tisíc po 1 milion eur
prodává: Mediteranea
Uzavřený a hlídaný rezidenční komplex kousek od populárního Benidormu a 50 kilometrů od Alicante na pobřeží Costa Blanca nabízí moderní vily s dvěma nebo čtyřmi ložnicemi, malým bazénem, terasou s grilem a působivými vyhlídkami na intenzivní modř Středomoří. Costa Blanca se se může pochlubit až 325 slunečnými dny ročně.
***
Praktický postup
Prvním krokem v procesu koupě nemovitosti je vyřízení daňového identifikačního čísla N.I.E. a založení účtu v bance.
Ve Španělsku se u starších nemovitostí platí progresivní daň z převodu nemovitosti, která se v jednotlivých regionech liší a kolísá od 6 do 10 procent dle její ceny. U novostaveb zaplatíte deset procent všude vyjma Kanárských ostrovů, je jen sazba výhodnější, pouze 6,5 procenta. Přehlednou tabulku a soupis všech doprovodných poplatků najdete zde.
V zemi je zvykem, že rezervační zálohu ve výši deseti procent z kupní ceny nemovitosti skládá kupující přímo majiteli, nikoli jako depozit u notáře. Pro kupce ze středoevropského regionu se to může jevit jako celkem riskantní praxe, v případě, že na tom budete trvat, je ale možné zálohu složit i u notáře.
Financovat nákup lze taky hypotékou od některých českých bank, budete však muset ručit zástavou jiné nemovitosti v Česku. Přímo ve Španělsku hypotéku získáte jen komplikovaně. „Španělským bankám se do financování českých občanů moc nechce. Základní podmínkou je vždy prokázání příjmu v eurech. Banky taky důkladně prověřují legální původu peněz kupující strany,“ zdůrazňuje Jan Rejcha z Relloxu.
Partnerem seriálu je Costa del Sol Christie’s International Real Estate.
