Zatímco na celostátní úrovni se zraky developerů upínají k novému stavebnímu zákonu, v případě rozvoje Prahy bude možná ještě zásadnější nový Metropolitní plán, který má nahradit současný zastaralý územní plán z roku 1999. Praha nyní představuje jeho aktualizovanou verzi veřejnosti, která může až do 30. června plán připomínkovat. Platit by mohl začít nejdříve v roce 2023.
Územní plán města je předpis, který určuje, jak se bude město v následujících deseti až dvaceti letech rozvíjet. Tedy, kde se stavět smí a kde nesmí, kde má vzniknout park, kudy povede nová silnice, kde mají být školy, školky, nemocnice a jak moc se má proměnit podoba každé části města.
Podle představ vedení města Metropolitní plán mimo jiné zásadně pomůže s rozvojem Prahy a prospěch z něj mají mít i developeři. „Metropolitní plán procesy zjednodušuje a je pružnější než stávající rigidní územní plán. Developeři budou moci dříve stavět, což jednoznačně pomůže ekonomice a rozvoji města,“ říká náměstek pražského primátora pro územní rozvoj Petr Hlaváček.
Oproti stávajícímu územnímu plánu má Metropolitní plán přinést několik zásadních změn. Například kolem tramvajových tratí nebo stanic metra navrhuje hustší výstavbu a přidává kapacitu.
„Metropolitní plán zajistí efektivnější a hospodárnější využití města a prorozvojové uspořádání, které umožní více bytů na vhodných místech. Nově pracuje se zastropováním výškové regulace nebo požadavky na strukturu, charakter a jedinečnost lokality, což zase klade větší důraz na kvalitu architektury,“ vysvětluje Hlaváček.
Další výraznou změnou je odblokování výstavby na brownfieldech a v dalších územích, kde by bylo ideální stavět domy, ale současný územní plán to nedovoluje. Téměř všude, kde investoři chystají nějakou výstavbu, se nyní musí územní plán měnit, což je zdlouhavý a drahý proces.
„My se k novému plánu poměrně upínáme. Nyní ke všem větším lokalitám a revitalizacím brownfieldů, které mají městu pomoci, musíme absolvovat mnohaleté kolečko změny územního plánu. Ten stávající je neuvěřitelným způsobem rigidní a ke všemu je nutný velmi složitý proces, který se táhne a je zpolitizovaný. Jsou změny územního plánu, na které se čeká deset patnáct let, přestože je na nich společenská shoda,“ říká majitel společnosti Central Group Dušan Kunovský.
Metropolitní plán si každý může prohlédnout na webu plan.praha.eu.
Aktuálně město pracuje na zhruba sedmi stovkách změn územního plánu. Metropolitní plán už v sobě pět set z nich má zapracovaných, což pro majitele pozemků může znamenat výrazné urychlení celého povolovacího procesu.
Ale nemusí se jednat jen o výstavbu. Příkladem rigidity a přílišné podrobnosti současného územního plánu je třeba hotel Corinthia na Vyšehradě. Ten je v územním plánu veden jako komplex pro krátkodobé ubytování. Majitel hotelu, společnost IHI Towers, by z části budovy rád udělal klasické byty, jenže už na změnu územního plánu čeká osm let.
Právě samotný princip plánu, který by nově nepracoval s tak velkou podrobností, ale byl flexibilnější, je jednou ze zásadních změn, kterých chce Praha docílit. Ostatně i většina developerů Metropolitní plán i přes některé výtky spíše vítá.
„Je to velmi důležitý dokument pro koncepční plánování budoucího města, které nám v poslední době trochu scházelo. Z praktického hlediska vnímáme jako velmi pozitivní zejména podporu revitalizace a zastavění brownfieldů. Stavět uvnitř města, zejména na místech nevyužívaných, chátrajících průmyslových areálů, je podle nás správná cesta,“ říká například majitel investiční skupiny Trigema Marcel Soural.
Podobného názoru je i majitel a generální ředitel Ekospolu Evžen Korec. Podle něj Metropolitní plán může přispět k rychlejšímu povolování a umožní výstavbu na rozvojových plochách, které Praha nutně potřebuje zastavět.
„Množství pozemků pro bytovou výstavbu navržených v novém územním plánu je významné, ale myslím si, že územní plán mohl umožnit bytovou výstavbu v ještě větším rozsahu. Jedině rozsáhlá výstavba velkých rezidenčních projektů s tisícovkami bytů může vést ke snížení jejich ceny a zlepšení dostupnosti bydlení,“ dodává Korec.
Podle výkonného ředitele Penta Real Estate Petra Paličky je ovšem jedním z nedostatků plánu to, že nedovoluje využít rozvojové území tak, jak by si zasloužilo.
„Nejde jen o výškové budovy, které Praha prostě mít nebude, ale například limit šesti podlaží na mnoha místech jde přímo proti léta skloňovanému názoru odborníků, že se město má zahušťovat a nikoli rozšiřovat mimo svoje hranice,“ říká Palička.
Magistrát oponuje v tom, že má v konečném důsledku developer díky navýšeným kapacitám v Metropolitním plánu možnost ve výsledku postavit větší objem zástavby, než kdyby stavěl vysoké štíhlé věže. A v některých místech, jako třeba v Hloubětíně nebo na Vysočanech, navíc plán pracuje s takzvanou hladinou věží, která vysoké stavby umožňuje.
Developeři také zmiňují jistou nejednoznačnost Metropolitního plánu. Ta je ale podle magistrátu jen zdánlivá a je jen potřeba si zvyknout na nová pravidla, se kterými pracuje.
Výrazně kritický je pak k připravovanému plánu majitel developerské skupiny UDI Group Radek Menšík. Podle něj ke zrychlení povolování nedojde.
„Navíc fakt, že je nový Metropolitní plán postaven na zcela odlišných principech, než tomu bylo kdykoli v minulosti, nejspíše způsobí po jeho schválení chaos, který zastaví výstavbu, včetně té tolik potřebné bytové, na mnoho let a tím znemožní řešení bytové krize v hlavním městě,“ myslí si Menšík.
Jistou obavu má v tomto ohledu i Kunovský. „Bojím se vzduchoprázdna, kdy se bude dohadovat město a stát. Jako to bylo u Pražských stavebních předpisů, kdy jsme museli několikrát předělávat projektovou dokumentaci, což jsou náklady, které dosahují desítek milionů korun,“ říká.
A přesně konflikt mezi městem a státem skutečně hrozí. Praze totiž přípravu Metropolitního plánu v současnosti komplikuje ještě jedna věc.
Ministerstvo pro místní rozvoj připravuje novelu vyhlášky o územně analytických podkladech, která má za cíl sjednotit údaje pro územní plánování napříč Českem. To jde zcela proti představě Prahy a aktuálně připravovanému Metropolitnímu plánu, který by se tak musel opět kompletně předělávat.
Národní geoportál územního plánování má podle představ ministerstva shromažďovat jednotně strukturovaná data o území. Jenže návrh zároveň hovoří o nutnosti používat jednotnou grafickou legendu pro všechna města.
A to by podle vedení Prahy mělo pro všechna velká města devastující dopady. Praha by totiž musela proces přípravy Metropolitního plánu vrátit o mnoho let zpátky, a navíc by nemohla ani měnit svůj současný územní plán pro aktuální výstavbu, včetně výstavby metra D nebo Vltavské filharmonie. Praha proto k návrhu ministerské vyhlášky podala připomínky a ministerstvo pro místní rozvoj se jimi teď bude zabývat.
Výstava v CAMP
Výstava v CAMP
Připravovaný Metropolitní plán Prahy si mohou lidé prohlédnout v rámci výstavy „To je Plán!“ v Centru architektury a městského plánování (CAMP) na pražském Karlově náměstí. Návštěvníci se tam mohou seznámit nejen se základními principy plánu, ale mohou přímo na místě také podat připomínku.
„Již dlouhodobě se snažíme přibližovat městské plánování co nejširší veřejnosti a Metropolitní plán je jedním z nedůležitějších dokumentů rozvoje našeho hlavního města. Současně plánujeme doprovodný program včetně diskusí, které podrobně představí zásadní témata plánu a to, jak se od roku 2018 proměnil,“ dodává k tomu Ondřej Boháč, ředitel Institutu plánování a rozvoje.
