Trh s nemovitostmi zejména ve druhé polovině roku 2022 znatelně ochladl. Klesla poptávka po bytech i rodinných domech, což přineslo zastavení růstu jejich cen a někde i mírný pokles. Jeden druh nemovitosti ale vnějším vlivům statečně odolává: pozemky.
Jejich cena setrvale roste, přičemž meziročně se podle předběžných dat HB Indexu od Hypoteční banky vloni navýšila o sedmnáct procent. A silná je i poptávka – řada lidí pozemek nakupuje do zásoby nebo jako investici.
„Kvalitní pozemky na trhu chybějí. Dlouhodobě sledujeme převis poptávky nad nabídkou. Zájem je především v dražších lokalitách, kde nabídkové ceny bývají ve výsledku nižší než skutečně dosažená prodejní cena,“ říká realitní makléř Iztok Toplak z RE/MAX G8 Reality.
V posledních pěti letech rostly ceny pozemků zhruba desetiprocentním tempem každý rok a díky tomu jsou nyní o polovinu vyšší než v roce 2017. Největší nárůst se týká pozemků v metropolitních prstencích krajských měst, s dobrou dojezdovou vzdáleností do centra.
Například v Praze se podle údajů RE/MAX G8 Reality ještě v roce 2018 prodával metr čtvereční pozemku vhodného pro výstavbu za necelých sedm tisíc korun, vloni byla průměrná cena už patnáct tisíc za metr. A ve Středočeském kraji se ceny za stejnou doby zdvojnásobily.
„Poptávka sice klesla, ale méně než zbytek realitního trhu. Na stavební pozemky má samozřejmě zásadní dopad zdražení výstavby rodinných domů, nicméně jsou domácnosti, které investují alespoň do pozemku a věří, že na samotnou stavbu dokážou najít finance v příštích letech, až se situace uklidní,“ popisuje Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny EHS.
Jeho slova potvrzuje i Tomáš Mádl, majitel realitní kanceláře Juris Real. „Stavební pozemky za účelem stavby domu si dnes kupují i lidé, kteří mají prostředky pouze na pozemek. Ten zaplatí v hotovosti a později, až padnou sazby, si vezmou hypoteční úvěr a ručit budou právě pozemkem,“ konstatuje.
Zájem o koupi pozemků je také mezi investory, pro které je nákup zároveň protiinflačním opatřením. Vzhledem k setrvalému růstu cen dává u pozemků investice stále smysl. Aktuálně je v tomto ohledu zájem především o stavební pozemky.
„Pozemky mají jedno specifikum: je jich vždy omezený počet. To je předurčuje k tomu držet si cenu i v době tržních turbulencí,“ připomíná Hendrik Meyer. „V rámci celé EHS vidíme pozemky i nadále jako jednu z nejstabilnějších investic. Zaregistrovali jsme už zvýšené množství případů, kdy majitelé pozemky prodávají pro financování například dostavby rodinného domu nebo nákupu nemovitosti a zatím nebyl problém najít dostatečné množství kupců.“
Omezená nabídka vyplývá také z komplikovanosti změn v územních plánech obcí, ve kterých se i kvůli stavebním uzávěrám nové stavební pozemky takřka neobjevují. Například v Praze u větších pozemků s potenciálem výstavby není jasné, podle jakého územního plánu se budou úředníci řídit.
„Pražský metropolitní plán si stále ještě prochází procesem schvalování. A ani několik měsíců od voleb není na magistrátu nová rada města, takže nikdo neví, jaká bude budoucnost plánu. Když k tomu přidáme situaci kolem nového stavebního zákona, tak je to pro developery velmi náročné,“ upozorňuje Petr Michálek, generální ředitel developerské společnosti Skanska Residential.
Největší šanci na zhodnocení investice mají pozemky v lokalitách, kde lze nově očekávat nárůst poptávky, a to například z důvodu výstavby nové dopravní infrastruktury. Především se to týká těch, které leží ve spádové oblasti regionálního centra, ale zároveň se stávají součástí některého z metropolitních prstenců.
Například pražský se za posledních pět let zvětšil skoro o třicet procent a v současnosti pokrývá i oblasti vzdálené osmdesát minut cesty hromadnou dopravou do centra.
„Do hledáčku investorů se tak dostávají pozemky v okolí měst, jako je Mělník, Roudnice, Tábor nebo Rakovník, které byly v minulosti určeny pro projekty s regionální poptávkou,“ říká Jiří Skotnica, šéf oddělení valuací poradenské společnosti RSM.
„Podobná situace je v případě jižní Moravy s obcemi podél dálnic. Rostoucí ceny bydlení v Brně totiž zájemce o rodinný dům posouvají až hodinu jízdy od města. Ceny jsou zatím stále nízké a mají díky tomu velký potenciál růstu,“ přibližuje.
Zajímavý podle něj může být především růst cen některých pozemků na brownfieldech s funkčním připojením na inženýrské sítě, kvůli kterým jsou do pozemků investoři ochotni vložit peníze. „V některých regionálních oblastech s vysokou poptávkou po bydlení i podnikání začíná být kvůli kapacitám přípojek problém realizovat projekty na zelené louce. Podmínkou však je, že brownfield netrápí ekologická zátěž – například kontaminace půdy nebezpečnými látkami,“ připomíná Skotnica.
V Česku zůstávají volné tisíce podobných brownfieldů, jejichž hodnota v posledních letech nerostla rychleji než zbytek trhu. Nyní se však stovky z nich mohou stát zlatým vejcem, s majiteli těžícími především ze snadné přeměny areálů formou dostavby nebo rekonstrukce.
Na co si při hledání vhodného investičního pozemku dát pozor? „V případě koupi pozemku s investičním potenciálem doporučuji pečlivě zkontrolovat možnost připojení k sítím a kanalizaci, přístupové cesty a jejich vlastnictví a samozřejmě zda se nenacházejí v záplavové nebo chráněné oblasti,“ radí Jan Martina, oblastní ředitel realitní kanceláře M&M Reality.
Překážkou dobrého zhodnocení pozemku pak mohou být samozřejmě i nejasné majetkové vztahy nebo stavební omezení.
