Zatímco většina akciových, dluhopisových a balancovaných fondů skončila v roce 2022 ve ztrátě kolem deseti až dvaceti procent, nemovitostní fondy naopak přinesly investorům rekordní výnosy. Podle portálu Nemovitostní-fondy.cz dosáhlo v průměru za rok 2022 čisté zhodnocení nemovitostních fondů 8,5 procenta. To je historicky nejvyšší číslo.
Jedním z největších nemovitostních fondů v Česku, do kterého i loni investoři hojně vkládali své peníze, je Investika. Její zakladatel Petr Čížek se k nemovitostem dostal přes bankovní sektor a dnes je v čele fondu, který má v portfoliu nemovitosti za více než 17,5 miliardy korun.
Před založením realitního fondu se Petr Čížek dlouhá léta pohyboval ve světě financí a bankovnictví. Na konci devadesátých let začal v pražské pobočce Midland Bank, která potom přešla pod britskou HSBC.
„Byl to docela zajímavý vstup do světa financí, protože s koncem devadesátých let se tam odehrávala spousta zajímavých příběhů a už se profilovaly nové investice a nové typy investorů na českém trhu,“ vzpomíná Čížek, který se v té době pohyboval hlavně kolem úvěrů a financování a podílel se na několika velkých transakcích mezinárodních i českých společností.
V roce 2007 se pak Petr Čížek spojil se svým bratrem Janem, který se věnoval obchodování s akciemi, aby spolu začali podnikat v nemovitostech v rámci společnosti Bohemia Real Estate Investments, která se věnuje vyhledávání investičních příležitostí na realitním trhu v Česku a střední Evropě.
V době, kdy měla společnost v portfoliu pár regionálních nemovitostí, přišla na trh zásadní transakce. Španělská Telefónica se tehdy rozhodla prodat zhruba tři stovky nemovitostí a Petr Čížek se spolu s bratrem přihlásil do tendru, ve kterém společnost hledala investora, který portfolio odkoupí a bude ho držet.
„Přestože tam byla silná konkurence, tak si Španělé vybrali nás,“ říká Čížek. Nemovitosti od Telefónicy odkoupili a následně se rozhodli založit fondovou strukturu se zahraničními investory.
S bratrem si vybrali londýnského providera, s kterým podepsali smlouvu v létě roku 2008. Jenže na podzim přišla globální finanční krize a ačkoli měli už předjednané velké investory, londýnský partner krizi nezvládl a z velké transakce nakonec sešlo.
„V hlavách jsme to ale měli pořád. A někdy od roku 2013 jsme začali připravovat projekt české investiční společnosti s tím, že jejím hlavním zaměřením by byl realitní fond,“ rekapituluje Čížek.
Oproti krizovému roku 2008, kdy se jim ještě nepodařilo realitní fond založit, dnes vidí rozdíl především v tom, že je na domácím trhu výrazně více domácího kapitálu. „Jsou tu nově rodinné firmy i bohatí lidé, kteří na rozdíl od zahraničních investorů neodejdou z trhu, protože by potřebovali peníze stáhnout někam jinam. Jejich peníze tu zůstávají a jsou dále investovány v Česku. To trhu dává velkou stabilitu,“ říká.
Bratři Čížkovi tak v roce 2013 ještě se současným kolegou z představenstva Milanem Růžičkou dali dohromady tým, který začal investiční společnost budovat. V roce 2015 pak získali licenci od České národní banky a o rok později začal fungovat nemovitostní fond.
Celý fondový kapitál Investiky dnes představuje 20,2 miliardy korun ve čtyřech fondech, kterým svěřuje peníze 71 tisíc investorů, přičemž největší roli hraje právě realitní fond Investika, který je největším nebankovním nemovitostním fondem v Česku a na Slovensku.
Než se ale fond vypracoval na současná čísla, bylo potřeba přesvědčit potenciální klienty, že investice do nemovitostí má smysl. „Kontext té doby byl takový, že když jsme někam přišli a nabídli jsme možnost investování, tak ti lidi říkali, my už investujeme, máme stavební spoření,“ říká Čížek.
„Budovali jsme to na základních premisách, proč si myslíme, že investice do nemovitostí jsou ty správné. Pokud máte správně nastavený investiční horizont, tak u nich nemůžete udělat zásadní chybu. A také jsme věděli, že musíme nabízet něco srozumitelného, aby si pod tou investicí lidé byli schopni něco představit,“ dodává.
Když se vybíraly první akvizice do fondu, museli proto v daných nemovitostech také sedět nájemci, se kterými se klienti, a to i běžní investoři, kteří nijak zásadně trh nesledují, budou schopni identifikovat.
V jedné z prvních nemovitostí tak sídlily značky jako Adidas nebo německý výrobce krémů Nivea Beiersdorf. „Myslím si, že tohle docela pomohlo, že ti lidé tehdy kupovali story, když ve fondu ještě nebyla historická výkonnost,“ míní Čížek.
Nájemci zvučných jmen tak v začátcích u fondu bez track recordu fungovali jako základní vodítko pro investory, kteří si tak mohli lépe představit, kdo zajišťuje výkonnost fondu. „Chcete produkt, který možná není tak agresivní ve výkonnosti, ale je schopný zajistit stabilitu a klidné spaní. A to jsme si identifikovali, že jde dohromady s tím, co si Češi od investování slibují.“
Od roku 2015, kdy Investika začínala, se přitom trh celkem proměnil. Ze zhruba 400 miliard korun, které měli tehdy Češi v různých fondech, je teď zhruba 750 miliard. A zhruba osmdesát až sto miliard je přímo v nemovitostních fondech.
„Stal se z toho standardní produkt, což jsme chtěli. Viděli jsme, že o nemovitosti je zájem, jen lidé moc nevědí, jak je kupovat. Každá odborná literatura říká, že v každém portfoliu by nemovitosti měly být zastoupené. Liší se jen podíl,“ vysvětluje Čížek.
A dodává, že na nemovitosti se dá dívat nejen jako na investici do reálné hodnoty dané budovy či komplexu, ale investor si de facto kupuje i cenný papír nájemce, který v ní sedí.
„Vezměme si třeba Teslu. Jak můžete vydělávat na Tesle? Buď si můžu koupit akcie, nebo si můžu koupit nějaké dluhopisy, pokud by je měli. Nebo si můžu koupit budovu, kde Tesla sedí. A zatímco u dluhopisu držíte jen ten cenný papír, tak u nemovitosti máte úplně stejný cenný papír s podobným rizikem, ale pod tím máte ještě ty cihly,“ popisuje.
Kvůli snaze o co nejstabilnější zhodnocení má Investika v portfoliu jak retailové nemovitosti, tak i kanceláře, logistické nemovitosti a částečně i developerské projekty.
„Abyste byl schopen doručovat stabilní zhodnocení, a my u realitního fondu míříme na čtyři až šest procent ročně, tak potřebujete opravdu široký mix nemovitostí a nájemců. Pokud bychom měli třeba jen logistiku zaměřenou na automotive, tak vím, že v nějaký okamžik nebudu investorům doručovat to, co chci,“ shrnuje Čížek.
Donedávna byla největší akvizicí Investiky Galerie Butovice v Praze. Postupně ale fond posiluje i zahraniční investice, které skýtají často výnosnější příležitosti než v Česku a v současné době tvoří již 63 procent portfolia. Spadají pod ně třeba komerční prostory o více než 47 tisících metrech čtverečních v polských Katovicích, které Investika na konci loňského roku získala za zhruba dvě a půl miliardy korun.
Katovice
Katovice
Molo Lipno
Molo Lipno
Mezi menší nemovitosti v portfoliu patří například také projekt Molo Lipno Residence, administrativní budova Avenir v Praze nebo resortní nemovitosti v Chorvatsku.
„Chceme dosáhnout středoevropské diverzifikace i dostatečné velikosti našich fondů, abychom byli schopni obsluhovat více lidí a pomáhat jim k zachování jejich bohatství. Vzhledem k důchodům, kdy se objevují hlasy, že už každý musí investovat, aby si zajistil nějaký důstojný příjem ve stáří, to je zásadní téma,“ myslí si Čížek.
V tomto ohledu je podle něj ještě na čem pracovat, jelikož obecné povědomí o investování není valné.
„Když vezmeme, že v českých fondech mají Češi 500 miliard korun a s přičtením zahraničních jsme na 750 miliardách, a pak se podíváme, že zároveň Češi prosázejí 400 miliard korun ročně, nevychází to moc dobře. A těch 750 investovaných miliard je kumulativních, kdežto 400 prosázených je každý rok,“ vypočítává.
Proto se i v rámci Investiky snaží přispět k tomu, aby existovalo srozumitelné investování, které osloví i méně poučeného investora.
Jako investor má Petr Čížek sám ve svém portfoliu nemovitosti dlouhodobě. A zajímají ho především investice do reálných věcí, na které si může, obrazně řečeno, sáhnout.
„Mám k tomu mnohem blíž než třeba k dluhopisům. Kryptoaktiva jsou pro mě už také mimo, asi generačně již nespadám do té skupiny, pro kterou je to atraktivní. Baví mě také umění, ale i akcie v portfoliu mám, protože si myslím, že do něj určitě patří,“ říká.
Co se týče výhledu do budoucna, hodlá Investika dále navyšovat hodnotu svého portfolia. Cíle v počátcích fungování fondu sahaly k pěti miliardám, dalším cílem bylo deset a teď se hodnota aktiv blíží k jedné miliardě eur. „Takže jsme si další cíl posunuli na deset miliard eur,“ prozrazuje Čížek.
A dodává, že z vývoje trhu s nemovitostmi obavy nemá. „Jestli někdo čeká, že ceny bytů spadnou o třicet procent, tak bude zklamaný. A stabilitu vidím i u logistiky a kanceláří. Takže bych se o nemovitosti nebál, i v kontextu toho, že pokud investujete do nemovitostí, tak máte investiční horizont pět a více let. V tu chvíli nemusíte řešit, jestli se zrovna něco děje. Zpomalení trhu je standardní součást investování a běžný investor by časování trhu měl úplně vypustit.“
