Hypotéky zlevňují, lidé o ně mají větší zájem a současně se prodává více bytů. To jsou dva ukazatele, které napovídají, kam by se mohl v následujících měsících posouvat realitní trh v Česku. Jeho oživení přišlo už v polovině loňského roku a letos bude trend pokračovat.
„Trh byl zejména ve druhé polovině roku 2023 již mnohem aktivnější než v předešlých čtyřech čtvrtletích. A dá se tedy říci, že se postupně blížíme k normálnímu chování mezi nabídkou a poptávkou, které zde bylo před válkou a před přehnaným boomem roku 2021,“ říká Milan Roček, CEO společnosti Dataligence, která mimo jiné vytváří cenovou mapu nemovitostí.
Návrat poptávky se ukazuje například na zmiňovaných hypotékách. Podle Hypomonitoru České bankovní asociace poskytly v lednu banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry za třináct miliard korun, což je meziroční nárůst o 99 procent.
Meziroční zdvojnásobení objemu hypoték je nutné ovšem brát s rezervou, protože se data srovnávají s velmi slabým začátkem loňského roku. Ve srovnání s dobou před růstem úrokových sazeb jsou to zatím stále slabší čísla. Oproti lednu 2020 byl objem hypoték za letošní leden o třetinu nižší. Přesto jde ale o známku posilování.
Vyšší zájem o hypotéky pramení z pokračujícího snižování úrokových sazeb. Průměrná hypoteční sazba v lednu zrychlila svůj pokles a snížila se z 5,65 procenta na 5,54 procenta, což zůstává nejnižší hodnota od poloviny roku 2022.
Na začátku února navíc Česká národní banka snížila dvoutýdenní repo sazbu o 0,5 procentního bodu na 6,25 procenta. A ve snižování úrokových sazeb by měla centrální banka pokračovat i na následujících zasedáních.
Průměrná hypoteční sazba – nové obchody
„Pozvolný pokles by měl vést k sazbám hypoték pohybujícím se mezi třemi a čtyřmi procenty. Toto snižování cen úvěrů přinese nejen zvýšený zájem o nové hypotéky, ale také o refinancování stávajících drahých hypoték,“ komentuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.
Z výše zmíněného se dá také předpokládat, že ceny by se na trhu měly opět hýbat směrem nahoru. „Z dosavadního vývoje cen nemovitostí je zřejmé, že ceny, a to zejména na primárním trhu, svého dna již dosáhly,“ vysvětluje CEO developerské společnosti JRD a bývalý generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil.
„Vzhledem k postupné stabilizaci výše inflace i očekávanému poklesu sazeb hypotečních úvěrů dochází k náznakům postupného zotavování trhu nejenom z hlediska objemu prodejů, ale právě i cen,“ dodává.
S růstem poptávky developeři sáhnou také k omezení marketingových pobídek, které primárně stály za mírným snížením cen novostaveb v první polovině roku 2023, kdy se developerům příliš nedařilo prodávat. Narůst cen až o pět procent letos předpokládá také ČNB ve své nejnovější zprávě o finanční stabilitě.
Zajímavým ukazatelem je i to, že se na cenách bytů plošně neprojevila nová úprava sazby DPH, která od začátku roku snížila patnáctiprocentní daň na dvanáct procent u nově zakoupených rezidenčních nemovitostí. Podle dat platformy Home Portal cenově reagovala na změnu DPH jen třetina nemovitostí v nabídce. Daňová úprava přitom cílila právě na lepší dostupnost bytů.
Zároveň je ale třeba dodat, že část developerů promítla snížení DPH do svých cen už v posledním čtvrtletí loňského roku. Obávali se totiž, že by se dobře nastartované prodeje v závěru roku zpomalily tím, že by zájemci o byty vyčkávali až na letošek. I proto například prodejní ceny v Praze ve čtvrtém čtvrtletí mezikvartálně mírně poklesly o 2,7 procenta.
Prodeje developerů teď mají nakročeno k postupnému nárůstu. Už v posledním čtvrtletí loňského roku se dle dat společností Central Group, Skanska a Trigema jen v Praze prodalo 1300 nových bytů, což představuje meziroční nárůst o 136 procent a je to o 24 procent více než v předchozím čtvrtletí. Celkem se v loňském roce v hlavním městě prodaly čtyři tisíce nových bytů, a to je ve srovnání s rokem 2022 narůst o 29 procent.
Pokud se bavíme o celé naší zemi, podle České bankovní asociace prodeje u novostaveb v posledním čtvrtletí meziročně vzrostly téměř dvojnásobně, u starších bytů to bylo o 49 procent a prodeje rodinných domů posílily o 45 procent. Jde tak o výrazné oživení, zejména po skokovém propadu celého trhu ve druhé polovině roku 2022.
„Současná vysoká čísla meziročního růstu, kdy se například počet prodejů nových bytů meziročně v Praze více než zdvojnásobil, ale musíme vnímat jako růst ze zcela zamrzlého trhu, na kterém se po dobu jednoho roku téměř nic neobchodovalo, říká Roček.
Nyní se totiž meziročně porovnáváme se čtvrtletími, ve kterých se prodalo historicky nejméně bytů za posledních dvacet let. „Lépe tak situaci vystihuje hodnocení, že jsme se v závěru 2023 dostali na obdobnou aktivitu, jako byla na konci roku 2020,“ doplňuje.
