K poradenství v oblasti nemovitostí se dostali vlastně mimochodem. Dnes už ale mají vlastní know-how a s realitami radí i nejvýznamnějším hráčům na trhu.
Své zkušenosti zúročili při řešení úpadkových situací firem jako skupina Vítkovice nebo Pilsen Steel či při prodeji paláce Bellevue z portfolia zkrachovalé skupiny Arca. Ostřílení poradci Tarpan Group Daniel Hříbal a Tereza Slezáková teď popisují, jaké příležitosti i rizika jsou s firemními nemovitostmi spojené.
„Našimi klienty jsou často podnikatelé, kteří chtějí svou firmu prodat, ale i tací, jejichž byznys se ocitl v problémech. A v těchto situacích jsme nevyhnutelně naráželi také na problematiku a poradenství spojené s realitami,“ popisuje cestu k firemním realitám Daniel Hříbal, jeden z partnerů butikové poradenské firmy Tarpan Group.
Sám je specialistou na restrukturalizace a řešení právně komplikovaných situací podniků, během předchozího působení v bankovním sektoru však načerpal mnoho zkušeností právě s financováním nemovitostí. „Transakce pro nás obvykle nekončí ani nezačíná realitami, řada podnikatelů ale ve spolupráci s námi získá peníze z prodeje podniku, které si pak přejí do nemovitostí investovat, nebo sami nemovitost vlastní a přemýšlí, jak ji ekonomicky využít na maximum,“ vysvětluje Hříbal.
„V případě, že chtějí do nemovitostí investovat, mají často už sami vyhlédnutou konkrétní příležitost, naším úkolem je pak zhodnotit veškerá rizika dané nemovitosti či její ekonomickou výhodnost,“ doplňuje svého kolegu zkušená advokátka Tereza Slezáková.
Poradci z Tarpan Group radí významným hráčům nejen v tuzemsku už od roku 2009, v nedávné době stáli například za vstupem skupiny Emma Capital Jiřího Šmejce do tuzemského logistického gigantu Mailstep či za prodejem majoritního podílu mezinárodního audiovizuálního hegemona AV Media do české private equity skupiny Genesis Capital.
Na co si dát pozor
Byli u všech stadií, kterými si firmy během svého života procházejí, poskytují komplexní poradenství od významných akvizic, transakcí a prodejů firem až po insolvence či restrukturalizace. I o realitách tak přemýšlejí v kontextu celkového podnikání klienta. Cizí jim nejsou ani případy budov či pozemků, se kterými se jiní specialisté obvykle nesetkají.
To byl i případ areálu slévárenské skupiny Pilsen Steel, která se v roce 2019 dostala do konkurzu. „Naše práce tehdy spočívala především v poradenství insolvenčnímu správci, v rámci mandátu jsme však museli řešit také to, jak naložit s průmyslovým areálem, který byl součástí společnosti,“ vysvětluje Hříbal.
Podobné případy si zaslouží detailnější prověrku rizik a ne každý poradce je schopný tato rizika předvídat. I proto jsou zkušenosti Tarpan Group nedocenitelné a mohou je využít při poradenství dalším českým společnostem, ať už chtějí nemovitost prodat, nebo koupit.
„Standardně se v rámci due diligence na počátku provádí revize takzvaného listu vlastnictví, tedy dokumentu, který je něčím jako ‚rodným listem‘ nemovitosti a ze kterého získáme základní informace k dané nemovitosti,“ vysvětluje postup při posuzování nemovitostí Slezáková.
„Sledujeme, zda na nemovitosti neváznou také nějaké právní vady, zátěže, zajištění, věcná břemena, zda není předmětem exekuce či soudního sporu, což by mělo pochopitelně vliv na její hodnotu,“ vypočítává s tím, že součástí prověrky by měla být také analýza stavebního stavu, území, ve kterém se nemovitost nachází, i možné ekologické zátěže.
Mnoho informací je možné získat z veřejných rejstříků či od protistrany, v rámci due diligence je ale nutné pátrat i po neveřejných informacích, které klient stěží dohledá sám. „Pokud se jedná například o areál, kde probíhala výroba, automaticky nám začne spínat, že by tam mohl být uložený nebezpečný odpad nebo by mohla být půda kontaminovaná. Právě v takových případech je zkušenost z rozmanité praxe nenahraditelná,“ říká Tereza Slezáková.
Záchrana paláce Bellevue
Cenné zkušenosti poradci z Tarpan Group nasbírali i při prodeji renesančního paláce Bellevue. Architektonicky významná budova architekta Konstantina Mráčka je nedílnou součástí panoramatu pražského Smetanova nábřeží, pod správou dnes zkrachovalé skupiny Arca však nevzkvétala.
„Část skupiny, do níž patřila také tato nemovitost, se dostala do insolvence, jedinou cestou bylo tehdy konkurzní řešení a prodej nemovitosti,“ vzpomíná Hříbal.
Pro jedinečnou nemovitost v havarijním stavu se nakonec povedlo najít vhodného investora, budovu před rokem koupila společnost EP Real Estate z holdingu Daniela Křetínského. Dohodnout celou transakci trvalo zhruba sedm měsíců. „Dosáhli jsme nejlepšího možného výsledku. Jedná se o strategického, solventního investora, který nemovitosti vdechne nový život,“ dodává poradce.
Ne vždy se však podaří najít takto ideální řešení, prodej distressových nemovitostí navíc často komplikují právní vady. „V obdobných situacích je typické, že na nemovitosti leží spousta zástavních práv, exekuce, soudní spory, předběžná opatření, která omezují vlastníka v dispozici, či dokonce omezení vyplývající ze zajištění majetku v trestním řízení,“ připomíná Tereza Slezáková s tím, že úkolem poradců je tyto vady postupně odstraňovat.
Některé překážky zanikají po zpeněžení v insolvenčním řízení ze zákona, což je případ zástavních práv nebo exekučních příkazů, s jinými si musí poradit až zkušení právní zástupci. „Jsou to především podané žaloby a předběžná opatření, které musíme komunikovat s insolvenčním správcem nebo soudy,“ dodává právnička.
Nemovitost jako cesta z krize
Pro některé firmy v problémech může být nemovitost příležitostí, jak překlenout náročné období. „Často za námi chodí podnikatelé v potížích, kteří hledají způsob, jak stabilizovat cashflow podniku či se jinak vypořádat s finančními problémy,“ popisuje Hříbal. „Ne vždy jsou však schopni podívat se na celý svůj majetek komplexně, tak jako nezávislý poradce,“ dodává.
Typicky jde o restrukturalizace společností, kdy klienti divestují část majetku nebo potřebují s majetkem naložit efektivněji. Nakonec může jít o užitečný byznysový tah. „Zejména v případě, kdy firma vlastní kanceláře či výrobní prostory, je dobré uvažovat nad hospodárným využitím všech těchto nemovitostí,“ podotýká Slezáková.
Řešením může být i rozdělení prostor a částečný odprodej či pronájem. „Zdá se to jako samozřejmost, ne vždy však podnikatelé tuto variantu vidí. S tím jsme jim schopni s nezávislým nadhledem pomoci,“ doplňuje Daniel Hříbal.
„Díky zkušenostem umíme posoudit, zda je velikost nemovitosti adekvátní podnikatelské činnosti klienta či standardům ostatních firem na trhu, alokovat prostory efektivněji a nakonec také najít pro klienta vhodného partnera k případnému pronájmu či odkupu části nebo celé nemovitosti,“ vysvětluje Hříbal.
„Obdobné úvahy jsou relevantní i v případě prodeje firmy, kdy je žádoucí promyslet, zda nemovitost, kterou podnik využívá, má být součástí transakce, nebo ji lze posoudit a uchopit její využití samostatně. Na rozdíl od našich klientů, kteří se většinou v podobné situaci nacházejí poprvé, my už jsme takové případy řešili mnohokrát a pomohli jsme desítkám firem se v této problematice zorientovat,“ uzavírá jeden z partnerů Tarpan Group.
