Patrik Duda má o investicích do nemovitostí jinou představu, než je běžné. Bývalý finanční poradce, jenž teď buduje firmu Naughty Harbor, před pěti lety začal nakupovat levné byty na Ústecku. Dnes jich má 27 a roční výnosy jeho realitního portfolia se pohybují okolo 16 procent. V loňském investičním čísle (Forbes 9/2019) popsal, jak na to.
Tu noc si pamatuji. Byl jsem v práci až do půlnoci a projížděl jsem realitní servery s tím, že bych chtěl prvních vydělaných pár set tisíc investovat do nějakého bytu. Kolega zmínil, ať se také podívám na Ústecko. Ačkoli jsem z Pardubic a bydlím roky v Praze, ten region mě už nepustil. Mojí první koupí bylo 1+1 na chomutovském sídlišti. V roce 2014 jsem za byt zaplatil 150 tisíc korun, obratem ho pěkně zrenovoval a našel nájemce.
Ten, když to zjednoduším, mi platil nájem 5,5 tisíce měsíčně. Po odečtení fondu oprav a centrálních nákladů na teplo mi zbyly tři tisíce čistého. To znamená návratnost kupní ceny za čtyři roky, pokud nepočítám to, že hodnota bytu od té doby ještě vzrostla. Ceny šly nahoru i v severních Čechách.
Začalo mě to bavit. Tehdy jsem pracoval jako finanční poradce, dobře jsem se vyznal v úvěrech, a první byty jsem tak nakupoval hlavně přes půjčky u stavebních spořitelen. Ty tehdy obvykle půjčovaly 500 tisíc na bydlení bez jakéhokoli ručení. Za ty jsem pořídil další dva byty a s nimi už jako se zástavou můžete jít pro další úvěry. Banky nejčastěji chtějí ručení nemovitostí ve výši 20 procent půjčky, takže vám při troše štěstí dají jako majiteli dvou bytů v hodnotě půl milionu úvěr až 2,5 milionu korun. Za ty můžete nakoupit dalších 10 bytů.
Ústí nad Labem
Kombinoval jsem tak úvěry s úroky kolem pěti procent s vlastními penězi a dnes mám 27 vlastních bytů. V Chomutově, v Litvínově a v Bílině. Nejdražší stál přitom 350 tisíc. Postupně jsem si vypracoval systém nákupů. Nikdy si nepořizuji nemovitost v tamních ghettech nebo sociálně nejslabších lokalitách, zároveň nejdu do těch nejlepších čtvrtí.
Pokud bych to přirovnal k Praze, zajímají mě takové místní Holešovice. Vybírám čtvrti s paneláky, které chtějí obývat lidé se stabilní prací nebo například důchodci, kteří chtějí mít svůj klid. Postupně jsem upustil od renovací získaných bytů, protože jsem zjistil, že nájemci raději platí o pětistovku měsíčně méně, než aby měli vyzděné jádro místo umakartového, když navíc celý život třeba byli zvyklí v něm bydlet. Ideální jsou samozřejmě starší lidé, kteří byt nezničí a nevadí jim občas si opravit něco sami, za což jim následně dám slevu na nájmu a nemusím to operativně řešit.
Když se podívám na celé své portfolio a zprůměruji výnosy, ročně se dostávám na nějakých 15 až 16 procent. Pokud od toho odečtu náklady na financování úvěrů, pořád jsem nad 10 procenty. To mi investičně přijde slušné a je to také polštář pro případné zhoršení výnosů, pokud by kvůli nějaké krizi třeba část nájemců přestala platit.
Moc pravděpodobné mi to ale nepřijde, navíc severní Čechy jsou hodně nájemní region, vlastní bydlení není tak rozšířené a nikdy jsem neměl nejmenší potíž sehnat nové nájemníky. Navíc roste cena samotných bytů. Své portfolio jsem budoval v letech 2014 až 2017 s průměrnou pořizovací cenou 280 tisíc korun za byt. Podle reálných odhadů má dnes každý hodnotu kolem 450 tisíc.
Z toho pohledu jsou moje roční výnosy ještě mnohem vyšší. A hodilo se mi to také při rozjíždění jiného byznysu, kdy jsem v poslední době sedm bytů s dobrým ziskem prodal.
Jestli se ještě vyplatí nakupovat? Já si teď dal stop stav, investuji jinak a nějaký pokles cen možná přijde. Ale stejně o svém portfoliu uvažuji jako o dlouhodobé investici a znovu nakupovat bych se nebál. Výnosový polštář je na Ústecku velký.
