Už několik let se na rezidenčním realitním trhu mluví o tom, jak nedostatečná nabídka a vysoká poptávka tlačí prodejní ceny bytů nahoru. Teď se ta samá situace přelévá i do nájemního trhu. Například v Praze je nabídka volných bytů k pronájmu nejmenší za posledních osm let. A ceny na to logicky reagují. Ve velkých městech rostou v meziročním srovnání o více než osmnáct procent. Důvod je jasný: už hodně dlouho nebyl zájem o nájemní bydlení takový jako dnes.

Během let 2020 a 2021 bylo v Praze k dispozici více než patnáct tisíc bytových jednotek. Od té doby však nabídka nájemních bytů poklesla o 69 procent a je nyní i hluboko pod úrovní před pandemií, během níž ji silně dotovaly byty původně určené ke krátkodobým nájmům, typicky přes platformu Airbnb.

„Aktivních inzerátů je v současnosti pouze 4700. Očekáváme, že se situace ještě zhorší v průběhu prázdnin, kdy se lidé obecně více stěhují,“ říká spoluzakladatel služby GarantovanyNajem.cz Viktor Mejzlík s tím, že třeba v roce 2014 bylo v pražské nabídce zhruba sedm tisíc bytů k pronájmu.

Podobnou zkušenost má i Michal Pich z realitního portálu RealityČechy.cz. „Na našem portálu je aktuálně 2651 bytů k pronájmu. V květnu 2021 to bylo o čtyřicet procent více. Nabídka se tak meziročně výrazně snížila. Jde o největší meziroční pokles za posledních pět let,“ shrnuje.

Skokový nárůst poptávky po nájmech zaznamenaly i realitní kanceláře. Podle údajů realitky RE/MAX například v prvním čtvrtletí trh s pronájmy vzrostl ve srovnání s prvním kvartálem předchozího roku o dvacet procent.

Vyšší poptávka se tak začíná podepisovat i na cenách. Ty nejenže dorovnaly zhruba dvouletý pandemický pokles, ale někde se dostávají už nad předcovidovou úroveň.

Ceny měsíčních pronájmů za metr čtvereční meziročně vzrostly ve všech krajských městech kromě Jihlavy a Olomouce. Celorepublikový průměrný růst cen se tak vyšplhal na 9,3 procenta. A jak už jsme zmínili, ve velkých městech, jako je Praha a Brno, se ceny podle dat portálu Realitymix.cz zvýšily o více než osmnáct procent.

Předplatné Forbesu Jak přežít podzim

Za rychlým nárůstem poptávky po nájemním bydlení a s ním spojeným růstem cen je kombinace několika důvodů.

Tím prvním jsou ceny na trhu s byty ke koupi, kde se i v prvním čtvrtletí letošního roku přepisovaly rekordy. Podle služby Bezrealitky se průměrná cena staršího bytu v Česku poprvé dostala nad devadesát tisíc korun za metr. A konkrétně pražský trh se poprvé dostal přes historický milník 120 tisíc korun za metr u starších bytů – tedy na hodnotu, za kterou se byty ještě na konci roku 2020 prodávaly v novostavbách.

U nových bytů byl trend stejný. V prvním čtvrtletí se cena nového bytu v Praze v průměru pohybovala kolem 150 tisíc za metr. A u bytů, které aktuálně dávají developeři nově na trh, je cena dokonce na 167 tisících za metr čtvereční.

K růstu cen bytů se však přidávají také stále nedostupnější hypotéky, kdy podle posledního zveřejněného Fincentrum Hypoindexu vzrostla průměrná hypoteční sazba na 5,33 procenta. Od loňského června, kdy centrální banka začala zvyšovat základní úrokové sazby, hypotéky zdražily o více než 2,8 procentního bodu.

„Měsíční splátka průměrné tříapůlmilionové hypotéky tak za toto období zdražila o 5500 korun. V kombinaci se staronovými přísnějšími pravidly pro posuzování žadatelů o hypotéku platných od letošního dubna to znamená, že se hypotéky staly nedostupné i pro střední třídu,“ hodnotí trh majitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec.

Strach ze zdražujících hypoték navíc přiměl Čechy ke koupi vlastního bydlení ještě dříve, než se pro ně stanou úvěry nedostupné. To přineslo zhruba o desetinu více prodaných bytů než v předchozím období a s tím logicky také prostor na další růst cen.

Právě nemožnost dosáhnout na hypotéku, která by pokryla financování bytu za současných vysokých cen, přiměla lidi k přeorientování se na nájemní trh. Na ten navíc vytváří tlak ještě uprchlická vlna kvůli válce na Ukrajině. „Do České republiky přišlo 300 tisíc lidí z Ukrajiny a většina z nich tu možná bude chtít nebo bude muset zůstat. Poptávka po pronájmech je i proto extrémní,“ říká Jan Hrubý, generální ředitel společnosti RE/MAX.

Co se bude dít na nájemním trhu dál? Podle odborníků nájmy budou růst i nadále. „Růst cen nájemného očekáváme i v dalších letech. Předpokládáme, že zdražení nájemného bude kopírovat inflaci,“ říká Pich.

Statistická data o frekvenci stěhování Čechů hovoří o tom, že denně asi 600 až 650 domácností míří do nájmu nebo mění nájemní byt za jiný. „To není zase tak velké číslo. Ostatně osmdesát procent Čechů stále bydlí ve vlastním. Jenže teď se můžeme bavit o tom, že to, co by se rozprostřelo do tří let, se zkoncentruje do jednoho roku. A denně tak bydlení bude hledat skoro dva tisíce lidí,“ upozorňuje Jan Škrabánek, CEO Bezrealitky.

Další zdražování nájemného se dá očekávat také proto, že i pro nájemní bydlení je potřeba mít dostatek bytů. A v Praze i jiných městech se jich stále nestaví tolik, kolik napjatý trh vyžaduje. Pomoci by však v budoucnu mohla například městská výstavba. Praha chce totiž v následujících letech doplnit nabídku bydlení až o osm tisíc nových bytů za pětadvacet miliard.

Navíc má podle starších údajů OECD Česko největší počet potenciálně obytných nemovitostí na hlavu v Evropě – celých 603 na tisíc obyvatel. Tedy těch, které nejsou ihned k dispozici, ale po méně či více zásadních rekonstrukcích se dají využívat k bydlení.

„Bytů, které jsou využitelné v podstatě okamžitě a jsou označované jako prázdné, je z tohoto množství asi 650 tisíc. Takže čím větší bude poptávka a ochota platit za nájemní bydlení více, tím větší smysl bude dávat navracet tyto nemovitosti zpátky na trh,“ vysvětluje Škrabánek.

Situaci na trhu bych i s ohledem na probíhající válečný konflikt popsal jako klid před nájemní bouří.

Česko by se rozvinutějším nájemním trhem mohlo v budoucnu přiblížit západním zemím, kde vlastnické bydlení nemá takovou pozici. Zatímco v Praze ještě v roce 2018 bydlelo v nájmu podle analýzy pražského magistrátu pouhých 32 procent lidí, například ve Vídni žije v nájmu 78 procent obyvatel města.

Dokud se ale nabídka nájemního bydlení nerozšíří, bude se opět opakovat stav, který známe z primárního trhu. Poptávce nabídka nebude stačit. V Praze rostou nájmy nepřetržitě od poloviny roku 2020 a dá se předpokládat, že tempo se bude zrychlovat. Ještě rychleji než v hlavním městě nebo Brně by však mohly nájmy růst v regionech.

„Situaci na trhu bych i s ohledem na probíhající válečný konflikt popsal jako klid před nájemní bouří. A pokud někdo zvažuje přechod do nájmu, měl by tak učinit co nejdříve, než změny na trh udeří plnou silou,“ dodává Škrabánek.

Přestože už nyní poptávka roste, stále jsme podle něj ještě na začátku překotného vývoje. A navíc se silná poptávka nebude koncentrovat jen na velká města, ale bude konstantní v podstatě po celém Česku, což může pro některé regiony znamenat úplnou novinku.

Oko Marie
Předplatné Forbesu Oko Marie Speciální vydání

S růstem cen nájmů a jejich skokem nad úroveň před pandemií se také nabízí otázka, zda se vyplatí investovat do bytů s vidinou toho, že se investice vrátí na nájemném. Vysoké ceny nemovitostí tomu však zatím nenasvědčují a z investorského pohledu dává nemovitost smysl spíše jako relativně bezpečné a dlouhodobé uložení peněz.

„Aby se například v Praze dařilo pokrýt aktuální hypotéku u investičního bytu, například čtyřicetimetrového 1+kk, musely by nájmy vzrůst takřka na dvojnásobek. I proto se stále více skloňuje například příchod mikrobytů do hlavního města v rukou některého ze soukromých investorů,“ dodává k tomu šéf Bezrealitky.