Držet peníze na účtech se při enormní inflaci rozhodně nevyplatí. Otázka, do čeho za současné situace vlastně investovat, se tak ve veřejném prostoru objevuje čím dál častěji.
I u nemovitostí, jejichž investiční pozice byla ještě před pár měsíci zdánlivě neotřesitelná, se však objevují semínka pochybností. Přesto velká část investorů stále cihle a betonu věří. Jen je dobré mezi investičními nemovitostmi vhodně vybírat.
Česká pobočka mezinárodní poradenské sítě RSM proto sestavila žebříček pěti typů realit, kde dává investice z pohledu větších investorů smysl i v neklidné době.
Tento výběr typů nemovitostí s dobrým investičním potenciálem ovlivňují současné změny. Třeba přesun výrobních kapacit zpět do Evropy, tlak na robotizaci a automatizaci nebo snaha o maximální energetické úspory. Ale také vnitřní migrace domácností a změny na trhu bydlení, které nastartují zásadní dlouhodobé realitní trendy.
1. Činžovní domy
Nejrychleji porostou: cihlové činžáky v širších centrech Prahy a Brna
Foto Unsplash / Mo
Klesající poptávku po rezidenčních nemovitostech má na svědomí z velké části odliv lidí, kteří by byt kupovali na hypotéku, ale teď na ni nedosáhnou nebo nákup odložili a čekají na výhodnější podmínky. Snižující se možnosti domácností na pořízení vlastního bydlení ve velkých městech jsou ale velkou šancí pro institucionální investory.
V Praze a Brně, ale také dalších krajských městech, jako je například Olomouc, České Budějovice nebo Liberec, se tak dá očekávat významný růst cen starších, ale stavebně kvalitních bytových domů.
Zejména bytové domy před rekonstrukcí, které v současné době přeprodávají restituenti nebo investoři, mají výrazně více potenciálních kupců než před lety.
„V Česku jsme ve fázi, kdy se bude velice rychle měnit trh s nájemním bydlením. V současnosti je naprostá většina nájemních bytů v držení soukromých majitelů. Poptávka po nájemním bydlení a rostoucí ochota platit výrazně vyšší částky za kvalitní pronájem však vedou k rostoucímu zájmu o velké nájemní celky, především činžovní domy,“ vysvětluje za konzultační společnost RSM Jiří Skotnica z oddělení valuací komerčních nemovitostí.
„Pro institucionální investory budou následující dva tři roky klíčové pro získání dostatečně velkého množství projektů, což bude vytvářet pozitivní tlak na zhodnocování tohoto typu nemovitostí,“ říká.
2. Stavební pozemky
Nejrychleji porostou: okraje metropolitních prstenců
Foto Unsplash / Shane McLendon
Bez pozemku se nedá stavět. Ty stavební jsou proto stálicí, která na ceně neustále zdražuje. Důvod je jasný, množství atraktivních pozemků se napříč republikou snižuje. Podle RSM se největší šance na zhodnocení otevírá v lokalitách, kde se očekává nový nárůst poptávky. Třeba díky výstavbě nové dopravní infrastruktury. Atraktivní jsou pozemky ve spádových oblastech regionálních center, které jsou zároveň součástí metropolitních prstenců.
„Do hledáčku investorů se tak dostávají pozemky v okolí měst, jako je například Mělník, Roudnice, Tábor nebo Rakovník, které byly v minulosti určeny pro projekty s regionální poptávkou. Dnes dokážou zaujmout i zákazníka, který chce mít i nadále profesní těžiště v Praze,“ uvádí Jiří Skotnica.
Podobná situace je podle něj i v případě jižní Moravy s obcemi podél dálnic. Rostoucí ceny bydlení v Brně a parcel v okolí totiž zájemce o rodinný dům posouvají až hodinu jízdy od města. „Ceny jsou zatím stále nízké a mají díky tomu velký potenciál růstu,“ dodává.
3. E-commerce parky
Nejrychleji porostou: multimodální centra umožňující napojení na dálniční a železniční síť
Foto Unsplash / Adrian Sulyok
Na číslech za druhé čtvrtletí letošního roku se ukázalo, že tuzemské e-commerce došel dech a polevila v tempu. Po covidovém raketovém nárůstu tak zažívají e-shopy vystřízlivění. Na nájmech nebo celkové hodnotě logistických parků se to však podle předpovědí RSM neprojeví. Naopak se čeká další růst.
Nové příležitosti by navíc do e-commerce logistiky mohl přinést očekávaný přesun výrobních společností z lokalit s rostoucím rizikem, jako je Ukrajina či Rusko, který může poptávku po skladovacích prostorech výrazně podpořit.
Nejrychleji mají v tomto segmentu růst takzvaná multimodální centra, která čerpají z napojení na více druhů dopravy. Kvůli rostoucím cenám paliv a nedostatku lidské síly se totiž přesouvají stále větší objemy nákladů po železnici.
„Logistické parky jako takové se dnes na volném trhu obchodují minimálně. Pro skupiny, které je drží, jsou natolik atraktivní, že k prodejům dochází pouze výjimečně,“ vysvětluje Skotnica. A doplňují, že se dá předpokládat další růst cen a postupné vytváření nových klíčových lokalit. „Dobrým příkladem může být například postupná přeměna ostravského Mošnova na středoevropský multimodální hub,“ říká.
4. Průmyslové nemovitosti a výrobní areály
Nejrychleji porostou: energeticky nenáročné objekty
Foto Unsplash / Victor
S geopolitickou situací souvisí i další odvětví realit, u kterého se předpokládá výhodnost investice. Návrat výroby ze zahraničí do Česka i pokračující rozvoj výrobních firem a snaha o snižování energetické náročnosti výroby například investicemi do pasivních areálů, povedou k tomu, že poroste hodnota především průmyslových a výrobních areálů s rezervami pro další rozvoj.
„Je třeba si uvědomit, že výrobní areály, především ve vazbě na krajská a bývalá okresní města a jejich okolí, stále prochází potřebnou transformací. Počet kvalitních malých a středně velkých průmyslových a výrobních areálů stále neodpovídá poptávce,“ uvádí Skotnica s tím, že kvůli tlaku na energeticky i logisticky nenáročné provozy se bude i nadále zvyšovat cena kvalitních areálů i výnosy z nájmu.“
5. Obchodní centra a retailové parky
Foto Unsplash / Heidi Fin
Nejrychleji porostou: obchodní centra v regionech
Stěhování lidí na okraje měst za nižšími cenami bydlení přinese zhodnocení také dalších objektů. Na ceně porostou například regionální obchodní centra a retailové parky. Naopak ve velkých městech dochází k výraznému rozevírání nůžek a některé kdysi klíčové lokality ztrácí na hodnotě.
„Jsme svědky podobného vývoje, jaký byl typický například pro USA, kdy se retailové parky a obchodní centra začínají nově dělit do tří kategorií. K prémiovým lokalitám a stagnujícím lokalitám přibývají lokality v úpadku. V celé řadě lokalit se místní byznys vrací do center měst a běžného veřejného prostoru, jinde byla postupně vybudována obchodní centra s lepší dostupností,“ popisuje Skotnica.
Protiváhu tomu tvoří raketový růst prémiových lokalit, ke kterým se začínají řadit i nově budované spádové parky v regionech. „Ty se v současnosti vezou na trendu nových obyvatel v příměstských oblastech,“ dodává Skotnica.
Divoká karta: „čisté“ brownfieldy
Nejrychleji porostou: zasíťované brownfieldy
Foto Getty
Mimo pořadí doplňuje tým valuací nemovitostí RSM ještě možnost růstu cen některých typů brownfieldů. Investoři budou ochotni vkládat své peníze hlavně do těch brownfieldů, které mají funkční připojení na inženýrské sítě a nejsou zatížené kontaminovanou půdou nebo jinou ekologickou zátěží. V některých regionálních oblastech s vysokou poptávkou po bydlení i podnikání totiž začíná být kvůli kapacitám přípojek problém stavět na zelené louce.
Konkrétně jde třeba o nevyužívané nebo málo využívané průmyslové areály nebo areály v centrálních oblastech největších měst. Problematické mohou být naopak areály s větším množstvím budov, tedy například chátrající prvorepublikové továrny. U nich se atraktivita kvůli investiční náročnosti naopak sníží.
„V Česku máme tisíce brownfieldů, jejichž hodnota v posledních letech nerostla rychleji než zbytek trhu. Nyní se stovky z nich mohou stát zlatým vejcem. Majitelé mohou těžit především ze snadné transformace areálů buď ve formě dostaveb nebo rekonstrukcí. Většina z brownfieldů operuje s velkorysými plochami, které mohou sloužit i jako vítané příjmy z pronájmů,“ dodává Skotnica.
