Na tohle Praha čekala dlouho. Na velkých brownfieldech v širším centru města se konečně začínají objevovat nové komplexy a základy svébytných čtvrtí od velkých developerů. Napilno má v současné době v tomto ohledu také Penta.
Staví se první etapa Masaryčky za téměř tři miliardy, pro další etapy téhož projektu se vybírá v soutěži nová urbanistická podoba, začíná výstavba Nové Waltrovky a navíc skupina Marka Dospivy koupila spolu s dalšími investory lukrativní pozemek na Vítězném náměstí, kde žádné domy nestojí, ač je tam autor koncepce náměstí plánoval. A tím Penta v hlavním městě pravděpodobně nekončí.
„Apetit pro další nákupy pozemků v Praze máme velký,“ říká v rozhovoru šéf Penty Real Estate pro komerční výstavbu Pavel Streblov, který má v rámci realitní divize Penty klíčové pražské projekty ve své gesci.
Na začátku listopadu jste spolu s Kaprain Group a Sekyra Group koupili od Vysoké školy chemicko-technologické pozemky v západní části Vítězného náměstí. Co tam plánujete?
Rádi bychom navázali na původní koncepci od architekta Antonína Engela, který chtěl, aby Vítězné náměstí bylo centrum Prahy 6. Když se na to místo podíváte dnes, tak nefunguje jako náměstí, je to spíše velký kruhový objezd. Engelova vize byla, že náměstí ukončí nějaká dominanta. A naší ambicí je původní koncepci dotáhnout.
Myslíme si, že sem určitě nepatří obchodní centrum, rádi bychom tam vytvořili standardní městotvornou zástavbu, která v sobě bude snoubit různé funkce. Chceme obchodní parter, kanceláře, byty. Část pozemku je vyhrazená univerzitě, takže zvažujeme také studentské bydlení.
Pozemky jste koupili, co vás čeká dál?
Naštěstí se nemusí měnit územní plán, protože toto území bylo vždy určené k zástavbě. Rádi bychom si s městem, městskou částí i s veřejností definovali jejich přání a očekávání, a někdy v polovině příštího roku vyhlásíme architektonickou soutěž, kterou vyhodnotíme do konce příštího roku.
Participaci s městem i veřejností jsme si vyzkoušeli třeba na Masaryčce, podobnou zkušenost má Sekyra ze Smíchova. Většinou to přinese nové nápady, výstavbu pak lépe přijme i veřejnost, protože se k projektu může vyjádřit. Výsledky diskusí zapracujeme do zadání soutěže.
Říkal jste, že stavba náměstí dotvoří tak, jak se původně plánovalo. Dá se ale předpokládat, že zástavba pozemků se části veřejnosti líbit nebude. Jste připraveni si projekt obhájit?
Víme, že Praha 6 má určitou skladbu obyvatel, část má sklon k aktivismu, je tam několik silných občanských sdružení. Když jsme ve vedlejším kvadrantu náměstí procházeli povolovacím procesem pro budovu Victoria, byla to pro nás svým způsobem škola, víme, že diskuse mohou být komplikované. Musíme umět dobře a hlavně včas vysvětlit, co tam chceme stavět.
A že to bude přidaná hodnota pro městskou část. Když se o kus dál měla stavět budova CIIRC ČVUT a rušil se původní supermarket, tak tam lidé proti jeho zavření demonstrovali. Protože jim v místě chybí občanská vybavenost. A to je jedna z věcí, které chceme během participace včas zjistit.
Kdy by se podle vás mohlo začít stavět?
Povolovací proces zabere tak tři až čtyři roky, pokud vše půjde dobře. Protože je to velké území, projekt bude muset projít procesem posuzování vlivu na životní prostředí EIA, dost času zabere samotné stavební povolení, bude nutné relokovat sítě. Určitě se to natáhne kvůli archeologickému průzkumu, který bude nutný, na tom místě se ještě nestavělo.
Jak to máte s ostatními dvěma developery rozdělené v rámci konsorcia? Má každý svoji roli?
Je to trochu nestandardní, že se spojili tři developeři dohromady. Záměr stavět ve čtvrtém kvadrantu měla sice historicky Sekyra Group, ale spojením našich sil se podařilo to klíčové – akvizice pozemku. Každý z nás má co přinést. Sekyra má zkušenosti s rozvojem velkých území, podobně i my s Waltrovkou, Kaprain je také silný partner s relevantními projekty.
Budete mít tedy nějak rozdělené, kdo co staví?
To určitě ne. Bude to jeden projekt. Máme pracovní skupinu, kde jsme všichni zastoupení. Určitě to bude jeden tým, který bude mluvit jedním hlasem. Chceme místo rozvíjet společně.
S jakou počítáte celkovou investicí?
Celkový objem zástavby by mohl být kolem devadesáti až sto tisíc metrů čtverečních hrubé podlahové plochy, tudíž investice bude řádově pět až sedm miliard korun. Chceme, aby byl projekt mimořádně architektonicky kvalitní a funkční. Kulaťák je dneska spíš průchozím místem, kudy jdou lidé na autobus a metro. Nemají důvod tam trávit čas. My ho chceme přetvořit na pobytovou zónu. Potlačit dopravní funkci a posílit veřejný prostor se tam konečně chystá i Praha v rámci chystané rekonstrukce náměstí.
Zohledníte plány Prahy na úpravu náměstí i v soutěži?
To bude určitě podmínka. Výhodou je, že Praha už ví, co na tom náměstí chce. S tím se musí architekti vypořádat, jejich návrh musí být s danou studií v souladu.
Pavel Streblov, v pozadí rozestavěná Masaryčka|Foto: Michael Tomeš
Zmiňoval jste vedlejší projekt Victoria. V jakém je teď stadiu?
Po delší době se nám podařilo získat stavební povolení, teď jsme v první fázi výstavby. Do dvou let by měla budova stát.
Vaším aktuálně asi nejsledovanějším projektem je Masaryčka. Stavět jste začali na začátku letošního roku. Jak práce pokračují?
Jsme teď na úrovni pátého patra. Na přelomu února a března bychom měli být hotovi s hrubou stavbou. Největší výzvou je fasáda, kde nám dalo dost práce najít firmu, která bude vůbec schopná komplikované tvary pláště obou budov vytvořit. Kompletně hotovo bychom měli mít v polovině roku 2023.
Paralelně s tím by se měla rekonstruovat celá ulice Na Florenci. Ta je dnes spíše průjezdní ulicí s parkujícími auty, i ona by se měla stát pobytovou ulicí s alejí stromů, širšími chodníky, kavárnami. Všechna parkující auta chceme dostat do podzemí.
Už řešíte pronájem toho, co vznikne uvnitř, tedy hlavně kanceláří?
Máme už několik zajímavých nájemců, s nimiž jednáme, s částí z nich jsme už podepsali smlouvy. Vnímáme, že klienti i v současné nejistotě na kancelářském trhu stále řeší, jak dostat zaměstnance zpátky do práce, jak je motivovat. A jsou ochotní si připlatit za kvalitu a atraktivitu místa.
Zájem o pronájmy je tedy takový, jaký jste předpokládali?
My jsme velký zájem čekali, nových budov v centru zase tolik není. Ale jsme příjemně překvapeni tím, že klienti jsou ochotní si za kancelář v budově ikonické architektky připlatit.
Jak je to s dalšími fázemi celého projektu? Pokud vím, tak dalším krokem měl být hotel na opačné straně Masarykova nádraží u křižovatky ulic Hybernská a Opletalova.
Hotel už také stavíme. Hotový bude na konci roku 2023. Pronajal si ho řetězec Motel One, pro který už jsme realizovali projekt Na Poříčí. Velkou výzvou je území těsně před magistrálou a za magistrálou. Na jeho vyřešení probíhá mezinárodní urbanistická soutěž, kterou jsme vyhlásili ve spolupráci s pražským Institutem plánování a rozvoje. Výsledky čekáme do konce roku, na jejich základě poté město schválí změnu územního plánu. V horizontu tří až čtyř let bychom rádi začali stavět. Dohodli jsme se s městem, že tam bude i podíl bydlení.
Chápu, že výsledek soutěže se nedá předjímat, ale dá se alespoň obecně říct, jak rozdílný projekt může být oproti původní koncepci? S tou totiž měla Praha docela problém.
Vnímali jsme, že město chce trochu rozdrobit měřítko. Uvidíme, co na to urbanisté. Chceme, aby území fungovalo primárně pro pěší. Ctíme koncept walkable city, abychom se v Praze nespoléhali jen na auta. Podobné to bude mimochodem i v ulici Na Florenci, respektive na nově vzniklém náměstí u Havlíčkovy ulice, které přestane sloužit jako křižovatka. Místo pozvedneme na úroveň náměstí, aby řidičům bylo jasné, že hlavní roli tam hrají chodci, pak cyklisté a až potom automobilová doprava.
Problém území kolem magistrály, na kterém projekt chystáte, je, že je pro člověka těžko průchozí. Má váš projekt ambici to místo nějak propojit s okolím?
Magistrála je dlouhodobý problém, kterému se nemůžeme vyhnout. V projektu pracujeme s variantami, že magistrála zůstane, jak je, ale také že se třeba jednoho dne přesune nad zem nebo do podzemí. My můžeme k magistrále buď dobudovat uliční čáru, nebo vytvořit náměstí, které tam zůstane i tehdy, když magistrála zmizí. To je asi největší výzva soutěže. Uvidíme, k čemu se porota přikloní.
Kolik jste si na celý projekt vyčlenili prostředků?
Víme, že první část nás bude stát asi dvě a půl až tři miliardy. Zadní část je zhruba dvojnásobná, to znamená celkově i s hotelem se bavíme o deseti miliardách. Ale náklady rostou, takže se budeme asi brzy bavit třeba o jedenácti miliardách. Bohužel.
Dalším vaším aktuálním projektem je Nová Waltrovka. Tam stavíte dvě kancelářské budovy, hotel… Vyplatí se to v současné situaci, kdy je turismus v útlumu a kancelářský trh, jak jste sám řekl, prochází změnou?
Samozřejmě jsme o tom diskutovali, jestli je ten správný moment stavět kanceláře. Vidíme ale, že nových budov na trhu je málo a plno firem má ambici změnit způsob, jak jejich kanceláře fungují. A to se špatně dělá za provozu.
Myslíme si, že plno firem bude chtít udělat změnu a bude pro ně jednodušší připravit se na ni v nové budově a pak firmu přesunout. Věříme také, že kancelářští nájemci mají rádi kancelářské huby a nám se silný kancelářský hub daří na Waltrovce vytvářet. Tím, že propojíme metro Radlická a Jinonice souvislou řadou kancelářských budov, se atraktivita místa jenom zvýší.
Plánujete v Nové Waltrovce také byty?
Mělo by jich tam být zhruba 450. Do budoucna chceme dělat zejména mix-used projekty, je to trend. Místo má žít přes den i večer. Na Waltrovce proto vytvoříme bulvár mezi kancelářskými a rezidenčními budovami, kde budou obchody, restaurace, zeleň.
Kdy chcete mít Waltrovku dokončenou?
Kancelářské budovy do roku 2023. Je to zhruba třicet tisíc metrů čtverečních ploch. Celá rezidenční část by mohla být hotová o tři roky později.
Jak se obecně teď Pentě Real Estate daří? Vnímáte nějaké dopady pandemie?
Rezidence zažívají velký boom. To je dneska nejsilnější segment. U kanceláří je patrný trochu pomalejší rozhodovací proces, hlavně u nadnárodních firem. Často vyčkávají, prodlužují staré smlouvy třeba o rok nebo dva. České firmy se rozhodují trochu rychleji. Pořád je ale patrné, že firmy kanceláře potřebují. Pro firmy je klíčové, aby se lidé potkávali, vyměňovali si nápady a učili se od sebe. Co se týče hotelů, tak máme ve výstavbě dva. U Masaryčky a ve Waltrovce. V tomto segmentu žádný velký otřes nepředpokládáme.
V reakci na inflaci teď Česká národní banka utahuje zvyšováním úrokových sazeb šrouby hypoték. Jaký očekáváte dopad na realitní trh?
Myslím si, že v Praze je pořád hlavním hybatelem nedostatek bytů. To, že se staví tři tisíce bytů ročně, když je jich potřeba šest až deset tisíc, bude cenu bytů pořád tlačit nahoru. Zásadní dopad omezení hypoték nečekám. Ochlazení poptávky ano, ale na druhou stranu v ekonomice je peněz pořád relativně hodně.
Máte ambici pouštět se do třeba nájemních projektů, pokud se zájem lidí z pořizování bytů přesune k nájmům?
U rezidencí nám to zatím finančně moc nevychází. Jednáme s hráči, kteří by měli zájem od nás nějaké projekty koupit, ale primárně nám vyhovuje stavět pro koncové uživatele.
Máme už více než měsíc po volbách, vzniká nová vláda, která avizuje, že opět předělá stavební zákon? Jaký na to máte názor?
Pro nás je klíčové, aby se rozhodovalo rychle. Dívali jsme se nedávno na nějaké projekty v Berlíně a tam nám říkali, že se tam hrozně zpomalilo řízení, že to trvá až rok, než vydají stavební povolení! Já jsem do Penty nastupoval před deseti lety kvůli Masaryčce a stavíme až letos. To je už spíš k pláči než k smíchu. Pokud bude systém rychlý a transparentní, tak je nám v zásadě jedno, jak bude nastavený. Schválený stavební zákon tímhle směrem šel. Otázka je, co přesně v něm bude chtít ODS měnit.
Chystáte nějaké další velké akvizice pozemků?
Apetit určitě máme. Ze strany partnerů máme budget na příští čtyři roky na akvizice v hodnotě deset miliard korun. To je velký balík, který zahrnuje celou Pentu Real Estate. Kromě Slovenska a Česka bychom se rádi podívali na nějaký další trh.
Prahy se to týká také. Díváme se na cokoliv, co splňuje naše parametry, což je širší centrum Prahy na dostupné lokalitě. Máme rádi brownfieldy, myslím, že naše dosavadní projekty fungují dobře jak finančně, tak i z pohledu města.
Je v Praze ještě co nakupovat?
O pozemky je dneska mezi developery docela velký souboj, hráčů na trhu je hodně a všem se daří. To může být pozitivní pro kupující. Pokud se podaří odblokovat další velká území, což se vedení Prahy v poslední době daří, tak to bude určitě pozitivní pro všechny. Mimo boj o pozemky si s ostatními hráči spíše navzájem fandíme, než že bychom měli nějakou výraznou rivalitu. Problém by pro nás byl, kdyby se ceny bytů staly úplně nedostupné.
Raději budeme stavět dvakrát tolik bytů s nižší marží než stavět málo drahých bytů. Když se člověk podívá, kolik bytů se povoluje v rámci Prahy a kolik ve středních Čechách, ten poměr je špatně. Lidem, kteří pracují v Praze a kteří by v Praze rádi žili, je potřeba umožnit, aby ve městě bydleli, a ne aby do něj jen každý den dojížděli autem. Musíme město zahustit, aby lidé mohli z domova do práce třeba metrem. Proto se zaměřujeme na brownfieldy a proluky.
Máte v tom společnou řeč s vedením Prahy? To také navenek deklaruje, že zahušťování je správná cesta. Cítíte to od Prahy i v praxi?
Já si myslím, že to tak je. Že se to zvolna začíná překlápět. Ale je to dlouhá cesta.
Pavel Streblov|Foto: Michael Tomeš
Jaký problém Prahy ještě vnímáte kromě toho, že nedokáže pojmout lidi, kteří v ní pracují?
Chybí nám tu vnímání důležitosti urbanizace. To, co tady probíhalo na přelomu 19. a 20. století, kdy vznikaly nové čtvrti typu Dejvice, Vinohrady, Vršovice. Zvykli jsme si žít v nějakém konstantním světě, který se vlastně moc nemění. Když jsem s jednou spolužačkou z Nigérie řešil, kolik se v Praze staví bytů a že by se mělo stavět víc, tak říkala: vaše problémy vůbec nechápu, nám se do Lagosu každý rok přistěhuje půl milionu lidí. Kdybychom ten proces měli jako vy, tak je to město bezdomovců.
Teď neříkám, že města mají růst nekonečně, ale musí fungovat i pro nově příchozí, nejen pro ty, kteří tam dnes žijí, mají tam byt a blokují veškerou zástavbu okolo. Navíc dneska všichni tlačíme bydlení, ale město musí fungovat i v dalších aspektech, včetně průmyslu.
Praha tak nefunguje?
Dám vám příklad. V Hamburku máte území, kde nemůžete stavět byty, protože tam je přístav a není žádoucí, aby s ním sousedily byty, protože jednoho dne začnou pravděpodobně jejich obyvatelé protestovat proti hluku v přístavu. Lidé se často ptají, proč stavíme v Praze další kanceláře, ale město musí fungovat i ekonomicky. My jsme dlouhodobě podporovali konferenci reSite a tam byl jednou panel s hlavním urbanistou New Yorku, který říkal, že urbanismus je primárně o ekonomice. Musíte zajistit, že město bude ekonomicky fungovat.
A to je aspekt, který dnes v Praze možná trochu potlačujeme. Když se podíváte na Londýn, tak hlavní architekt London City vám řekne, že nechce, aby tam byly byty, protože City je místo, které se musí aktivně a dynamicky rozvíjet. Když tam budou rezidenční budovy, tak se v jednom okamžiku rozvoj zastaví a ohrozí to byznys. Málo se u nás mluví o rozvoji a schopnosti města generovat ekonomickou přidanou hodnotu.
Ono to jde asi ruku v ruce s kvalitou života. Pokud město funguje ekonomicky, tak se v něm dobře žije.
Přesně, vy potřebujete vytvářet bohatství ve městě, aby se tam lidem žilo dobře, aby do něj dál investovali. To je jeden z těch úkolů, který nedostatečně akcentujeme, když urbanismus vnímáme hlavně jako architekturu.
Mění se podle vás nějak pohled lidí na výstavbu? Platí stále princip Not In My Backyard, tedy „jen ne na mém dvorku“?
Jsou skupiny obyvatel, které výstavbu vnímají pozitivně, pak skupiny, které ji chápou negativně. Třeba mladá generace podle mě vnímá pozitivně, že se vůbec něco děje. My jako komerční developeři jsme do značné míry nahradili veřejný sektor v tom, že se snažíme stavět budovy s přesahem a přetáhnout sem světovou architekturu. Když se podíváte směrem na západ nebo dále na východ, tak velkou část této role plní veřejný sektor – staví se koncertní haly, divadla, muzea.
Podívejte se, kolik se v Praze postavilo nových muzeí ve srovnání se světem. Zaplať pánbůh za přípravu filharmonie na Vltavské. Já si totiž myslím, že jeden z těch důvodů odporu proti výstavbě je, že si lidé říkají, proč to staví zase developer. Ale problém je, že veřejný sektor nestaví. Chápu pak tu skepsi lidí, že tam jde jen o zisk. I nám developerům by ale pomohlo, kdyby město a veřejný sektor byly aktivnější.
Andrej Babiš se rozhodl postavit vládní čtvrť, ale nakonec z toho nic nebude. Podobně to bude s magistrátem, který si chce stavět nové sídlo, ale nakonec pravděpodobně zase zůstane ve starých prostorech, protože se nový magistrát nestačí postavit. To je problém. Výstavba veřejného a soukromého sektoru by se prostě měla doplňovat.
