Na počátku letošního roku vypadal dubajský trh s nemovitostmi nedotknutelně. Dubaj zažívala svoji zlatou éru, objem transakcí dosahoval rekordních hodnot, ceny se oproti období před pandemií covidu téměř zdvojnásobily a meziměsíční nárůst cen byl do konce loňského roku setrvalý celých 62 měsíců v kuse.
Ve velkém táhli trh v Dubaji zejména zahraniční investoři, kteří do něj pumpovali peníze. Objem transakcí se v roce 2025 zastavil na čísle 205 400, což znamenalo meziroční nárůst o osmnáct procent. Ještě významnější byl ale růst celkové hodnoty prodejů.
Češi & zahraniční nemovitosti
Nemovitosti v zahraničí se staly základní součástí portfolií tuzemských investorů. Proč svůj druhý domov Češi nejčastěji budují ve Španělsku? Jak je ovlivnila bezpečnostní situace v Dubaji a kde teď koupit nejzajímavější reality na trhu? Téma detailně a postupně přibližujeme v letním realitním seriálu. Všechny články naleznete ZDE.
Ta vzrostla na 544,2 miliardy dirhamů (přibližně 3,1 bilionu korun), tedy meziročně o čtvrtinu více. Rekordy loni zaznamenaly i transakce s cenovkou nad deset milionů dolarů, kterých bylo celkem pět set, což byla ukázka toho, že v nejlidnatějším městě Spojených arabských emirátů táhne hlavně luxus.
Na vlně obliby Dubaje, kterou přiživovalo i takzvané FOMO (fear of missing out, tedy obava, že vám utíká něco zásadního – pozn. red.), se vezli také čeští investoři, jejichž poptávka po Dubaji rostla. A do hlavního města stejnojmenného emirátu se ze stejného důvodu ve velkém stahovali i tuzemští realitní makléři.
To se ale po únoru letošního roku radikálně změnilo. Například podle dat realitní kanceláře Rellox, která nabízí českým investorům nemovitosti ve více než dvacítce zemí, mířila ještě v prvních dvou měsících letošního roku poptávka na Dubaj u zhruba pětiny všech klientů.
Nyní je ale poptávka minimální a ze všech klientů Relloxu se o Dubaj v období mezi březnem a květnem zajímala jen tři procenta klientů.
Důvod je už všeobecně známý. Válečný konflikt mezi Spojenými státy a Íránem, během něhož od konce února letošního roku dopadaly rakety a drony i na luxusní čtvrti Dubaje a který nadále trvá, rozbil představu Dubaje jako bezpečného přístavu pro peníze a život. Z města se stahovali pryč i zástupci českého byznysu, kteří si tam v minulosti pořizovali nemovitosti.
Propad trhu byl viditelný hned po útocích na Spojené arabské emiráty, když byly pozastaveny některé velké transakce s nemovitostmi a potenciální kupci se začali po prodejcích lukrativních pozemků dožadovat slev. A zároveň začali někteří v panice prodávat.
„Útoky Íránu s realitním trhem v Dubaji rozhodně zamávaly. Počet podepsaných kupních smluv s dokončenými nemovitostmi se během prvních dvou týdnů od začátku konfliktu propadl o 75 procent. Poslední týden v dubnu byl počet uzavřených transakcí o 45 procent nižší než před konfliktem,“ přibližuje Jana Zapletalová, zástupkyně ředitele v realitní kanceláři haus & haus.
Realitní kanceláře musely také začít řešit panikařící majitele nemovitostí, kteří chtěli prodávat své nemovitosti, což začalo tlačit ceny dolů.
U některých nemovitostí se podle realitních kanceláří ceny propadly zhruba o deset procent oproti počátku roku. Vyšší propady byly u starších nemovitostí na secondhandovém trhu. Naopak developeři se snaží ceny nových prémiových projektů držet a spíše vytvářet pobídky pro váhající.
„Developeři jsou dnes ochotnější nabídnout výhodnější splátkové kalendáře nebo převzít část nákladů, například uhradit čtyřprocentní poplatek za zápis do katastru. Zároveň pozorujeme rostoucí zájem o rodinné domy a vily,“ vysvětluje realitní makléřka Monika Kizilyaprak z butikové kanceláře Move Homes.
Foto Move Homes
Nyní, několik měsíců po vypuknutí konfliktu, se podle zástupců realitních kanceláří působících v Dubaji poptávka pomalu vrací. Některé developerské projekty z nedávné doby se například vyprodaly hned po uvedení na trh, což značí, že zájem o určité typy nemovitostí trvá.
A zájem se vrací i u některých českých klientů. „Investoři jsou dnes možná o něco obezřetnější, ale zároveň více přemýšlejí strategicky. Využívají současné podmínky k lepšímu vyjednávání a hledají kvalitní projekty s dlouhodobým potenciálem,“ dodává Monika Kizilyaprak.
A její slova potvrzuje Filip Šejvl, řídící partner realitní kanceláře Philip & Frank. „Nejde o to, že by investoři Dubaj hromadně opouštěli. Spíše vidíme návrat k racionálnějšímu rozhodování. Část trhu vyčkává a část kapitálu se přesouvá do prostředí, které je vnímané jako stabilnější a předvídatelnější,“ říká Šejvl.
Právě zkušení investoři, kteří trh znají a vědí, jak město funguje, se teď realitkám ozývají více. Co se týče preferencí tuzemských investorů, vedou především nové apartmány v prověřených lokalitách, kde se drží dobrá poptávka po pronájmech.
„Dlouhodobě je velmi populární Jumeirah Village Circle a jeho okolí. V posledních měsících ale výrazně roste zájem také o pobřežní lokality, zejména o nové projekty směrem k Abú Dhabí, které nabízejí kombinaci prémiové lokality a dlouhodobého investičního potenciálu,“ shrnuje Kizilyaprak z Move Homes.
Cenový rozptyl je široký od garsonek za zhruba pět milionů korun po zástupce těch nejdražších dubajských vil v hodnotě kolem dvou miliard korun.
„Nejtypičtějšího klienta bych popsala jako investora, jehož hlavní motivací je spojit investici do nemovitosti se získáním zlatého víza. To mluvíme o investici od dvou milionů dirhamů, což dnes odpovídá přibližně 11,6 milionu korun. Právě kolem této částky dnes vidíme největší poptávku,“ přibližuje Zapletalová.
Foto Move Homes
Opatrnost investorů se dá očekávat i nadále. I vzhledem k tomu, že konflikt na Blízkém východě stále trvá a navíc se v posledních dnech opět vyostřil a eskalace vyvolala opětovnou blokádu v Hormuzu i raketové a dronové útoky, mimo jiné i na území Spojených arabských emirátů.
Přesto jsou realitky působící v Dubaji přesvědčené, že v dlouhodobém horizontu zájem o lokalitu zůstane. Například díky daňovým výhodám, kvalitní infrastruktuře, příznivému prostředí pro byznys nebo třeba úrovni zdravotnictví.
„Vstupujeme do letní sezony, která je v Dubaji tradičně klidnější. Developeři v tomto období uvádějí méně nových projektů a většinu významných launchů si nechávají až na září a podzim. Právě tehdy očekáváme opět výraznější aktivitu na trhu i příchod nových investičních příležitostí,“ dodává Monika Kizilyaprak.
Zajímavou předpověď přinesl také britský deník The Guardian, podle něhož se dá vzhledem k ochlazení trhu a úbytku nezkušených investorů očekávat i razantní pokles počtu makléřů, respektive menších realitek.
Ten totiž během boomu výrazně narostl. Zatímco před deseti lety působila v Dubaji zhruba tisícovka realitních kanceláří, nyní jich je deset tisíc.
