Domácí nemovitosti už nejsou investičně tak zajímavé? Poohlédnu se za hranice. Tak uvažuje v poslední době stále více českých investorů, kteří hledají způsoby, jak ochránit své úspory proti inflaci. Zájem o nemovitosti v zahraničí rostl už v první polovině letošního roku a válka na Ukrajině ho jen posílila.
Češi se rozhlížejí zejména po Chorvatsku, Itálii a Španělsku, přičemž hlavně poslední jmenovaná země se objevuje v jejich portfoliu nejčastěji. „Češi jsou spořivý národ a v souvislosti s inflací logicky přemýšlí, co se svými prostředky udělat. Španělsko se díky tomu, že umožňuje skloubit finanční příjem i osobní potěšení, jeví jako ideální investiční kombinace,“ hodnotí zájem českých investorů o španělské nemovitosti Lucie Krajná, která vede realitní firmu Remax Lusso.
Ta se od loňského podzimu zabývá zprostředkováním prodeje nemovitostí na španělském pobřeží Costa del Sol pro zájemce z Česka a spadá pod síť 168 realitních kanceláří českého Remaxu, který vlastní manžel Lucie Krajné David Krajný.
Podle aktuální analýzy developerů za druhé čtvrtletí v Česku realitní trh zpomaluje, ceny nových nemovitostí přestaly růst a poptávka je bídná. Vidíte to stejně i na sekundárním trhu, kterému se Remax věnuje?
Ono se to nedá úplně paušalizovat. Situace se bude odvíjet od jednotlivých regionů, nicméně na našich číslech zatím nezaznamenáváme nějaký zásadní pokles. Je možné, že se lehce prodlužuje doba obrátkovosti nemovitostí, ale je to zatím v řádech jednotek procent. Loňský rok byl navíc opravdu výjimečný a úplně se vymykal předchozímu vývoji, takže srovnání s ním není úplně korektní. Když se podíváme na roky před tím, tak je vývoj poměrně stabilní a není znát nějaký radikální propad.
Co se týče vývoje cen, tak se dá předpokládat, že nemovitosti v dobrých lokalitách v centrech měst, které nepotřebují žádnou zásadní rekonstrukci, budou vždycky žádané. Pokles ceny, pakliže majitel nemovitosti nebude v nějaké dramatické situaci, by neměl přijít. Naopak nemovitosti mimo centra, ve špatné kondici, ke které musíte připočíst situaci kolem stavebních materiálů, budou značně znevýhodněné a může to na cenu mít vliv.
Je možné, že v nejbližších týdnech nastane doba, kdy kupující budou mít tendenci lehce vyčkávat, co se na trhu bude dít s vidinou toho, že ceny budou klesat. Ale nemyslím si, že z dlouhodobějšího hlediska by mělo dojít k zásadnímu propadu.
Podle nedávné analýzy Blombergu je Česko na druhém místě v seznamu zemí nejvíce ohrožených realitní bublinou. Vy její splasknutí tedy neočekáváte?
Musíme brát v potaz to, že v Česku notoricky chybí nabídka. Lidé potřebují bydlet a je jedno, jestli jde o nájemní byty, nebo si budou kupovat nemovitosti. Nabídka, a obzvlášť ve městech, opravdu chybí. To je specifikum Česka. Může dojít ke krátkodobému výkyvu, jako se to stalo v období realitní krize 2008 a 2009, ale i tehdy pak trh začal růst. Z dlouhodobé perspektivy se dá předpokládat, že trh zůstane stabilní.
Říkala jste, že na číslech Remaxu zásadní propady zatím nepozorujete. Je na nich však vidět odliv kupujících, kteří by v minulosti kupovali přes hypotéku, ale teď na ni nedosáhnou?
Určitě ano. Je to obecně platné a už na konci loňského roku jsme viděli lehký výkyv, kdy bylo zase vidět, jak lidé pospíchali, aby si koupili nemovitost ještě za výhodné sazby. Stále horší dostupnost hypoték nějaký vliv mít bude. Na druhou stranu víme, že Češi mají docela našetřeno a kupující přes hypotéky mohou nahradit lidé s úspory, kteří je chtějí někam uložit. Ti teď třeba vyčkávají, ale budou chtít své peníze chránit proti inflaci.
Když jsme probrali český trh, zajímalo by mě, jaká je situace na tom španělském, kterému se v rámci Remax Lusso věnujete…
Španělský trh je obrovský, jsou tam velké rozdíly v jednotlivých lokalitách. My se soustředíme na maličký úsek na jihu Španělska, na pobřeží Costa del Sol. Říkáme mu evropská Florida, protože díky tomu, že tam je celoročně nejpříjemnější klima na kontinentu, láká lidi z celé Evropy, aby si tam pořídili nemovitost, ať už za účelem investice nebo pro vlastní vyžití anebo ideálně na kombinaci obojího.
Trh na Costa del Sol zaznamenal také několik otřesů za posledních dvacet let. Tím, že není primárně rezidenční, tak v době realitní krize 2008 a 2009 to trhem hodně otřáslo, lidé se dostávali do svízelných situací a byli nuceni se nemovitostí zbavovat. Ovšem po nějakých šesti sedmi letech se zase oživila poptávka, začalo se tam stavět, vstoupila tam spousta developerů a nabídka se začala velmi zajímavě plnit. Podobnou situaci jako v minulé krizi jsme čekali v souvislosti s covidem, ale stal se přesný opak.
Souviselo to s lockdowny, kdy se hodně lidí naučilo pracovat vzdáleně a spousta společností to umožňovala. Hodně lidí také začalo uvažovat o tom, že když investují do nemovitostí, mohli by své portfolio nějak diverzifikovat. Poptávka se zásadně zvýšila a řekla bych, že teď ta lokalita zažívá obrovský boom.
I u českých investorů?
Rozhodně. My se na pobřeží pohybujeme nějakých dvacet let a zájem Čechů, ale i dalších Evropanů je teď enormní. V momentě, kdy začala válka na Ukrajině, byl vidět velký zájem také třeba Poláků a Slováků, kteří byli válce blízko a hledali nějaké místo, kam mohou případně dojet i autem. Při tom obrovském nárůstu zájmu, kdy se na nás často obraceli lidé s žádostí o pomoc, jsme viděli příležitost pomáhat těm, kdo chtějí na Costa del Sol investovat, ale to prostředí neznají.
Díky tomu, že všechny místní reálie známe a na trhu se orientujeme, vznikla myšlenka založit kancelář, která se bude stoprocentně zaměřovat na potřeby kupujícího. Neprodáváme vlastní nemovitosti, ale cíleně je hledáme na celém trhu podle představ a možností klienta a pomáháme s celou agendou, aby transakce proběhla v pořádku a s minimální zátěží.
K tomu, jak to funguje v praxi, se ještě vrátíme, ale zůstaňme teď u toho velkého zájmu českých investorů. Už na začátku roku se mluvilo o tom, že Češi na španělském pobřeží investují ve velkém. Poptávka tedy zůstává dál silná?
Je to tak. A souvisí to s českým trhem. Češi jsou spořivý národ a v souvislosti s inflací logicky přemýšlí, co se svými prostředky udělat. Jedna z relativně bezpečných možností je investice do nemovitostí, ale tím, že v Česku meziročně ceny vzrostly o dvacet procent, tak uvažují i o jiných možnostech. Právě Španělsko se díky tomu, že tam investiční příležitost umožňuje skloubit finanční příjem i osobní potěšení, jeví jako ideální kombinace.
Málaga | Foto Martijn Vonk
A co se děje při takové poptávce na Costa del Sol s cenami? Není tam takový meziroční růst, jako známe z Česka?
Byť je to vlastně malá lokalita, kdy se bavíme o dvou stech kilometrech mezi Málagou a Sotogrande, tak se tamní trh chová různě. Je tam ohromná diverzita portfolia a lokality, kde ceny meziročně vystřelily raketově. Ale plošně trh roste meziročně o nějakých pět procent. Tím, že je pořád ještě kde stavět a některé lokality jsou rychlé i ve stavebním řízení, kdy povolení trvá vydat třeba za šest měsíců, je to pro investory zajímavé a mohou pružně reagovat na poptávku a přizpůsobit se cenově.
Teď to trochu ovlivnila situace ve stavebnictví, kdy je složité developerské projekty nacenit, ale silné společnosti operují se zásobami a jsou schopné projekty pořád dotahovat. Proto je tam velká rozmanitost nemovitostí, kdy pořídíte dvouložnicový apartmán za dvě stě tisíc eur, ale klidně i za šest milionů eur.
Když se člověk podívá na ceny, tak má skutečně chuť si na pobřeží něco koupit. Ceny jsou v porovnání s průměrným pražským bytem dost lákavé…
Je to tak a je to právě jedna z těch hlavních motivací. Jsou samozřejmě rozdíly mezi destinacemi. Třeba mezi Costa del Sol a Alicante. V Alicante pořídíte nemovitosti i levněji, na druhou stranu je tam oproti Costa del Sol limitovaná sezona a i využití. Costa del Sol těží z toho, že můžete nemovitost vytížit 365 dní v roce. Díky tomu i veškeré služby a infrastruktura jsou na velmi dobré úrovni, Málaga je velké univerzitní město, je tam dobrý zdravotnický systém, skvělé letecké spojení, takže je to opravdu zajímavá destinace.
Sotogrande | Foto Johanna Montoya
Pokud se člověk rozhodne koupit nemovitost na Costa del Sol, nečeká ho složitý proces, pokud nezná, jak tam trh funguje, jaké jsou daně, poplatky?
Od toho jsme tady, aby to bylo co nejjednodušší. Když máte spojence, tak to určitě složité není. Místní aparáty počítají s tím, že klient je často nerezidentem a nakupuje nemovitost na dálku, takže jsou tam procesy uzpůsobeny tak, aby nebyla potřeba přítomnost člověka v průběhu celé té koupě. Ona ta transakce může trvat měsíc, ale třeba i tři měsíce. A většinou to funguje tak, že veškerou agendu zajišťuje na základě plné moci právní kancelář.
Je ale také potřeba vědět, do jaké lokality má smysl investovat, kde má smysl nakupovat i z hlediska nějakého dalšího nakládání s nemovitostí. Musíte znát tu oblast. V Česku třeba víte, kde je dobrá ulice, kde je dobrá lokalita, ale když si projíždíte veřejné realitní servery na Costa del Sol, máte tam nepřeberné množství nemovitostí, ale vlastně vám to nic neřekne.
Takže se může člověk snadno spálit…
Přesně tak. Inzerát může lákat cenou, ale už vám neřekne, že letiště je sto padesát kilometrů daleko a že bude složité dům pronajímat. V tom je naše přidaná hodnota. Každý klient má jinou potřebu a očekávání a my musíme jeho očekávání usměrňovat.
Jak to funguje ve chvíli, kdy začnete klientovi hledat nemovitost? Máte nějakou síť makléřů?
Vyhledáváme nemovitosti na neveřejných platformách. Z hlediska kvality jsou veřejné nabídky pro nás nepraktické, exportují tam všichni všechno a často se tam jeden listing objeví třeba desetkrát za různé ceny. Nikdo moc neaktualizuje nabídky a visí tam spousta nemovitostí, které nejsou už na trhu. Takže pracujeme přes profesní servery, kde inzerují největší kanceláře na Costa del Sol.
Spolupráce mezi makléři tam je běžná záležitost. On by ten trh měl obecně tak fungovat, že kupující má svého makléře a prodávající má zase svého. Díky tomu, že je na španělském pobřeží trh nerezidenční, tak tam takhle fungují velmi dobře. V Česku je to složitější, protože kupující většinou makléře nemá, pokládá to za zbytečné.
O co mají na Costa del Sol Češi největší zájem?
Nejčastější poptávka je apartmán se dvěma ložnicemi v ceně někde mezi 250 a 350 tisíci eur. To je právě ten důvod, proč lidé přemýšlí, jestli se vyplatí úspory investovat v Česku, nebo jestli tu částku dají někam jinam.
A ještě je u Španělska jedna přidaná hodnota. A to fakt, že i Češi dosáhnou na španělské hypotéky a pořád je tam úroková sazba zajímavá. Pokud se v Česku pohybujeme mezi šesti až sedmi procenty, tak ve Španělsku to je pořád ještě okolo tří procent, což je stále zajímavé a výnosy z pronájmu pak hypotéku a provoz nemovitosti mohou pokrýt. A pořád ještě tam je benefit, že tam můžete jezdit na dovolenou do svého.
Takže i vaši klienti si berou hypotéky?
Ano. I ti, kteří mají hotovost, se často díky těm úrokovým sazbám rozhodnou koupit ne jednu, ale třeba dvě nemovitosti a jednu z nich vzít na hypotéku.
Nemáte ambici se s Remax Lusso zaměřit na širší oblast pobřeží?
Já si myslím, že naše přidaná hodnota je právě v lokální znalosti a že nemá smysl se pouštět do něčeho jiného. Chceme poskytovat kvalifikovanou radu kupujícímu, což vidím jako naši výhodu oproti jiným realitním kancelářím. Hrozně ráda bych náš záběr rozšířila, ale bez té znalosti lokality si netroufnu takový servis nabízet.
Kolik nemovitostí zprostředkujete?
Máme poptávky v řádech desítek zájemců a každý měsíc uzavíráme nějakých šest realizací, ale čekáme, že čísla porostou.
Říkala jste, že jste kancelář rozjeli proto, že jste cítili vysokou poptávku a lidé se na vás obraceli. Máte nějaký cíl? Třeba pozici na trhu?
My jsme oficiálně začali v listopadu minulého roku. Naším cílem je být nejlepší, ale číselně to nemáme nijak specifikované, protože jsme na trhu chvilku. Současná situace nicméně předčila naše očekávání, zájem je velký. Netroufám si však predikovat nějaká čísla, jsme v pozici, kdy bilancujeme první půlrok.
Ani to, jakou část z obratu českého Remaxu byste se španělskými nemovitostmi chtěli tvořit?
To je velmi těžké, protože jsme taková specifická odnož tím, že se specializujeme výhradně na kupujícího. To je v rámci sítě realitních kanceláří Remax rarita. Nemáme žádné nemovitosti v portfoliu, nicméně v žebříčku realitních kanceláří Remaxu bychom rádi aspirovali na přední příčky, myslím, že se nám letos daří být mezi top 50.
