Kolem třiceti metrů čtverečních životního prostoru, nábytek využívající každý volný centimetr bytu a společné komunitní prostory v domě. To je vybavení mikroapartmánů, které začíná na Smíchově stavět Penta Real Estate společně se společností Sekyra Group v projektu Momentum za 1,3 miliardy korun.
Na pozemku v ulici Na Knížecí, jenž dříve sloužil jako parkoviště a který Penta získala v rámci akvizice firmy ČSAD Praha holding v roce 2023, vznikne 240 plně vybavených mikroapartmánů určených především pro mladé profesionály.
Penta i Sekyra Group společným projektem vstupují do segmentu, který je v současnosti v Česku i ve světě na vzestupu. Tohle jsou čtyři trendy v rezidenčním developmentu, které budou v následujících letech sílit.
Mikrobydlení
Začneme už zmíněným trendem minimalistického bydlení. Ať už budeme byty s výměrou pod pětatřicet metrů čtverečních, často však i pod hranicí dvaceti metrů, označovat jako mikrobyty nebo mikroapartmány, je zřejmé, že podobných projektů, jako staví Penta a Sekyra Group na Smíchově, bude přibývat.
Jde totiž o celosvětový trend, který jak ve Spojených státech amerických, tak i v evropských městech, včetně Prahy, vychází z krize dostupnosti bydlení a měnící se demografické struktury ve městech. A zájem o tento segment mají s rostoucí poptávkou i investoři.
„Mladá generace dnes hledá něco jiného než před deseti nebo patnácti lety. Chce žít v centru dění, mít vše na dosah a neztrácet čas dojížděním,“ říká Rudolf Vacek, výkonný ředitel Penta Real Estate Česká republika.
Vizualizace Penta
Kromě Penty a Sekyra Group a jejich zmiňovaného projektu Momentum hodlá v Praze do segmentu mikrobytů vstoupit třeba skupina Trigema developera Marcela Sourala.
Ta se chystá na výstavbu výškové budovy Top Tower v pražských Nových Butovicích, kde budou ve 135 metrů vysokém domě právě malé nájemní byty. A mikrobyty chystá Trigema třeba také do plánovaného projektu nad stanicí metra Invalidovna.
Na minimální výměry míří také budoucí nájemní byty v Domě Radost, který čeká na svoji rekonstrukci podle návrhu architektonického ateliéru Qarta, nebo v chystaném projektu developera Milorada Miškoviće, který hodlá na mikrobyty přestavět nádraží Vyšehrad.
Za trendem minimalistických bytů stojí postupné zmenšování domácností, nárůst čistě single domácností a také proměna složení obyvatelstva jednotlivých městských čtvrtí, do kterých se stěhují spíše než rodiny s dětmi především mladí lidé, kteří se soustředí na kariéru.
Co-living
Druhý trend, který jsme vybrali, je s mikrobydlením úzce provázán. Ovšem nejen s ním. Co-living kompenzuje to, co lidé ztrácejí na výměře vlastního bytu. Ve chvíli, kdy se do bytu nevejde pracovna, místo na cvičení nebo velký obývací pokoj, přichází řada na coworkingové prostory, komunitní fitness centrum a společenskou místnost.
Model bydlení, který nabízí sdílení společných prostor domu, je populární zejména mezi mladými profesionály, digitálními nomády nebo lidmi, kteří se stěhují za prací. I tady tedy hraje roli rostoucí počet jednočlenných domácností a zvyšující se mobilita pracovních sil.
Například v Evropské unii tvoří jednočlenné domácnosti přibližně třetinu všech domácností a podle dat Eurostatu jde o nejrychleji rostoucí typ.
Vizualizace Penta
Počet jednočlenných domácností bez dětí se dle Eurostatu mezi lety 2016 a 2025 zvýšil přibližně o pětinu. Ve městech je tento podíl zpravidla vyšší než na venkově.
„Tyto trendy zásadně mění strukturu poptávky po bydlení, bytový fond na ně však reaguje jen omezeně. Výsledkem je paradoxní situace. Velké byty jsou často obývány jednotlivci nebo páry, zatímco rodiny obtížně hledají dostupné bydlení,“ píše urbanistka a architektka Kristýna Stará ze Studia Perspektiv. A právě to je podle ní prostor pro co-living.
Podle poradenské společnosti CBRE, která tento segment analyzovala ve Velké Británii, se do co-living bydlení nejčastěji stěhují lidé ve věku 26 až 40 let. Co-living je zároveň oblíbený mezi zahraničními rezidenty, kteří tvoří 40 až 60 procent obyvatel typického projektu, i mezi studenty, z nichž mnozí obtížně hledají místo na studentských kolejích.
Právě studentsky zaměřené projekty jsou zatím v segmentu co-living v Česku nejčastější. Příkladem je třeba projekt The Fizz, který v roce 2020 v Holešovicích postavila developerská společnost Karlín Group. Studenti v něm mají k dispozici studovnu, prádelnu, movie lounge nebo střešní terasu.
Kolektivní domy, zkráceně koldomy, přitom vznikaly už v poválečném Československu. První kolektivní dům stál těsně po druhé světové válce ve Zlíně, kde podle návrhu architekta Zdeňka Voženílka vznikla budova s více než stovkou malých bytů se společnou jídelnou a školkou.
O co-livingu se navíc také mluví jako o vhodné formě bydlení pro seniory, což vzhledem k demografické křivce Česka bude stále aktuálnější problém k řešení.
Build to rent
Vzhledem k tomu, že neustále rostou ceny nových bytů ke koupi, zvyšuje se v Česku už delší dobu poptávka po nájemním bydlení.
Díky tomu především v Praze už pár let výrazně posiluje segment takzvaného institucionálního nájemního bydlení, takzvaných built to rent (BTR) projektů, tedy nemovitostí, které developeři od počátku stavějí jako nájemní projekty pro velké investory.
Podle nedávných dat poradenské společnosti Knight Frank směřovalo v prvním čtvrtletí roku 2026 do nájemního bydlení v Praze přes 143 milionů eur. To odpovídá přibližně čtvrtině všech realitních investic v tomto období.
Přitom ještě ve čtvrtém kvartálu 2025 tvořily investice do nájemního bydlení pouze 2,4 procenta celkového objemu.
V Praze je aktuálně v provozu 4 100 bytů v BTR projektech a dalších 2 290 bytů je ve výstavbě nebo rekonstrukci. A projekty se rychle zaplňují. Obsazenost se dle dat Knight Frank pohybuje kolem 95 až 97 procent a volné byty v nejlepších projektech mizí často během několika dnů.
„S reálným dokončováním projektů začíná institucionální nájemní bydlení v Praze fungovat jako nová rezidenční infrastruktura. Přináší stabilní nabídku, dlouhodobý kapitál a profesionální správu. Pro město i pro nájemníky je důležité, že se z nájmu stává kvalitní a předvídatelná volba,“ říká Josef Karas, vedoucí oddělení investic ve společnosti Knight Frank.
Vedle poptávky po tomto typu bydlení, kterou živí špatná dostupnost vlastnického bydlení, posiluje trend BTR projektů také chuť bank a fondů do nich investovat.
Modulární výstavba
I tento trend reaguje na nedostupnost bydlení, neustálé zdražování bytů a především pak jejich výstavby. Modulární výstavba, která umožňuje dovážet na stavbu už částečně hotové stavební moduly, jež se na místě jen usadí do hrubé stavby, odpovídá na tři aktuální problémy stavebnictví: nedostatek pracovníků, pomalé povolování a také tlak na snižování ekologické zátěže.
České stavebnictví se nyní podle analýzy CEEC Research nachází v situaci, kdy jsou pracovní síly vytíženy na 93 procent a strojní kapacity na 86 procent. V příštím čtvrtletí navíc očekávají stavební firmy vzhledem k množství zakázek další růst vytíženosti, a to na na 95 procent, respektive 88 procent.
To potvrzuje silnou zakázkovou aktivitu.
VizualizaceTrikaya
Tradiční firmy narážejí na limity růstu, což otevírá prostor právě pro modulární technologie, které přesouvají většinu procesů do kontrolovaného továrního prostředí.
Stále více firem se proto začíná modulární výstavbou zabývat. Například společnost Strabag zavádí na český trh rakouský systém Tetriqx, který tvoří prefabrikované železobetonové moduly určené primárně pro bytové domy do sedmi podlaží.
Podobně na modulární výstavbu sází také třeba brněnská developerská společnost Trikaya, která má vlastní řešení prefabrikovaných modulárních bytových domů Modux. Slibuje si od nich opakovatelnost, a tím i dosažení nižších investičních nákladů. Přesunutí většiny prací do výrobní haly by mělo znamenat rovněž méně hluku, prachu a dopravy v místě stavby.
