Z bytů ke koupi se teď pozornost na realitním trhu přesouvá k nájemním bytům. Kvůli nedostupným hypotékám a drahým bytům se to dá říct zejména o lidech, kteří hledají nové bydlení a volí teď spíše nájem. Nájemní trh ale sledují i velcí investoři a developeři, kteří se do projektů nájemního bydlení pouští stále více.

Podle dat společnosti Home Portal, která poskytuje v rámci realitního tržiště služby zájemcům o novostavby, se letos na trh dostane v porovnání s předchozími roky velké množství bytů stavěných developery přímo za účelem nájemního bydlení.

Zatímco v předchozích letech se v Česku počet bytů v čistě nájemních projektech pohyboval kolem dvou set ročně, letos už by na trhu mělo v novostavbách přibýt téměř osm set nájemních bytů a v příštím roce jich bude téměř třináct set.

„Počty bytů v novostavbách, které jdou rovnou do nájmu, a nikoli do prodeje, rostou. Velkým trendem pak je pronajímat plně vybavené byty. Zájemce musí počítat s nominálně vyšším nájemným, ale díky tomu ušetří nemalé finanční prostředky za vybavení bytu,“ říká k tomu Jan Vitvera, obchodní ředitel společnosti Home Portal. 

Zvyšující se poptávku po nájemním bydlení však limituje slabá nabídka takových bytů, což způsobuje tlak na ceny nájmů. A to může být z investičního pohledu po spíše hubených letech zajímavé. Toho si všímají i velcí institucionální investoři, kteří mají o český trh zájem.

Developeři proto už začínají své projekty upravovat tak, aby je mohli jako celky prodávat velkým investorům zaměřeným na nájemní bydlení. Řada velkých transakcí na nemovitostním trhu tak aktuálně nyní míří přímo do nájemního bydlení.

„Plány developerů na výstavbu nájemních rezidenčních projektů a studentského bydlení rezonují trhem již několik
let. V předchozích letech se však žádný významnější počet těchto projektů nerealizoval, protože se kvůli extrémnímu nárůstu pořizovacích cen a poklesu nájemného snižovala výnosnost nájemních bytů. V současné době je však situace opačná a tyto typy projektů se opět stávají rentabilními,“ vysvětluje Denisa Višňovská z realitní kanceláře Lexxus Norton.

„Dokončené nájemní projekty, kterých je v Praze zatím jen poskrovnu, hlásí i přes dražší nájemné velmi vysoký zájem,“ dodává.

Podle predikce Studie developerských společností, kterou loni zpracovala analytická společností CEEC Research, plánuje projekty nájemního bydlení přidávat do svého portfolia polovina dotázaných developerů a čtvrtina už vyjednává s fondy, které se na nájemní bydlení zaměřují.

„Objeví se větší variabilita projektů. Do výstavby nebo držení bytových portfolií se zapojí více typů investorů jako obce, církve a fondy. Poprvé se objeví nájemní projekt cílený na rodiny a dlouhodobý pronájem,“ předpovídá další vývoj trendu jednatel realitní kanceláře TIDE Reality Petr Velebil.

Některé nájemní projekty se na trhu ostatně objevují už nyní, další se chystají v následujících letech. Developerská a investiční skupina Trigema dokončuje například svůj nájemní projekt Fragment na pražské Invalidovně. Podle slov majitele Trigemy Marcela Sourala bude ovšem nájemní portfolio skupiny nadále růst až na zhruba tisíc bytů v horizontu šesti až osmi let.

Fragment | Foto Trigema

Miliardové investice do nájemních bytů chystá také finančník a miliardář Pavel Hubáček. Developerská společnost Creditas Real Estate, spadající do jeho portfolia, plánuje během následující dekády postavit byty za přibližně 27 miliard korun. A z plánovaných 5500 bytů bude zhruba tisícovka nájemních.

Prvním takovým projektem je aktuálně otevřený LOOX Prosek v Praze s 85 byty. Příští rok v červnu chce společnost dokončit dům U Milosrdných na Starém Městě s 27 byty. Téměř 150 bytů vznikne do roku 2025 v rámci čtvrté etapy Jinonického dvora. A v brněnském projektu Západní brána společnost plánuje vyčlenit k nájmu asi 300 z více než 890 nových bytů.

„Chceme dlouhodobé nájmy a stavět na flexibilitě, což znamená nabídnout lidem nájemní bydlení v průběhu celého života. Mladý pár začne v menším bytu, postupně se přestěhuje do většího a na stáří zase stačí menší byt. Ve světě je to obvyklé a rádi bychom to dokázali i tady,“ komentoval záměr Creditas Real Estate její generální ředitel Jiří Vajner.

Na prodej bytových jednotek institucionálním investorům se začíná více zaměřovat například developer Finep. Ten spolupracuje se společnostmi Zeitgeist nebo Heimstaden a za poslední rok prodal do nájemního segmentu vyšší stovky bytů.

Do nájemního bydlení už několik let investuje také společnost Siko rodiny Valových, která si nechala postavit dům s více než dvěma sty byty v Praze 13. Nájemní byty by měly být i v Domě Radost na Žižkově, který rodina Valových hodlá zhruba za dvě miliardy korun revitalizovat podle návrhu architektů Davida Wittasska a Jiřího Řezáka ze studia QARTA Architektura. Vzniknout v něm má téměř šest set bytů určených k pronájmu.

Jde ale spíše o dlouhodobý výhled, protože ačkoli projektový tým pod vedením viceprezidenta Asociace nájemního bydlení Tomáše Kašpara podal žádost o územní rozhodnutí už před více než čtrnácti měsíci, je rekonstrukce kvůli zdlouhavým procesům zatím stále v nedohlednu.

Na bydlení v nájmu se zaměřuje například také MINT rezidenční fond, který nově dává své nájemní byty do nabídky společnosti Home Portal. Ten začal nyní nabízet přes sto nájemních bytů v Plzni a v druhé polovině roku chystá přes dvě stě bytů v Praze. 

Většina projektů, do kterých se teď developeři pouští nebo o které mají zájem institucionální investoři, se na trh dostane až v následujících letech. Při stále stoupající poptávce tak nabídka nájemních projektů zatím nestačí a nájemné se postupně zvyšuje.

Dlouhodobě nejvyšší nájmy jsou v Praze, kde se nyní obvyklá cena nájmu pohybuje mezi 300 až 400 korunami na metr čtvereční za měsíc u starších bytů, v případě novostaveb je to 400 až 500 korun. V meziročním srovnání jde asi o třináctiprocentní nárůst.

V případě celých nájemních projektů, ve kterých byty pronajímají institucionální investoři, se průměrná cena nájmu blíží šesti stům korunám za metr čtvereční. A například zmiňovaný projekt Fragment se v průměru pronajímá za 610 korun měsíčně za metr.

„Přetlak, který byl před rokem na vlastnické bydlení na straně poptávky, se nám teď na nějakou dobu přesune do nájemního bydlení,“ dodává k tlaku na ceny nájmů Marcel Soural.

„V letošním roce mohou nájmy dále růst, a to zejména v atraktivních lokalitách s kvalitní infrastrukturou a výbornou dopravní obslužností,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.