Byznys největšího českého realitního magnáta Radovana Vítka zažil v posledním roce a půl koronavirové turbulence, ze kterých se teď oklepává. Utrpěly hotely a obchodní centra, ziskovost si naopak udržely kanceláře a byty, kde nájemníci vesměs zůstávají a spolehlivě platí nájem.
Skupinu CPI ale ani slabší rok z pohledu zisků nepřibrzdil v chuti expandovat. V prvním pololetí se společnost vydala na další nákupy do dlouhodobě výnosného Německa a průběžně posiluje také v Itálii, kterou má aktuálně druhý nejbohatší Čech rád a zároveň v ní vidí dobrou příležitost pro další rozšiřování svého portfolia.
Martin Němeček, generální ředitel CPIPG a dlouholetý spolupracovník Radovana Vítka, vidí i přes pandemické otřesy budoucnost pozitivně.
„Nemůžeme si stěžovat. Udržujeme si rating, kapitálové trhy nás stále mají rády, investujeme,“ odpovídá s úsměvem na otázku, jak se realitní skupině s českými kořeny aktuálně daří.
Rok 2020 ovlivněný pandemií vám dal zabrat. Jak to zatím vypadá ve třetí čtvrtině roku 2021?
Loňský rok byl samozřejmě náročný, ale měli jsme velké finanční rezervy, takže se nám povedlo celou krizi přežít poměrně dobře. A i výhled pro letošní rok je dobrý. Jsme privátní společnost, jednoroční pokles příjmů nás nemůže ohrozit.
To zní skoro až moc optimisticky, jako by žádná krize ani nebyla.
To neříkám, ale 52 procent našeho nemovitostního portfolia tvoří kanceláře a ty krizí prošly dobře. Zvýšila se sice jejich neobsazenost a takzvaná shadow vacancy, kdy se firmy snaží podpronajmout nevyužité prostory, ale kanceláře si v drtivé většině podržely a hlavně – spolehlivě platily a platí nájem. Kanceláře jsou zkrátka držák, zvláště ty, které máme v Berlíně.
Foto CPI
Martin Němeček, CEO CPIPG
Letos v prvním pololetí jste v centru Berlína koupili poloviční podíl ve třech chystaných nemovitostních projektech, celkem za 15,3 milionu eur. Šlo taky o kancelářské prostory?
Vesměs ano. Určitá část z toho možná bude využita rezidenčně, ale každopádně to bude jen menší, byť hezký projekt, který budeme dělat s partnerem. V Berlíně máme víceméně jenom kanceláře, bytů vlastníme něco přes sto, ale když vezmeme, že držíme zhruba milion metrů čtverečních plochy a byty z toho zabírají maximálně sedm tisíc metrů čtverečních, tak je to úplně zanedbatelné. Nedotkla se nás tak ani tamější regulace nájemného.
Zároveň jste investovali do pozemku v berlínském Schönefeldu, 81,5 tisíce metrů čtverečních na dosah od nového letiště. Jaké s ním máte plány?
Tenhle pozemek pro nás představuje dlouhodobou investici. Letiště Willyho Brandta se nově otevřelo a teď se uvažuje, co by se kolem mělo stavět. Takový projekt nevznikne za rok za dva, ale spíš s výhledem pěti až deseti let.
Zajímáte se v Německu i o jiná města než Berlín?
Historicky máme dva domy u Stuttgartu, které jsme koupili v rámci portfolia. Jeden už jsme prodali a druhý je v procesu prodeje. Chceme se soustředit jenom na Berlín.
V letech 2019 a 2020 jste nakupovali kanceláře i v Polsku, konkrétně ve Varšavě. Tam svoje aktivity výhledově rozšiřovat nebudete?
Aktuálně to neplánujeme. V předchozích letech se nám podařilo vystihnout perfektní čas na nákup, získali jsme ty nemovitosti za dobrou cenu, za krize si hodnotu udržely a teď čekáme, že půjdou nahoru. Jsme tam už teď největší nebo druhý největší vlastník kanceláří, podobně jako v Berlíně a vlastně i v Praze.
Mají Češi podobně dobrou platební morálku jako Němci?
Z pohledu pronájmů kanceláří si nemůžeme stěžovat. Mnohem hůř jsou na tom developeři. Najít v současné době někoho, kdo se rozhodl přestěhovat nebo někam nově nastěhovat, je noční můra. Nikdo pořádně neví, jak budou věci vypadat za rok za dva. A tahákem pro výběr kanceláří je spokojený zaměstnanec. Dřív to byl zákazník, dnes zaměstnanci.
Během pandemie zásadně utrpěli obchodníci kvůli zavřeným obchodům. Jaká je v retailu situace teď?
Situace není tragická, ale stále se nezvedla na předkrizovou úroveň. Bezprostředně po otevření byla patrná odložená spotřeba, letošní červen byl v obratech lepší než ten minulý. Celková čísla za letošní rok jsou ale tak minus dvacet třicet procent oproti loňsku.
Naštěstí nenastalo žádné hromadné krachování, až na výjimečné případy, jako byl krach Pietro Filipi, problémy značky Blažek či odchod Camaïeu, které ale nesouvisí s pandemií. Jinak nájemci zůstali. Pomohla k tomu pomoc státu i slevy na nájemném, které dali majitelé nemovitostí.
Další velká kapitola jsou hotely, ty utrpěly hodně.
Ty se vzhledem k situaci ve světě ještě úplně nevzpamatovaly. Hotely otevíráme postupně, obecně se dá říct, že v regionech je situace lepší než třeba v Praze.
Velký podíl hotelových kapacit máte na Hvaru. Chorvatsko vzali lidé v létě útokem, platí to i tady?
Sezona začala později, začali jsme otevírat postupně až v červnu. V červenci jsme byli vytížení tak ze šedesáti, sedmdesáti procent, srpen je stoprocentní. Na druhou stranu vzhledem k pandemické situaci není jisté, jak dlouho tahle situace vydrží. Naše velká výhoda je, že v minulých letech jsme naopak zažívali prodloužené sezony. A Hvaru dlouhodobě věříme, přizpůsobili jsme se situaci.
Co to znamená?
Více jsme se nastavili na last minute objednávky místo těch dlouhodobých a změnili jsme storno podmínky, aby mohli hosté rušit objednávky na poslední chvíli.
Není pro vás tahle strategie náročná z pohledu zaměstnanců?
Najít zaměstnance je v současné době hodně obtížné. A platí to nejenom v hotelnictví a gastro segmentu, ale třeba i ve financích a managementu. Lidi zkrátka nejsou.
Intenzivně expandujete v Itálii, naposledy na konci června jste koupili v Římě několik nemovitostí včetně obchodního domu Maximo. Jak se vám daří tam?
Na tom dealu jsme pracovali rok a tři čtvrtě, covid všechna jednání hodně zpomalil. Ale máme z něj radost. Itálie je pro nás nádherná příležitost, Radovan Vítek tuhle zemi dobře zná a má ji rád, takže je pro něj zajímavá nejen z obchodního hlediska. Rosteme postupně, projekty, do kterých se pouštíme, jsou většinou restrukturalizace. Zároveň tahle příležitost samozřejmě není zadarmo a občas při jednáních řešíme střet různých kultur.
Máte na mysli žalobu od realitní společnosti Sorgente Group za neoprávněné ovládnutí italského fondu Nova Re?
To snad ani ne, z našeho pohledu je ta žaloba naprosto neopodstatněná. Nova Re ovládal podnikatel Valter Mainetti, který ale v podstatě zkrachoval a tohle je jeho poslední pokus získat od nás ještě nějaké peníze. Všichni ostatní akcionáři naši nabídku akceptovali.
Jinou citlivou situaci řešíte i kolem vašich pozemků v Tor di Valle, kde by měl vzniknout nový fotbalový stadion. Jednali jste s AS Řím, pak s jeho rivalem Laziem… Pro fotbalumilovné Italy je z toho až politická kauza.
Pozemek jsem v červenci koupili a pokračujeme v jednáních s městem Řím, s AS Roma, ale i s dalšími kluby. Víme ale, že je to projekt na dlouhou dobu, a uvidíme, jak dopadne.
Kam míří skupina CPI dál?
Naše strategie je dlouhodobě pořád růst, protože věříme v nemovitosti a v to, že jejich hodnota stále poroste. Peníze zůstávají levné, bez ohledu na inflaci, byť předpoklad je, že ta pořád poroste. Teď se pořád vyplatí půjčit si peníze a nakupovat.
Kterým směrem chcete růst?
Díváme se různými směry, ale intenzivně na Východ, třeba do Rumunska skrze společnost Globalworth. Stále se tam dá nakupovat relativně levně, navíc je tam levná pracovní síla, takže poptávka po kancelářích je velká a s ní i potenciál růst. Rumunsko je velká země, která má sice pořád trochu problém s tím, že z ní mladí lidé odcházejí jinam, ale věříme, že se to postupně obrátí, podobně jako se to už děje třeba v Polsku.
Vidíte nějaké dobré příležitosti i v Česku?
U nás je to složité. Koupit nemovitost v Praze za rozumnou cenu je v současné době v podstatě nemožné. Jednak ho dost možná ani neseženete, a když už, je tu silný lokální kapitál, který někdy až nesmyslně přeplácí ceny nemovitostí. Příležitost vidíme spíše v koupi akcií nemovitostních společností, ty se stále tradují s diskontem.
Dnes se vyprodávají byty ještě v době, kdy domy ani nestojí. Proč máme takovou potřebu nemovitosti vlastnit?
Český trh je poměrně specifický. Jednak v Češích přetrvává jakási nedůvěra k nájmům a obava, že je dlouhodobě neudrží, a pak si musíme uvědomit, že tu chybí alternativa k investování peněz. Chybí u nás kapitálový trh, takže lidé nemají moc alternativ. Zároveň se ale stále víc rozevírají nůžky mezi těmi, co si koupi nemovitosti můžou dovolit, a těmi, kteří ne.
Na druhou stranu aktuálně v Praze vzniká hned několik projektů, které nabízejí nájemní bydlení, ne prodej bytů. Dá se to vnímat jako nový trend?
Určitě. Výnosnost z rezidencí je nízká, ale peníze jsou v současné době tak levné, že se developerům vyplatí byty držet a jenom pronajmout. Je to ale samozřejmě náročné na cash a sám jsem zvědavý, jak bude fungovat. Při takové strategii potřebujete v podstatě stoprocentní obsazenost, aby se vám investice vrátila.
