Ještě před několika lety byly pražské městské části, které si dokázaly s developery vyjednat příspěvky na infrastrukturu během výstavby, výjimkami. Většina radnic smlouvy s developery neuzavírala, nebo si jejich představitelé vyjednali „bolestné“ za umožnění výstavby bokem.
V poslední době už většina developerů u velkých projektů s jednotlivými městskými částmi spolupracuje a zavazuje se k příspěvkům například na vybudování školek. Problém je ale v tom, že každá radnice má pravidla nastavená jinak, některá si příspěvky vyjednat nedokáže. A investoři na počátcích svých projektů netuší, co po nich která radnice bude vyžadovat.
Odteď by se mělo vyjednávání mezi městem a developery vést podle jasných a transparentních pravidel. Investoři, kteří budou chtít v Praze stavět, budou městu přispívat 700 korun za každý metr čtvereční hrubé podlažní plochy.
Ti, kteří budou pro svůj projekt potřebovat změnu územního plánu, dají na rozvoj území a infrastruktury 2300 korun za každý metr hrubé podlažní plochy. Při změně územního plánu totiž dochází k významnému zhodnocení pozemku.
Záměr vedení Prahy minulý týden ve čtvrtek posvětilo také zastupitelstvo, takže nová pravidla mohou začít fungovat. Vznikl jak fond pro příspěvky developerů, tak metodika, podle které se kontribuce budou vypočítávat. Peníze půjdou do Fondu spoluúčasti investorů na rozvoji území a budou určené výhradně pro danou lokalitu.
Ačkoli bude uzavření smlouvy mezi městem a developerem dobrovolné, může být její odmítnutí pro developery problém. V případě, kdy potřebuje investor pro svůj projekt změnu územního plánu, totiž může narazit na to, že bez předem stanovených podmínek město nebude chtít územní plán změnit.
Praha chce pomocí příspěvků dosáhnout toho, že bude v nových čtvrtích, které se aktuálně připravují, kvalitní infrastruktura a dostatek vybavenosti. Samo město by totiž infrastrukturu na tolika velkých územích financovat nemohlo, protože na to v rozpočtu nemá dostatek prostředků.
V osmi největších lokalitách uvnitř Prahy, pro které nyní běží proces změny územního plánu, má v budoucnu vzniknout téměř 52 tisíc nových bytů. Zároveň ale budou tyto lokality potřebovat například třináct škol a 47 nových školek.
Podle náměstka primátora pro územní rozvoj Petra Hlaváčka je nutné, aby se veškerá výstavba zaměřila dovnitř města a především na brownfieldy. „Paradigma, že nestavíme za městem, ale uvnitř něj, bude sílit. Jediná cesta, kterou máme, v civilizaci, která roste, je stavět uvnitř, recyklovat město na základě dohodnutých pravidel,“ vysvětluje Hlaváček. Transparentní pravidla pro spolupráci s developery mají podle něj přípravu velkých čtvrtí urychlit, a pomoci tak v bytové krizi.
„V celém procesu je strašně důležitá dohoda v území a dohoda o umístění stavby. Nejdéle zkrátka trvá se dohodnout, jestli ten dům může stát a za jakých podmínek má stát. Stavební povolení je pak už jen technický proces,“ vysvětluje náměstek Hlaváček. Celková doba přípravy projektu by se podle něj mohla díky jasnějším a předvídatelným pravidlům zkrátit o tři až pět let.
Další výhodou pro město bude, že ke smlouvám s developery bude nově moci přiložit i podmínku o nutnosti pořídit pro území regulační plán. Díky němu pak bude více závazné, jak má výstavba například nové čtvrti vypadat.
Příspěvek si mohou jednotlivé městské části s developery vyjednat i vyšší. Podle schválených pravidel je ale 700, respektive 2300 korun za metr minimem. Tarify se budou každoročně zvyšovat o inflaci.
Příkladem toho, jak budou nová pravidla pro příspěvky developerů městu fungovat, má být brownfield na bývalém žižkovském nákladovém nádraží. Město tam s jednotlivými investory, kterými jsou především Central Group, Sekyra Group a Penta Real Estate, vyjednalo závazky investorů v podobě jedné základní školy, šesti mateřských škol, tří nových parků a také pozemků pro vedení tramvajové trati.
Celkem by měli developeři na infrastrukturu v území, které čeká výstavba bydlení pro 23 tisíc lidí, Praze v následujících letech přispět 1,53 miliardy. A to jak přímo výstavbou dané infrastruktury, tak i formou finančního plnění.
Vedení města připouští, že v krátkodobém horizontu může výše příspěvku cenu bytů v nových projektech mírně zvýšit, neboť ji developeři zahrnou do svých rozpočtů. „Umožní to ale budovat infrastrukturu, a především zvýšit produkci bytů. Ceny tedy budou v důsledku klesat, protože bude větší nabídka,“ říká Hlaváček. Navíc si město nebo městská část bude moci na základě schválených pravidel s developery do smluv vyjednat například to, že převezme do vlastnictví část bytů a ty vyčlení na dostupné bydlení.
Podle developerů, kteří v Praze budují tisíce bytů, je dobře, že město bude mít jednotná a transparentní pravidla. Jako zásadní problém vidí nastavení systému rozpočtového určení daní.
„S nastavením jednotných a jasných pravidel pro spolupráci magistrátu, městských částí a investorů souhlasíme. Ale chápeme ho jen jako dočasné řešení, protože vnímáme napjatý rozpočet hlavního města, které kvůli nevyváženému přerozdělování daní nemá od státu dostatek prostředků na potřebné veřejné stavby,“ říká například majitel developerské společnosti Central Group Dušan Kunovský.
Podobně hovoří také mluvčí společnosti Finep David Jirušek. „Systém kontribucí je přímým důsledkem špatného rozdělení peněz, které development generuje do veřejných financí, ty se ale v dostatečné míře nevracejí do lokality zpět,“ říká.
S tím, že je přerozdělování peněz z vybraných daní pro město nevýhodné, souhlasí i Praha. Současné nastavení totiž vůbec nereflektuje, v jakém místě developeři daně státu odvádějí, a kde je tedy potřeba do infrastruktury investovat.
„Nemotivuje to město k rozvoji. Doufám, že tímto odstartujeme debatu o rozvoji měst, který je důležitý i pro celou ekonomiku,“ dodává k tomu primátor Prahy Zdeněk Hřib. Navíc v Praze reálně žije, a tedy i využívá infrastrukturu, výrazně více lidí, než je přihlášeno k trvalému pobytu, což opět snižuje objem peněz, které Praha z daní dostane. A jako bohatý region také většinou nedosáhne na evropské dotace pro budování infrastruktury.
Podle Kunovského by byla ideálním řešením změna systému daní a poplatků, kdy stát by snížil DPH u nových bytů z patnácti na deset procent a zbývajících pět procent by formou místního poplatku získávaly přímo ty obce a města, kde se staví.
„Takové řešení je zajímavé v tom, že bere v potaz aktivitu v území a peníze se vrátí přímo do města. Ale v současné situaci to asi ze strany státu není reálné,“ říká náměstek Hlaváček s tím, že je však potřeba o neefektivitě rozpočtového určení daní mluvit. „Pro městské části je teď jednodušší výstavbu blokovat, protože když do jejich kasy nejdou žádné peníze, tak ji před obyvateli starostové těžko obhajují,“ dodává.
