Nej, nej, nej. Pohled na souhrnná data loňského roku na pražském trhu s byty připomíná listování Guinnessovou knihou rekordů. Rok 2021 přinesl developerům nejvyšší prodeje za posledních třináct let, nejvyšší ceny v historii trhu, největší objem poskytnutých hypoték, ale také nejnižší nabídku v novodobé historii.
„V posledním čtvrtletí se v Praze prodalo 1350 bytů. Za celý rok je to 7450 bytů, což je absolutní rekord, který jsme nezaznamenali za dobu, co trh sledujeme,“ říká Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema. Ta spolu s developerskými společnostmi Central Group a Skanska Reality analyzovala aktuální data za poslední čtvrtletí loňského roku a souhrnná čísla za celý pražský realitní trh.
Meziroční osmadvacetiprocentní nárůst prodaných bytů vychází z vysoké poptávky po nákupu nemovitostí, kterou poháněla vedle zájmu o bydlení v hlavním městě také obava z vývoje ekonomiky.
„V prodejích se loni odrazila především snaha kupujících ochránit své úspory před inflací i vědomí, že byt je bezpečné aktivum, které kromě růstu své hodnoty dokáže generovat také výnosy. Dá se tedy říci, že tahounem rostoucí poptávky byli soukromí a stále častěji i institucionální investoři,“ shrnuje Soural.
Celkem se v Praze prodaly byty za 57 miliard korun a více než polovina prodaných bytů byla na Praze 4, 5 a 9. Na historické minimum se naopak dostala průměrná roční nabídka volných bytů, která v loňském roce klesla na 3300. Aktuálně je na pražském trhu jen 2850 volných bytů.
„Pokles je obrovský. Meziročně o čtyřicet procent. Důvodem je rekordní poptávka a stále neúnosně dlouhé povolovací procesy. Není to tak, že bychom na těch bytech seděli a nedávali je na trh. Ale než byt dospěje ke stavebnímu povolení, trvá to v Praze i přes deset let,“ vysvětluje majitel Central Group Dušan Kunovský. Část bytů z nabídky začínají také více odčerpávat velké investiční fondy, které se postupně zaměřují na trh s nájemním bydlením.
Rozevírající se nůžky mezi poptávkou a nabídkou v loňském roce přinesly prudký nárůst cen nových bytů. Prodejní cena ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku byla v průměru 138 tisíc korun za metr čtvereční, což znamená meziroční nárůst o 28 procent. Při průměrné výměře nového bytu kolem 67 metrů čtverečních tak v Praze stál na konci loňského roku nový byt v průměru 9,2 milionu.
V případě bytů, které se v posledním čtvrtletí roku teprve dostávaly nově do nabídky, dosáhla průměrná cena dokonce částky přes 144 tisíc korun za metr, meziročně tedy nárůst o čtvrtinu.
Podle předsedy představenstva Skanska Reality Petra Michálka se na cenách promítla i situace na stavebním trhu.
„V každém kvartále loňského roku docházelo u různých materiálů k růstu ceny a některé materiály rostly velmi výrazně. Na to developeři museli reagovat. Letos by ovšem mělo dojít ke stabilizaci,“ vysvětluje Michálek s tím, že prudce rostly také ceny pozemků. Oproti roku 2015 pozemky zdražily více než dvojnásobně, přičemž jich bylo v metropoli k dispozici o třetinu méně. Meziročně ceny pozemků stouply o dvacet procent.
Vývoj cen bytů v letošním roce bude podle Michálka mírnější, očekává se v řádu jednotek procent. Developeři zároveň letos očekávají pokles poptávky a její návrat na hladinu, která byla běžná v předchozích letech. Prodeje by se mohly pohybovat kolem 5500 bytů za rok.
Poptávka po nových pražských bytech by ale i přes zvyšování hypotečních sazeb nijak razantně poklesnout neměla.
„Praha je velmi atraktivní a na českém trhu dominantní,“ říká Michálek. Zároveň ale podle něj metropole nedokáže svoji atraktivitu využít. A to právě kvůli nízké nabídce bytů. „Například ve Varšavě se prodalo asi 23 tisíc bytů a města jako Krakov nebo Vratislav, která nejsou tak atraktivní jako Praha, mají roční prodeje kolem deseti tisíc bytů,“ dodává.
Přitom právě deset tisíc ročně je minimální počet prodaných bytů, který by mohl podle analýz pražského Institutu plánování a rozvoje přinést na trh rovnováhu. „Loni se v Praze povolilo téměř sedm tisíc bytů, což je jistě dobrá zpráva, stále to ale nestačí. Deficit v hlavním městě narůstá,“ dodává k tomu šéf Central Group Kunovský.
V metropoli je nyní podle analýzy Trigemy, Central Group a Skanska Reality v různých stadiích přípravy přes 130 tisíc bytů v celkové hodnotě 1,2 bilionu korun. Jen málo z nich se ale daří posouvat až k pravomocnému stavebnímu povolení.
26. 1. 20225 min
Martin Bajtler
redaktor Forbes Česko
Věnuje se realitnímu trhu, developmentu, architektuře a urbanismu. Jako fanoušek basketbalu občas píše i o penězích pod bezednými koši. Ve Forbesu působí od roku 2021, předtím pracoval v pražské redakci MF DNES.
