skip to main content
Nemovitosti

Nová pravidla pro příspěvky do pražské kasy developeři vítají. Vadí způsob přerozdělování

Chcete stavět? Přispějte na rozvoj města. Vedení Prahy minulý týden po dvou letech příprav schválilo vznik nového Fondu spoluúčasti investorů na rozvoji území, do kterého budou developeři po dohodě s městem přispívat.

Zároveň má začít platit nová metodika, která určí jasná pravidla, kolik a kam mají developeři městu přispívat. Na to, aby v nových čtvrtích vznikala odpovídající infrastruktura, totiž město nemá peníze.

Z příspěvku, který investoři městu poskytnou, se mají financovat nové parky, školy nebo městské byty. V případě, kdy bude investor k výstavbě potřebovat změnu územního plánu nebo navýšení koeficientů zástavby, bude přispívat 2300 korun za každý plánovaný metr čtvereční hrubé podlažní plochy.

Jednotná metodika má zase zabránit třeba tomu, že si po volbách vedení města nebo městské části původní dohodu s developerem „rozmyslí“.

Nová pravidla pro developery musí ještě schválit zastupitelstvo. Podle developerů, kteří v Praze budují stovky bytů, je dobře, že město bude mít jednotná a transparentní pravidla. Jako zásadní problém vidí nastavení systému Rozpočtového určení daní.

Velcí investoři se shodují na tom, že by měla část peněz, která je prostřednictvím daně z přidané hodnoty odváděna státu, doputovat až k jednotlivým obcím. Ty by je mohly využít na budování infrastruktury, na kterou nyní musí vybírat příspěvky od developerů.


Dušan Kunovský, majitel společnosti Central Group

S nastavením jednotných a jasných pravidel pro spolupráci magistrátu, městských částí a investorů souhlasíme. Je to něco, po čem jsme už dlouhou dobu volali. Magistrátem navrhovaný systém spoluúčasti investorů jsme odsouhlasili, protože máme zájem na rozvoji města. Ale chápeme ho jen jako dočasné řešení, protože vnímáme napjatý rozpočet hlavního města, které kvůli nevyváženému přerozdělování daní nemá od státu dostatek prostředků na potřebné veřejné stavby.

Foto Jiří Turek, Jana Jabůrková

Je ale třeba zdůraznit, že systém spoluúčasti investorů na veřejné infrastruktuře považujeme za nesystémový a k aktivním investorům nespravedlivý. Pokud investoři kromě placení vysokých daní musí ještě spolufinancovat veřejné stavby, logicky to musí promítat do cen bytů pro finální kupující, což jen dále zhoršuje už tak problematickou dostupnost bydlení v metropoli.

Soukromý sektor nemůže suplovat úlohu veřejné správy – proto přece stát vybírá od firem i občanů tak vysoké daně.

Systém spoluúčasti investorů by proto měl být jen dočasné řešení, než se podaří politicky a legislativně vyřešit současnou problematickou situaci, kdy samosprávy z vybraných daní z nové výstavby získávají od státu nespravedlivě malý podíl neumožňující financování potřebných veřejných staveb. 

Řešením současného problémového stavu může být změna rozpočtového určení daní, která by ale šla obtížně prosadit. Jednodušším a praktičtějším řešením by mohla být změna systému daní a poplatků, kdy stát by snížil DPH u nových bytů z patnácti na deset procent a zbývajících pět procent by formou místního poplatku získávaly přímo ty obce a města, kde se staví (tzv. Princip 10+5).

Veřejný rozpočet by touto úpravou nepřišel ani o korunu, ale jeho přínos pro podporu nové výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení by byl obrovský. 

Stát nyní jen na DPH vybírá v průměru za každý nový byt v Praze přes milion korun. Pokud by se prosadil Princip 10+5, tak by metropole na místním poplatku získala třetinu této částky. A to už by mohla být odpovídající suma, ze které by se daly v metropoli pokrýt potřebné veřejné investice vyvolané novou výstavbou.


Marcel Soural, majitel a předseda představenstva investiční skupiny Trigema

Princip kontribucí je pro nás běžným standardem, s městskými částmi o příspěvku, jeho formě a využití jednáme vždy a bereme to jako samozřejmost. Ceníme si toho, že se město snaží s developery dohodnout, a přehledná a transparentní pravidla vítáme. Pokud založení Fondu spoluúčasti povede k urychlení řízení, budeme rádi.

Foto Trigema

Zároveň ale považujeme řešení za poněkud nesystémové. Stát a obce by z principu neměly přesouvat odpovědnost za větší veřejné projekty na soukromé firmy, jejichž povinností není pokrýt veškeré náklady na veřejnou infrastrukturu. Financovat občanskou infrastrukturu má
být primárně úkolem veřejné správy, nikoli developera.

Předplatné Forbesu
DoDo
Forbes 7/2022

Jednou ze správných cest by však mohlo být, pokud by část prostředků, jež jsou nyní prostřednictvím daně z přidané hodnoty odváděny státu, doputovala až k jednotlivým obcím a městským částem, které by prostředky mohly využít pro další rozvoj své občanské vybavenosti.


Petr Palička, výkonný ředitel Penta Real Estate

Materiál o kontribucích developerů vlastně formuluje a formalizuje něco, co se už v praxi dávno odehrává. Již řadu let developeři přispívají na rozvoj města tím, že po domluvě s městskými částmi staví školky, přispívají na školy, staví kanalizace, vodovody, komunikace a tak dále.

Foto Penta

Hlavní přínos uvedeného materiálu vidím v tom, že jasně formuluje způsob výpočtu příspěvků, zavádí určitá pravidla, jak s příspěvky naložit a kdy je platit. Problém vidím tom, že metodika není závazná, takže pravděpodobně ne vždy ji budou městské části respektovat. A tak alespoň částečně bude přetrvávat současný chaos, kdy každá městská část v této věci postupuje jinak.

Reklama

Přestože vytvoření a schválení metodiky považujeme za pozitivní krok, a chápeme jeho příčiny, současně se na celý systém kontribucí díváme jako na provizorní, a značně nesystémové řešení. Za daleko správnější bychom považovali jiný způsob financování rozvoje měst v souvislosti s novou výstavbou, například alokováním části DPH z ceny bytů na městskou část, ve které je byt stavěn, a podobně.

Tím by se zajistily finance pro potřebné investice měst a objem těchto financí by přímo souvisel s objemem výstavby. To by však znamenalo změnu v rozpočtovém určení daní.

Toto řešení by však podle našeho názoru bylo správné, protože v současné době veškeré DPH a další daně, které se vyberou v procesu developerské výstavby, odcházejí do státní pokladny, a města a městské části nemají prostředky na vybudování potřebné infrastruktury.


Evžen Korec, majitel a generální ředitel společnosti Ekospol

Nepřehledné handrkování a nekonečné smlouvání s pražskými městskými částmi o nové výstavbě často připomíná arabský trh. Co radnice, to jiný přístup a vlastní pravidla. Někde to hned na začátku se svými požadavky přeženou, aby měli kam ustupovat, jinde ze svých představ nesleví vůbec. Povolování nových staveb tak v Praze provází neuvěřitelný zmatek. Tomu by nyní mohl být konec.

Foto archiv Evžena Korce

Metodika spoluúčasti investorů na rozvoji Prahy přináší samosprávám vzorová pravidla pro dohody s developery a stanovuje také přesné částky, jakými by se měli podílet na budování veřejné infrastruktury v nové zástavbě. To by mohlo zkrátit přípravu tolik potřebných nových bytů i o mnoho let.

Současný nejednotný postup městských částí nám práci velmi komplikuje. Často totiž před jednáním nevíme, jaký příspěvek po nás bude vedení městské části chtít. Vždy trvá velmi dlouho, než se dobereme ke kompromisu, který je přijatelný pro obě strany.

Výjimkou není, že do těchto komplikovaných jednání zasáhnou volby, které zcela změní rozložení sil v dané městské části. Nové vedení radnice se pak necítí vázáno dohodou uzavřenou jejich předchůdci a celé zdlouhavé vyjednávání začne nanovo.

To samozřejmě vede k prodlužování a oddalování začátku stavby. V konečném důsledku to pocítí hlavně kupující, protože průtahy při povolování prodraží nový byt až o deset procent, což jsou vyšší stovky tisíc korun. Ještě déle pak povolování stavby trvá, pokud vedení městské části trvá na svém a dohodnout se nechce. Pak nezbývá než odejít bez dohody a plánovanou stavbu prosadit proti vůli radnice.

Bavíme se totiž stále o projektech, které jsou v souladu s platným územním plánem. Tam nesouhlasné stanovisko vedení městské části výstavbě nezabrání, nicméně může její zahájení poměrně dlouho oddalovat. Proto i my preferujeme dohodu a vstřícnou spolupráci. Konkrétní městská část by podle nových pravidel měla více profitovat také ze změny územního plánu.

Tento příspěvek by měl samosprávy mimo jiné motivovat k tomu, aby nové výstavbě neházely klacky pod nohy. Obzvlášť nyní, kdy se prakticky každá větší rezidenční bytová výstavba musí kvůli zastaralému územnímu plánu řešit prostřednictvím jeho dílčích změn. Pro nás developery je existence jasných a jednotných pravidel zásadní. V našem oboru plánujeme často i v horizontu deseti a více let, předvídatelnost je proto pro nás klíčová.

Tato celopražská jednotná pravidla umožní přeskočit zdlouhavou fázi vyjednávání a rovnou podepsat dohodu s danou městskou částí. Jakékoli urychlení zdlouhavého povolovacího procesu je vítané a v konečném důsledku prospěje všem. Developer bude moci stavět, městská část získá příspěvek na infrastrukturu a kupující nový byt.


Leoš Anderle, výkonný ředitel Sekyra Group

O Metodice spoluúčasti investorů na rozvoji území jsme s vedením města v uplynulých měsících opakovaně jednali a standardizaci vztahů mezi veřejným sektorem a investory v území podporujeme.

Foto Sekyra Group

Vzhledem k tomu, že se věnujeme urbanizaci rozsáhlých územních celků, už dnes vynakládáme nemalé prostředky na rozvoj městské infrastruktury a na základě individuálních dohod s městskými částmi i na další kontribuce na veřejnou vybavenost, ať již formou finančních darů, poskytnutí pozemků pro veřejné stavby, projektové přípravy veřejných investic nebo formou závazku jejich realizace.

Podmínky jsou v našich lokalitách rozdílné, navíc nejsou jednotné pro všechny investory, vítáme tedy jejich standardizaci – nutné investice mají významný vliv na cenu pozemků a ovlivňují i cenu našeho finálního produktu. To, že investor může predikovat výši poplatku, je zásadní při akvizici nového projektu a i pro výpočet jeho návratnosti.

Máme zato, že navrhovaná forma kontribuce je střednědobý nástroj, jak ve spolupráci hlavního města, městských částí a investorů zahájit či urychlit urbanizaci rozvojových ploch v Praze, což vnímáme jako důležitý impulz současnému trhu, který trpí nedostatkem nabídky.

V dlouhodobém horizontu však věříme, že dojde k úpravě rozpočtového určení daní či rozpočtové politiky města tak, aby hlavním iniciátorem a investorem nadřazené veřejné a technické vybavenosti nezbytné pro rozvoj území byla Praha, a tím tak vznikne příležitost zacílit spolupráci veřejného a soukromého sektoru na jiné priority, například na budování Fondu dostupného bydlení.


David Jirušek, mluvčí společnosti Finep

Podpora zdravého a udržitelného rozvoje lokality je součástí DNA společnosti Finep již od jejího vzniku. Nedílnou součástí všeho, co děláme, je budování, rozvoj, ale mnohdy také správa a udržování veřejného prostoru a občanské vybavenosti. Ostatně o tom vždy vedeme dialog nejen s městem a městskou částí, ale také s místními, protože podporu lokalit bereme jako součást rozvoje dané komunity. 

Foto Finep

Systém kontribucí, který je v poslední době diskutován nejen v Praze, je přímým důsledkem špatného rozdělení financí (v rámci rozpočtového určení daní), které development generuje do veřejných financí, ty se ale v dostatečné míře nevrací do lokality zpět. Přesto, že jsou potřeba právě na veřejnou vybavenost či infrastrukturu.

Kontribuce jsou tedy bolestivý, ale nezbytný kompromis, protože peníze v lokalitách skutečně chybí. Kontribuce musí být ale jen dočasné a musí se systémově vyřešit změnou pravidel rozpočtového určení daní. Protože ve svém důsledku zatěžují především obyvatele, zvyšují ceny bytů a snižují jejich dostupnost.