Cenový vývoj na českém trhu s byty ukazuje nečekaný paradox. Nejrychleji zdražují byty v panelových domech, z nichž některé už jsou za hranicí původně plánované životnosti. Možnosti jejího prodlužování mají přitom zásadní limity.
Téměř každý čtvrtý byt v Česku je v paneláku. Panelákových bytů je napříč republikou zhruba 1,2 milionu. Na trhu jsou velice žádané, protože jsou levné. Nebo spíš byly.
Jejich ceny v současnosti rostou abnormálním tempem – rychleji než ceny bytů v novostavbách. Za poslední dva roky zdražily starší panelové byty napříč Českem v průměru o 29 procent, zatímco novostavby o necelých 23 procent, vyplývá z dat platformy Flat Zone, která monitoruje reálné transakční ceny v katastru nemovitostí.
V Jihomoravském kraji už panelákové byty stojí v průměru víc než starší byty v cihlových domech. Pražské panelákové byty zase stojí v průměru víc než zbrusu nové byty ve dvanácti ze třinácti ostatních krajů republiky. „Rozdíl mezi cenou novostavby a paneláku je dnes nepřiměřeně nízký,“ upozorňuje analytik a šéf prodeje Flat Zone Milan Roček.
K překotnému růstu zájmu o paneláky podle něj výrazně přispěli realitní investoři, které nalákaly nízké pořizovací ceny.
„Velký příliv investorů do oblasti starých bytů znamenal v posledních pěti letech další snížení dostupnosti bydlení pro lidi, kteří se k nim uchylují proto, že si nový byt nemohou dovolit. Nárůst konkurence mezi samotnými investory, a navíc mezi investory a kupujícími pro vlastní bydlení vytlačil ceny starých bytů výrazně výše než v minulosti,“ poukazuje Roček.
„Paneláky tvoří velkou část portfolií středně velkých až velkých individuálních investorů do nemovitostí. Paneláky mají skoro všichni,“ potvrzuje podnikatel a realitní investor Michal Hardyn. Rostoucí ceny však část investorů od dalších nákupů odrazují.
„Buď jsou paneláky drahé, nebo jsou novostavby levné. Já si myslím to první. Před šesti lety byl v ceně paneláku diskont, který pokrýval jeho stáří, stav a rizika. Dnes se ten diskont z velké části vytratil, ale rizika zůstala,“ napsal nedávno investor Samuel Pšeja.
Neviditelné spoje a chybějící dokumentace
V neprospěch paneláků hraje do budoucna celá řada faktorů. Někteří investoři, například Pavel Berka, upozorňují na to, že se paneláková sídliště přitahující sociálně slabší obyvatele mohou v budoucnu proměnit v ghetta. Další komplikací je energetická náročnost.
Panelové domy budou v příštích letech jen velice obtížně snižovat svou spotřebu energie tak, jak to požaduje Evropská unie.
„Snížení spotřeby lze řešit například fotovoltaikou na střeše nebo instalací teplovzdušného vytápění. U panelových domů se standardním teplovodním okruhem je však taková přestavba technicky velmi komplikovaná,“ vysvětluje Miloslav Novotný, vedoucí Ústavu pozemního stavitelství na Vysokém učení technickém v Brně (VUT).
Většina českých paneláků je zateplená a má vyměněná okna, což spotřebu energie snižuje. Modernizace však přinesla nové problémy.
„Pokud se v bytě intenzivně nevětrá, roste plíseň na místech bez proudění vzduchu – typicky za kuchyňskou linkou nebo skříněmi. Původní okna měla takzvaný součinitel výměny vzduchu okolo 0,5, což znamenalo obměnu vzduchu v místnosti za dvě hodiny. Současná plastová okna dosahují hodnoty 0,05,“ dodává Novotný.
Klíčovým úskalím je však životnost. České paneláky se stavěly od padesátých let minulého století a u jejich konstrukcí se běžně počítalo s orientační životností v řádu několika desítek let, často zhruba padesáti.
„Pokud je vnitřní nosná konstrukce – tedy příčné stěny a stropní desky – chráněna před klimatickými vlivy, má prakticky neomezenou životnost srovnatelnou s monolitickými konstrukcemi,“ říká expertka na panelové stavby Hana Gattermayerová z ČVUT.
Mnohem rychleji stárne všechno kolem: rozvody, okna, fasády či střechy. Ty ale lze průběžně opravovat a měnit. U ocelových spojů obvodových panelů, které jsou skryté uvnitř konstrukce, je situace složitější.
„Do klíčových prvků z hlediska mechanické odolnosti a statiky nevidíme. Jedinou cestou je elektromagnetické vyhledání hloubky spoje a jeho mechanické odkrytí od betonu. To je však v běžném provozu domu pro vlastníky bytů těžko přijatelná představa,“ míní Pavel Schmid, vedoucí Ústavu stavebního zkušebnictví na VUT.
Situaci komplikuje i to, že slovo panelák zastřešuje desítky různých konstrukčních variant. Statik Luděk Vejvara připomíná, že v sedmdesátých letech se ustálilo zhruba dvanáct základních panelových soustav, z nichž pak vznikaly další krajské modifikace.
Domy, které vypadají skoro stejně, tak nemusejí být technicky totožné a jejich původní dokumentace není vždy kompletní. „Ke každé soustavě je něco, ale nejsou tam třeba všechny výkresy. Potřebujete přitom vidět, co je uvnitř panelů, jaká je tam výztuž,“ konstatuje Vejvara.
Nikdy bych si to nekoupil
Tuto nejistotu prohloubily desítky let rekonstrukcí jednotlivých bytů. Majitelé bourali příčky i části nosných stěn, spojovali kuchyně s obýváky nebo sekali do panelů nové rozvody.
„V posledních třiceti letech jsme byli svědky mnoha neodborných zásahů do nosných konstrukcí starších panelových domů. Pokud majitelé bytů nechají udělat takovéto stavební úpravy bez znalosti konstrukčního systému a spolupráce s autorizovaným statikem, může to panelovému domu velmi uškodit,“ upozorňuje Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě.
Souhrnná data o tom, jaké úpravy kde proběhly, neexistují. Někdy ani na úrovni jednotlivých společenství vlastníků jednotek.
„Je patrné, že někteří současní projektanti specifika panelových konstrukcí neznají. Nebezpečným může být například provádění dodatečných drážek do panelů při rekonstrukci elektroinstalace, k čemuž nebývá ani vypracovaný projekt a statické posouzení. Nebezpečné jsou hlavně vodorovné drážky do stěn,“ doplňuje Hana Gattermayerová.
Další potenciální hrozbou jsou změny geologického podloží. „Když jde o objekt založený na sprašových zeminách a klesne tam hladina zemních vod, tak v podloží dochází k objemovým změnám. Základové konstrukce objektů na to nejsou připraveny, protože v době, kdy se navrhovaly a realizovaly, tam tento vliv nebyl,“ líčí Pavel Schmid.
Viditelným příkladem tohoto rizika je panelák v ulici Krásného v brněnském Juliánově, který se propadá do země. Městská část Brno-Židenice po letech debat nakonec ustoupila od plánu opravy a chystá jeho demolici.
„Navrhli jsme statická opatření, ale finanční analýza ukázala, že je efektivnější objekt odstranit a postavit nový,“ vysvětluje Schmid, který se řešením tamních poruch zabýval.
Podle něj lze dnes technicky zachránit leccos, nicméně klíčovou otázkou je cena. Zmiňuje příklad jiného sedmipodlažního domu v Brně, kde by sanace podloží vyšla na patnáct milionů korun.
„A teď si představte, že je to v osobním vlastnictví, je tam společenství vlastníků a mají si na takovou částku vzít úvěr. Na sanaci základových zemin je navíc nepříjemné, že jsou to úpravy, které nejsou vidět,“ dodává.
Absence jasných odpovědí na otázky, co se za desítky let odehrálo v jednotlivých panelákových bytech, jak vypadají skryté spoje, na čem přesně stojí základy a jestli se vlastníci shodnou na příští drahé opravě, vede Pavla Schmida k jasnému závěru: „Když to řeknu na rovinu, já bych si to za současné tržní ceny nikdy nekoupil. Nikdy.“
