Na Kyjev již pátým rokem dopadají ruské rakety, to však není poznat na cenách bydlení, které se tam podobají spíše bezpečným evropským metropolím než válečné zóně. Hodnotu nemovitostí zvedá nejen nový zákon, ale také důvěra investorů ve vítězství Ukrajiny.
Jen během posledního červencového víkendu zemřelo při ostřelování Kyjeva deset lidí, ve středu pak dvacetiletá studentka. Od roku 2022 přitom ve městě kvůli ruským střelám dlouhého doletu přišlo o život na 220 lidí a více než tisícovka skončila zraněná.
Jenže i když čísla zabitých rostou, cena realit na to nereaguje. Podle výpočtu z dat společností Realting, The Capital a Global Property Guide se průměrná cena za metr čtvereční bytu v Kyjevě pohybovala ještě v roce 2020 v přepočtu mezi 19 a 21 tisíci korunami.
Ta za rok vyrostla v průměru na 27 tisíc korun, pak ale přišla plnohodnotná invaze a s ní cena metru čtverečního klesla na 23 tisíc korun.
Jenže i když se v prvních dnech konfliktu pokusilo Rusko zmocnit Kyjeva z několika stran, ani jednou se mu to nepodařilo. Větší úspěchy nezažívalo ani v dalších částech Ukrajiny, a tak se průměrná cena za metr čtvereční vrátila zpět tam, kde byla před válkou.
Růst však nepřestal – mezi lety 2023 a 2024 se hodnota zvedla zhruba o sedm procent a od té doby vyrostla o dalších dvacet procent. To znamená, že v průměru dnes jeden metr čtvereční v Kyjevě vyjde odhadem na 35 tisíc korun, tedy o třicet procent více než před válkou.
Že je o bydlení zájem, je znát i z nikterak obsáhlé nabídky luxusních nemovitostí. Ty, které pak na trhu jsou, se nezdráhají požadovat desítky milionů korun. Například byt s jednou ložnicí a jednou koupelnou v luxusním domě Lipska Vezha nabízí majitel v přepočtu za 52 milionů korun.
Na 210 milionů korun zase vyjde obří byt zvaný Diamond Boss, který nabízí nádherný výhled na město, dvě patra a celkem tisíc metrů čtverečních prostoru.
Foto LuxGreat Group
David Krajný, prezident a majitel česko-slovensko-ukrajinského RE/MAX, za tím vidí hlavně optimismus trhu hledícího dopředu.
„Investoři neoceňují současnost, ale očekávání budoucnosti. Pakliže převládá přesvědčení, že Ukrajina válku ustojí a bude následovat rozsáhlá poválečná obnova financovaná domácím i zahraničním kapitálem, je logické, že se tento optimismus promítá do cen nemovitostí už dnes,“ říká Krajný.
Podíl na tom ale bezpochyby má také nová výstavba, která nabízí podstatně dražší bydlení než sekundární trh. Zatímco prostor ve starších objektech se naopak někteří Ukrajinci snaží zbavovat, nových budov ve městě kvůli přetrvávajícímu zájmu stále přibývá.
Ty zahrnují běžné vymoženosti jako zahrady, podzemní parkování či obchody a restaurace v přízemí, hlavně však mnohdy mají autonomní zdroje napájení a protibombové kryty. V rámci zákona, který prezident Volodymyr Zelenskyj podepsal letos v březnu, totiž Ukrajina zamítá nové budovy bez certifikovaných prvků civilní ochrany.
Viníkem je také vysoká cena logistiky, další nové standardy výstavby a stále se zhoršující dostupnost pracovníků – mnozí stavaři vyměnili kladiva a lopaty za pušky.
„Staví se tak výrazně méně nových bytů než před rokem 2022 a náklady na výstavbu podstatně vzrostly. Výsledkem je, že poptávka převyšuje nabídku, což podporuje další růst cen,“ zmiňuje Andrej Pohranyčný, ředitel prodeje v ukrajinské společnosti Dragon Capital Property Management, která patří českému podnikateli Tomáši Fialovi.
Jako další z důvodů růstu cen určují ukrajinská média také vlnu uprchlíků, kteří se ze svých domovů na frontové linii stáhli do hlavního města. Na tom mají podíl také mezinárodní organizace, které si ho vybírají jako hlavní místo, ze kterého Ukrajincům pomáhají.
Kromě toho se v Kyjevě dá také snadněji najít práce než v jiných oblastech země a uprchlíci se tam navíc mohou zapsat na rekvalifikační kurzy.
„Přestože se celkový počet obyvatel Ukrajiny snížil, válka měla pro Kyjev z demografického hlediska do určité míry pozitivní dopad,“ myslí si Pohranyčný.
S tím souvisí i relokace některých institucí. Například někteří zaměstnanci a studenti okupované Mariupolské státní univerzity dokázali uprchnout do Kyjeva, kde dnes škola sídlí v kampusu Kyjevské národní univerzity stavebnictví a architektury.
Je ale Kyjev tím správným místem, kam mohou Češi investovat? Jak poznamenává Krajný, je třeba vědět, že pokud trh očekává nějakou formu vítězství Ukrajiny, již ji zahrnul do současné ceny realit.
Sám se nicméně domnívá, že nemovitosti v Kyjevě mají při postupném zlepšování bezpečnostní situace silný potenciál pro další růst. S tím souhlasí i ukrajinský Forbes, který rovněž očekává další růst cen.
Developeři, které vyzpovídal, odhadují, že za rok 2026 dosáhne přibližně osmi až patnácti procent v hřivnách a pěti až dvaceti procent v dolarech.
„Zároveň je však potřeba počítat s tím, že jde v současné situaci stále o investici s mimořádně vysokou mírou geopolitického rizika, která není vhodná pro každého investora,“ varuje Krajný.
Je navíc nutné počítat s tím, že se zkrátka může stát, že na vaši investici dopadne raketa či její úlomky. Těmto vyhlídkám nepomáhají ani stupňující se dronové útoky Ukrajinců na cíle v Rusku, které agresor opakovaně oplácí bombardováním civilního obyvatelstva hlavního města.
Pokud jsou připraveni zohlednit rizika spojená s válkou, podle Pohranyčného může být pro české investory současná situace zajímavou příležitostí. Jedním z hlavních faktorů, které dnes investice brzdí, je ale absence plně funkčního mechanismu pojištění válečných rizik pro soukromé investice.
„Domnívám se však, že po skončení války, nebo dokonce již v případě vzniku spolehlivých bezpečnostních záruk, může trh s bydlením v Kyjevě růst ještě rychleji. Poptávka se pravděpodobně dále zvýší, zatímco nabídka zůstane ještě dlouhou dobu omezená,“ dodává Pohranyčný.
