Ještě než se dostal k oboru nemovitostí, hrál Štěpán Smrčka závodně volejbal v extraligovém klubu VK Jihostroj České Budějovice, se kterým se dokonce stal několikrát mistrem republiky. Sportovní kořeny současného šéfa developmentu společnosti PSN prozradí při osobním setkání na první pohled jeho výška. Zároveň si ale z vrcholového sportu přenesl do byznysu některé návyky.
„Development je podobně jako volejbal kolektivní disciplína, kde je odměněna úspěchem týmovost a tvrdá práce,“ říká Smrčka, jenž ve společnosti patřící rodině Skalových zodpovídá za developerské projekty. Svoji realitní dráhu však začínal v Passerinvestu miliardáře Radima Passera, kde strávil sedm let.
Změna kurzu PSN směřující více k budování novostaveb přišla zhruba před pěti lety. Do té doby se společnost, kterou v roce 1991 založil Václav Skala a momentálně ji vede jeho syn Max, zaměřovala primárně na vlastnictví a správu nemovitostí, zejména činžovních domů.
U toho sice PSN zůstává i nadále, zároveň ale pracuje na několika poměrně výrazných developerských projektech.
Jedním z nich je například společný projekt se společností Penta Real Estate ve Vinohradské ulici. Za tři a půl miliardy korun tam vznikne budova s byty, kancelářemi a obchody podle návrhu ateliéru Jakub Cigler Architekti.
Před pár dny jste poklepávali na základní kámen projektu Vinohradská 8, který stavíte na místě bývalého Transgasu. Jak se na něj těšíte?
Řekl bych, že to těšení už je vlastně tak trochu za námi. Při poklepání na základní kámen jsem si vzpomněl na celou cestu, která k projektu vedla. Na to, jak jsme před několika lety projekt s velkou pokorou akvírovali a vlastně jsme moc nevěděli, co se bude dít. Protože jde o opravdu výrazné místo, ohromný objem a poměrně rizikovou stavbu nad železničními tunely a navíc v zástavbě.
A jelikož bylo poklepání na základní kámen v místě, kde už vlastně stavba jede naplno, uvědomil jsem si, že ten sen, který jsme si tenkrát velmi odvážně nastavili, se už vlastně realizuje. Teď to samozřejmě musíme dotáhnout, doprodat, vybavit celé území, ale už jsme popravdě mentálně zase dál na dalších projektech.
Jak byste ten projekt popsal? Co tam lidé najdou, až bude hotovo?
Napadají mě dvě roviny. Jedna je naše ambice v tom, co tam chceme implementovat, a druhá pak ta technická část, velikost domu, architektura. Ambice je velká, protože projektů přímo v centru Prahy je absolutně minimální množství.
Je to projekt, který má možnost opravdu změnit k lepšímu kus Prahy. Bereme v potaz propojení Vinohrad s Václavským náměstím, spojení s Národním muzeem, veškeré aktivity kolem nové tramvajové trati a oživení Václavského náměstí. To je kontext, v němž chceme přispět ke zkvalitnění a aktivování prostoru, který byl, se vším respektem k Transgasu, vlastně mrtvý.
Když se budeme bavit konkrétně o architektuře, tak tu jsme si vysoutěžili s architektem Jakubem Ciglerem a jeho ateliérem a věříme, že jsme odvedli dobrou práci. Vznikne tam skoro dvě stě bytových jednotek a těšíme se, až celý projekt ožije.
Zároveň tam bude přes sedm tisíc metrů čtverečních kanceláří, tím vznikne útočiště i z hlediska pracovního prostředí.
Budujeme také parter, který je možná z pohledu veřejnosti to úplně nejdůležitější. Ten musí být živý, musí mít hlavu a patu, musí být doplněn zelení, vodou, pobytovými schody i uměním. Když do sebe tohle všechno zapadne, tak vznikne budova, z níž budeme mít radost desítky let.
Foto PSN
Na projektu s vámi spolupracuje Penta Real Estate. Jak k tomu spojení došlo?
Těch důvodů je několik a jsou vlastně strašně jednoduché a logické. My jsme projekt na úplném začátku akvírovali sami, ale už při akvizici jsme s Pentou vedli diskuse ohledně částečného odprodeje.
Chvíli to pro nás nebylo téma, ale postupem času jsme po debatách s týmem Penty došli k závěru, že to pro nás čistě byznysově bude fajn, když budeme mít v tak velkém projektu parťáka, protože ve dvou se to lépe táhne a náš tým toho měl v té době opravdu hodně.
Zároveň jsme i s určitým respektem v té době vnímali zkušenosti Penty a jejich týmu s takto specifickým developmentem. A musím říct, že toho rozhodně nelitujeme. Vnímám, že to spojení obě firmy obohacuje a hlavně už stavíme, což je zásadní.
Je tohle směr, jakým se chcete v následujících letech v developmentu vydat? Stavět multifunkční stavby na lukrativních místech?
My jsme oportunistický developer. To znamená, že nemáme vyhraněnou část, na niž bychom se chtěli konkrétně soustředit. Jdeme primárně po příležitostech, ale zároveň si chceme zachovat odvahu a flexibilitu v tom, jak je řešit. Pokud přijde příležitost, která doposud nebyla naším know-how, jsme ochotni se to naučit.
Na druhou stranu mám radost z toho, že za poslední pětiletku jsme se z menšího developera, soustředícího se spíš na rekonstrukce činžovních domů, z čehož jsme vyrostli, přetvořili na developera velkých projektů. Držíme se toho, že se chceme učit vždy něco nového, a v ranku rezidenčního trhu, který nám je blízký, se díváme na cokoli, kam můžeme přidat svoji práci a know-how.
Byl to přirozený vývoj? Nebo jste si jednoho dne řekli, nechceme jen rekonstruovat, ale i stavět nové domy?
Zhruba pět let zpátky jsme se v širším měřítku podívali na celé naše portfolio a zjistili jsme, že tam je spoustu potenciálu, který je potřeba rozvíjet. Za třicet let fungování firmy byl odvedený kus skvělé práce a dostávali jsme se díky tomu k čím dál větším objemům peněz i projektů.
A pokud jsme chtěli nadále růst, museli jsme začít dělat o něco větší projekty. Na základě tohoto uvědomění jsme začali tvořit tým, který dnes zvládne už i ty větší celky a větší objemy. Už to není jen o činžácích, které děláme strašně rádi a troufám si říct, že jako jedni z nejlepších na trhu.
Ve Vršovicích stavíte rezidenční projekt Jitro, na němž spolupracujete s architekty z Qarty. To je zrovna poměrně velký projekt.
To byl vlastně jeden z těch prvních projektů, na které jsme se před pěti lety dívali. Řekli jsme si, že je čas udělat kvalitní architekturu, velký objem a regulérní novostavbu. A máme z toho ohromnou radost. Projekt stavíme a velmi dobře ho přijímají i lidé. Teď už máme na stole další podobně velké věci, nebo ještě větší.
Foto PSN
Další velké projekty budete chystat na svých stávajících pozemcích, nebo už se díváte po nových akvizicích čistě pro potřeby developmentu?
Je to kontinuální práce. Jak jsem zmiňoval, jsme relativně oportunističtí, takže činžovní domy máme pořád rádi a přinášejí nám radost, ale také spoustu starostí, protože rekonstruovat činžák je často těžší disciplína než postavit novostavbu.
Do toho jsme si přidali ten nový segment. Pokud se mě ptáte na akviziční apetit, tak je i tam. Už se díváme na větší celky, na brownfieldy a na území, která se přetvářejí v delším čase. V tomto ohledu byla jedna z našich klíčových investic čtyři roky zpátky v Brně.
Upřímně, příležitostí je v Praze a Brně čím dál méně. Trh dospívá, konkurence je hodně, peněz na trhu je také hodně. Snažíme se dívat na velmi široké portfolio příležitostí, které se zatím točí okolo rezidenčního potenciálu, ale dnes už si troufám tvrdit, že náš tým je schopný zpracovat cokoli.
Už jsme zmínili dva konkrétní projekty, vy jste mluvil rovněž o Brně. Jaké další projekty jsou pro vás teď klíčové?
Vinohradská 8 je určitě jedním z nich. Další projekt, jejž se teď chystáme spustit, je Koh-i-noor, také ve Vršovicích. Z toho máme ohromnou radost, je to šest set bytů, které budeme postupně dávat na trh a které doplní chybějící byty v Praze. Pak máme několik činžovních domů, jako je Heřmanova nebo Žít Braník. Stále ještě pracujeme na doprodeji Vanguard Prague, což je velmi specifický produkt.
A pak je to zmiňované Brno, kde stavíme prvních dvě stě jednotek v rámci areálu Brno Jedna. Na dalších fázích areálu nyní pracujeme a zároveň máme ve městě rozjetých několik jednotlivých projektů o vyšších stovkách bytů.
Takže v rámci Česka jste rozkročeni hlavně v Praze a Brně?
V Praze jsme hluboce zakotvení už třicet let. Do Brna jsme šlápli před čtyřmi lety na základě příležitosti, která se objevila, a dnes tam máme dvacetičlenný tým a značka PSN už je za tak krátkou dobu v Brně dobře ukotvená.
To mi přijde v našem segmentu, který je jinak velmi pomalý, neskutečné. Historicky jsme také silně zakořenění v Pardubicích a Hradci Králové. Samozřejmě to není v tak velkých objemech.
Někde jste zmiňoval, že se už díváte i do zahraničí. Například v Německu již máte pár nemovitostí. Budete zahraniční portfolio rozšiřovat?
S ohledem na růst, který máme na seznamu úkolů od našich majitelů, a s ohledem na menší počet příležitostí, který na českém trhu je, se logicky díváme také okolo. Německo byla přirozená volba, protože historicky tam máme byznysové a rodinné vazby. Aktuálně tam máme dvě investiční budovy a díváme se dál.
Ale děláme to s ohromnou pokorou, protože Německo si bojuje se svými vlastními problémy, ať už ekonomickými, nebo společenskými.
Osobně věřím, že to Němci zase jednoho dne zvládnou a třeba se najde i příležitost pro nás. Nelze asi říct nějakou konkrétní příležitost, ale až to přijde, tak to přijde a my budeme chtít být připraveni.
To znamená, že byste v Německu mohli být také v roli developera?
Ano, pokud tam bude i developerská příležitost, tak si dokážeme představit, že tam vybudujeme například něco podobného, jako máme v Brně.
Financování akvizic a projektů jste historicky pokrývali hlavně z vlastních zdrojů. Držíte se toho, nebo je to s nárůstem objemu už těžší?
Pořád to platí. Je to takový náš rodinný konzervativní přístup. Ale ano, s růstem objemu si budeme muset sáhnout časem i pro bankovní financování.
Je to velmi konzervativní přístup, který na jednu stranu může trochu brzdit růst, na druhou stranu to vnímáme jako bezpečnější přístup a pořád si držíme docela velké množství peněz pro to, abychom je mohli investovat do nějaké nenadálé příležitosti, jež se na trhu objeví.
Jsme připraveni udělat během pár dnů akviziční rozhodnutí v řádech vyšších stovek milionů korun či jednotek miliard.
Jak se vám daří byznysově?
Viditelně rosteme v developmentu a prodejích. Pokud se budeme bavit o rezidenčním developmentu, tak jsme se za poslední roky dostali z ročního objemu kolem jedné miliardy korun a dvou stovek prodaných bytů někam ke třem miliardám korun a třem stovkám bytů. Z těch tří miliard máme velkou radost a chtěli bychom si tento trend udržet.
Co v tomto kontextu říkáte na pražský rezidenční trh? Čekáte další zdražování bytů?
Ač to děláme dnes a denně, tak křišťálovou kouli nemáme a v našem segmentu je velmi těžkou disciplínou cokoli tipovat. Alespoň dám na stůl aspekty, jež bereme interně v potaz.
První klíčový aspekt je Praha samotná. To je region, který je jeden z nejúspěšnějších z hlediska HDP na hlavu v celé Evropě. Praze věříme a dodává nám odvahu dál rozvíjet náš byznys a investovat.
Druhým aspektem je počet jednotek, jejž bychom měli my developeři dodávat na trh. To by mělo být kolem deseti tisíc ročně, jenže to se nedělo, neděje a dít nebude. Pokud se nestane nějaká další katastrofa typu covidu, válek a dalších krizí, tak to vnímám tak, že počet bytů na pražském trhu bude pořád nedostatečný.
To je další aspekt, který nám dodává odvahu investovat. Jiná věc je ale to, že nic neroste do nebe a i bohatý Pražan má limit s ohledem na svoje příjmy. Takže se můžeme bavit o tom, kam až mohou růst příjmy pro to, abychom byli pak my všichni schopni zaplatit cenu konkrétního bytu.
A co technická část, tedy povolování výstavby?
Ta poměrně skřípe, ale mám radost, že je toto téma už nějakou dobu na stole. Teď se jedná o Metropolitním plánu, diskutuje se o novém stavebním zákoně a přijde mi, že lidé už vidí, že takhle dál pokračovat nemůžeme a že se musí stavět.
V otázce, jak rychle k těm změnám dojde, jsem trochu skeptický. Myslím, že to bude chvíli trvat, protože ten aparát je obrovský, složitý a vstupuje do něj extrémní množství lidí, úřadů, politiků. Pozitivní však je, že mentálně se ve společnosti něco mění. Že už chápe, že developer není gauner, ale že se chová ve většině případů slušně a chce stavět. A funguje to i opačně. Už nejsme v devadesátých letech a přístup developerů je úplně jiný.
Ještě by mě zajímal váš názor na stavebnictví. Někteří developeři odkládají výstavbu, protože jim údajně nevychází ekonomika projektů kvůli drahým stavebním nákladům. Vnímáte to také jako zásadní problém?
Absolutně. Stavební náklady a náklady na pracovní sílu jsou tím, co hýbe s cenou bytů možná nejvíc. V tomto období, kdy se po nějaké době docela dost staví, je velká výzva udržet se v nákladech tak, aby měl projekt správnou maržovost, protože bez zisku to samozřejmě dělat nemůžeme.
Podobně je to i s pracovní silou. Modlíme se za konec války na Ukrajině, ale zároveň už řešíme, co se stane, až válka skončí a spousta Ukrajinců ze staveb, kteří nám teď pomáhají držet stavebnictví v chodu, se bude chtít vrátit do své domoviny a pracovat na budování v ní, aby Ukrajinu vrátili tam, kam patří.
To jsou témata, jež bychom měli otevírat nejen na úrovni developerů a stavitelů, ale také na politické úrovni a na úrovni strategie státu a třeba nějaké řízené migrace.
Formovalo mě to absolutně, protože to byla moje první zkušenost a byla to sedmiletá zkušenost, na niž vzpomínám s nadšením z několika důvodů. Radim Passer je úžasný člověk, vizionář a mimochodem i neskutečný pracant. A zároveň je to velmi systematický a logický člověk a takhle má nastavenou i firmu.
Nasávat zkušenosti a učit se, to byl opravdu dar z nebes, jak by řekl možná on sám. S ohledem na to, co buduje na Brumlovce a dneska už i v Roztylech, tak je neskutečné vidět, jak vizionáři jeho typu dokážou měnit kusy města. Je povznášející vidět, že ta práce i zisky z ní přinášejí něco, co úplně přesahuje míru toho byznysu.
Ještě před vstupem do světa nemovitostí jste hrál volejbal, a to na vysoké úrovni. Dá se něco ze sportovního prostředí přenést do developmentu?
Alespoň u mě osobně se dá ze sportu přenést absolutně všechno. Měl jsem to štěstí, že jsem hrál v týmech, které měly sílu vyhrávat a u nichž byly týmovost a těžká práce odměněné úspěchem.
Vím, že to může znít jako klišé, ale není to klišé, je to fakt. Když tým dobře poskládáte, když vám šlape, tak nemusíte mít ani výjimečné individuality a máte šanci vyhrávat. Bez týmové práce a nastavených správných hodnot úspěch nepřijde.
Development rád přirovnávám k týmovému sportu, protože ani development není individuální disciplína. Ten velký development se určitě nedá dělat v jednom člověku.
Pokud tým šlape, pokud v něm každý ví, jaká je jeho role, pokud jsou věci vykomunikované a odpracované, pak máte šanci na úspěch. Tohle jsem si ze sportu přinesl a snažím se to aplikovat i do našeho týmu.
Foto PSN
