Je trh s komerčními nemovitostmi v Evropě před kolapsem? Podle šéfa valuačního oddělení poradenské společnosti RSM Jiřího Skotnici se na českém trhu spíše rodí příležitost dekády. „Pokud by své portfolio začali stahovat velcí hráči, může ho to paradoxně spíše posílit,“ píše ve svém komentáři.
Že je na západ od našich hranic důvod k obavám, to potvrzuje už nejedna studie. Před výrazným poklesem valuací office parků varoval například McKinsey, který predikuje globální pokles zájmu o kanceláře v rozmezí mezi 13 a 39 procenty oproti předkoronavirovým ukazatelům. Hodnota kancelářských prostor by tak ztratila stovky miliard dolarů.
Přitom zejména na kancelářích evropský trh s komerčními nemovitostmi stojí – a logicky také padá. Zvláště ve chvíli, kdy se v Evropské unii jeho výnosy odvíjí od obsazenosti přesahující deveadesát procent, tedy výrazně vyšší, než například v USA, kde se v době hybridních pracovních modelů zdá taková obsazenost jako utopická.
Proč se tedy v Česku tváříme, že jsme za vodou? Napřed trochu realitní geografie. Česko není z pohledu komerčních nemovitostí z evropského pohledu – ať chceme, či nechceme – země klíčového významu. A svou pozici z pohledu regionu střední a východní Evropy nadále ztrácíme.
Vidět to je například u regionálních sídel globálních firem, o které přicházíme zejména ve prospěch Varšavy a do budoucna pravděpodobně i Bratislavy.
To pochopitelně ochlazuje motivaci k nové výstavbě a zároveň podporuje sporadický zájem ze strany zahraničních investorů. V době, kdy navíc kousek za hranicemi probíhá ukrajinsko-ruská válka, se tak český trh stává „hratelným“ jen pro opravdové znalce místních poměrů.
Nezájem zahraničních hráčů však lokální investoři velice dobře vyvažují – jak Praha, tak Brno jsou majoritně kryté financováním českých subjektů. A také lokální investoři tu dokázali vybudovat „rodinné zlato“ komerčních nemovitostí – logistická centra i parky.
Jediným z mála zahraničních aktiv se tak stávají retailové parky, obchodní centra a prodejny, kterých se však obávaná bublina dotýká spíše okrajově.
Veškeré globální trendy tu tak budou probíhat jinak. Výrazně menší počet prvotřídních investičních nemovitostí oproti západoevropským trhům, aktuálně zmražená nová výstavba, to s sebou nese méně konkurenční prostředí a majitele to staví do poměrně silné pozice. Ostatně Česko bylo jedním z mála trhů, kde se dařilo zvyšovat nájmy a bojovat tak s inflací i ve chvíli, kdy v jiných lokalitách firmy hromadně opouštěly kanceláře v době koronavirové krize.
S trochou nadsázky se dá říci, že i kdyby se do prodeje uvolnila v průběhu příštího roku pětina prémiového portfolia, kupce si pravděpodobně obratem najde.
Na co se chystáme
Neznamená to, že by investoři byli slepí vůči riziku. Už několik měsíců kolem sebe sleduji zcela racionální pojistky na horší časy. Výrazně více energie se nyní věnuje například skladbě nájemního portfolia tak, aby byli zajištěni nájemci z rostoucích oborů. Zásadním způsobem se revidují smlouvy.
Do kanceláří tak míří zcela nové typy firem a obměnu portfolia je vidět i u retailových parků nebo obchodních center – místo obchodních jednotek se stále více objevují například volnočasové koncepty nebo showroomy. A i do prémiového segmentu, a o to víc mimo něj, vstupuje diskont.
Na průšvih se nečeká u takzvaných „béčkových“ a „céčkových“ lokalit, kde je už nyní jasné, že jejich výnosy budou v budoucnu spíše klesat. U nich jdou vlastníci velice často cestou kompletního redevelopmentu. Část se podaří přesunout do A segmentu, část pravděpodobně skončí jako multifunkční projekt s převahou rezidenčního bydlení.
A zvedá se také divoká karta v podobě ESG neboli společensky odpovědné podnikání. Nejedná se jen o investice do energetické náročnosti. Více se také řeší morální zastaralost celé řady objektů. Ostatně například v logistice budou uplatňované ESG standardy jedním ze zásadních a investičně náročným hybatelem změny, který se dotkne více než třetiny českých objektů.
Most z důvěry
Sečteno, podtrženo, takto určitě nevypadá trh před kolapsem. Navíc ve chvíli, kdy už více než dekádu ve výsledku staví na jednom z nejsilnějších ekonomických aktiv. Důvěře. Důvěře, že byznys s komerčními nemovitostmi je v Česku v dobrých rukou, dává smysl a bude ho dávat i nadále.
A dokud budou mít alespoň někteří lokální hráči zajištěné financování, pak se nedá očekávat kolaps západního střihu, ostatně ani tam není nevyhnutelně nutný.
A teď se zdá, že právě tento most dokázal situaci překlenout do nové fáze. Jsme totiž pravděpodobně ve fázi těsně před uvolněním šroubů a postupného zlevnění financování ze strany České národní banky.
Efekt bude jasný – kola realitních transakcí se opět začnou točit. Náznaky oživení jsou navíc vidět i na dalším důležitém lakmusovém papírku – sekundárním rezidenčním trhu, kde roste počet sjednaných hypoték a s ním i průměrné ceny.
A protože štěstí přeje připraveným, na nákupy je dobré se začít chystat co nejdříve. Jestli totiž situace někoho vytrestala, pak je to těch pár globálních fondů a skupin, které zkusily v posledních letech štěstí a hrály v segmentu komerčních nemovitostí s levnými penězi vabank na evropské nebo globální škále.
Český trh pro ně – z důvodů, které jsem zmiňoval v úvodu – rozhodně nebude patřit mezi ty, kterých se budou držet zuby nehty. Budou pravděpodobně odcházet rychle a budou připraveni k ústupkům. Kdo bude připraven převzít jejich „áčkové“ portfolio, ten využije šanci, kterou bych se nebál nazvat příležitostí dekády.
