Představte si nemovitost, jejíž cena se za poslední tři roky zdvojnásobila bez ohledu na to, co se na realitním trhu děje. Navíc u ní může být návratnost investice díky zajímavému výnosu z pronájmu dvakrát rychlejší než u investičního bytu. A velmi snadno ji pořídíte i za hotovost bez nutnosti úvěru.
Pokud jste si přečetli titulek, tak víte, že typem nemovitosti, kterou si teď představujete, jsou garáže. Jejich ceny totiž rychle rostou a nejvíc patrné je to v Praze. Před dvěma lety bylo možné v Praze sehnat průměrnou garáž za 400 tisíc korun. Teď jsou v nabídkách realitních kanceláří nejčastější ceny přes sedm set tisíc a výjimečné nejsou ani částky přesahující milion korun.
Tady je pár příkladů. Samostatná šestnáctimetrová garáž v garážovém domě ve Strašnicích – 990 tisíc. Sedmnáctimetrová garáž v přízemí bytového domu na Praze 3 – milion a půl. Nebo malá garáž pro motorku na Žižkově za 800 tisíc. A podobných nabídek je napříč Prahou plno.
„Garáže, podobně jako pozemky, byly jedním z mála typů nemovitostí, kterých se prakticky nedotkl propad realitního trhu v loňském a letošním roce. Je to dáno důvodem toho propadu, tedy zamrznutím hypotečního trhu. Zatímco vzít si hypotéku na obytnou nemovitost je v Česku většinový způsob, jakým domácnosti financují vlastní bydlení, u garáže není klasická hypotéka možná,“ vysvětluje Ondřej Strada z portálu Bezrealitky.
Důvodů je ale více. Dalším z nich je klasický poměr poptávky a nabídky. Zatímco nabídka je vzhledem k prostorovým možnostem omezená, poptávka pořád stoupá. Praha má oficiálně zhruba 1,37 milionu obyvatel.
K tomu je ale potřeba připočítat ty, kteří v hlavním městě sice bydlí, ale nemají tam trvalé bydliště, a také dojíždějící ze Středočeského kraje. Reálně se tak v Praze denně pohybuje více než 1,8 milionu lidí. A velká část z nich chce někde parkovat.
„Garáží je zkrátka velký nedostatek. Za zvýšenou poptávkou stojí také zavádění placených zón,“ shrnuje Michal Pich z realitního serveru RealityČechy.cz. Navíc lidé chtějí garáž ideálně v místě svého bydliště, nabídka na lokálním trhu je ale ještě omezenější. Proto si prodávající mohou říct o vyšší cenu.
S tím, jak postupně přibývá rezidenční i komerční zástavba, ubývá míst, kde je možné stavět garáže. A počet automobilů naopak roste. V Praze se loni zvýšil počet aut o 40 800 zhruba na 1,26 milionu vozů.
Milan Komárek, majitel realitní kanceláře RE/MAX Atrium, navíc dodává, že prvním hybatelem s cenami garáží, respektive garážových stání v bytových domech, byla také legislativní úprava o předkupním právu. To se do českého právního řádu vrátilo novelou občanského zákoníku účinnou od ledna 2018. Jenže v poměrně problematické podobě, která se týkala i garážových stání.
Ta se totiž v případě nových developerských projektů často dělí mezi majitele bytů tak, že ke každému bytu patří podíl z celého garážového podlaží domu. A kvůli novele z roku 2018 bylo nutné při prodeji bytu nabídnout garážové stání přednostně všem dalším spoluvlastníkům garážového podlaží.
„Při prodeji bytu v domech, kde bylo podzemní podlaží domu rozděleno na ideální podíly a ke každému podílu patřilo garážové stání, se začala řešit reálná cena takového místa. Předtím to nikdo neřešil a cena byla de facto fixní, 250 tisíc korun. Najednou se ukázalo, že je nabízenou cenu předkupníkům potřeba zvýšit třeba až na 800 tisíc korun, aby nabízené garážové stání nekoupil soused, čímž by se velmi poškodil prodej bytu,“ vysvětluje Komárek.
„Protože kdo koupí byt bez garáže v místě, kde se vlastně ani nedá parkovat? Dá se říci, že v této době se cena garážových stání tímto v Praze skokově zvedla ze 250 tisíc na 600 tisíc,“ dodává.
To se nakonec zrušilo další novelou z roku 2020, díky níž už se předkupní právo na garážová stání nevztahuje. Předchozí praxe ale ukázala, nakolik lze parkovací místo v podzemních garážích reálně nacenit, a cenová hladina už zůstala vysoko.
Z výše zmiňovaných bodů vyplývá, že garáž může být velmi zajímavou investicí, která se výnosem může rovnat výrazně rizikovějším aktivům. Přitom při dobrém výběru lokality u ní téměř chybí právě ono riziko.
„Vlastnictví nemovitosti v atraktivní lokalitě je obecně konzervativní investice. Dvojnásob to pak platí u nemovitosti, která je z povahy věci nedostatková,“ zmiňuje Ondřej Strada.
Ačkoli koupi garáže nelze financovat hypotékou, lze na něj využít třeba úvěr ze stavebního spoření. Anebo ji, vzhledem k výrazně nižší ceně než u rezidenční nemovitosti, pořídit z úspor. To je výhoda i pro majitele garáží, protože se podstatně snadněji najde kupec ve chvíli, kdy bude chtít prodávat.
„A v neposlední řadě je tu nájem. I když jde jen o nižší tisíce korun měsíčně, i ty lze přičíst k výnosu,“ dodává Strada.
Podle oslovených odborníků navíc není pravděpodobné, že by ceny garáží v následujících letech klesly. Naopak se dá i nadále očekávat, že ceny porostou. Největší zájem je v Praze o zmiňované samostatné garáže, které vedle parkovacího místa poskytují i úložný prostor. Dobře se ovšem prodávají i parkovací stání v parkovacích domech. Ta se dají pořídit už okolo půl milionu korun.
