Osiřelé kanceláře a obchodní centra a také přidušený turismus tlumí nákupní apetit investorů. Zatímco trh s rezidenčním bydlením v Česku roste, ten s komerčními nemovitostmi se pod vlivy koronaviru razantně propadá. Podle výroční analýzy poradenské společnosti JLL poklesl objem takových investic v Česku meziročně o 52 procent. Celkový propad nezachránila ani zvýšená poptávka po průmyslových nemovitostech.
„V první polovině roku, především v prvním čtvrtletí ještě dobíhaly transakce z konce roku 2019, který byl z hlediska investic velmi silný. Na začátku první vlny pandemie navíc mnozí investoři očekávali, že půjde o krátkodobé omezení a vše se vrátí do normálu v druhé polovině roku,“ popisuje loňský vývoj Mike Atwell, vedoucí oddělení kapitálových trhů JLL.
Jak ale víme, nový normál přinesl další ničivou vlnu koronaviru, a proti 20,3 miliardy korun proinvestovaným z prvního pololetí tak v tom druhém investoři utratili už o 1,6 miliardy méně.
A jak si vedly jednotlivé segmenty? Přestože podle průzkumů pracovala z domova v podzimní vlně téměř polovina Čechů a na home office poslalo alespoň část svých zaměstnanců devět z deseti firem, největší zájem byl v celkových číslech mezi investory stále o kanceláře.
I s přihlédnutím k pandemii se ale jejich pozornost během roku přece jen stáčela jiným směrem. „Nejrazantněji rostla poptávka po průmyslových areálech, objem investic se v druhé vlně pandemie oproti předchozímu pololetí zdesetinásobil,“ upozorňuje Atwell.
Kanceláře
Přestože se administrativní prostory v Česku loni prodávaly stále nejvíc, meziročně se jich prodalo o polovinu méně – úhrnem jen asi za 19 miliard.
Podle Tomáše Laštovky, Group CEO společnosti Penta Real Estate, která patří k nejvýznamnějším developerům na pražském kancelářském trhu, však takový propad nevydrží. Očekává, že ve střednědobém horizontu se trh zredukuje asi o deset procent, a ani z toho obavy nemá. „V případě menší poptávky po kancelářích můžeme alokovat více kapitál na výstavbu bytových projektů,“ říká.
V souladu s tím Penta loni posílila své cash flow prodejem některých svých kancelářských projektů v Česku, na Slovensku i v Polsku. Patřil k nim i komplex Churchill Square u pražského hlavního nádraží, který za více než čtyři miliardy korun získala Českomoravská Nemovitostní a Corporate Finance House Group. Šlo o největší obchod na lokálním trhu s kancelářemi.
Nejcitelněji pak pandemie zasáhla trh s novými pronájmy. „Největší objem nových nájemních smluv se obvykle uzavírá ke konci roku, což však neplatilo v posledním čtvrtletí roku 2020, kdy poptávka meziročně klesla o čtvrtinu,“ vysvětluje Štěpán Šatoplet, vedoucí oddělení kancelářských pronájmů společnosti JLL. Nově uzavřené smlouvy poklesly oproti pětiletému průměru dokonce o 37 procent.
Útlum poptávky však analytici registrovali už před pandemií, od druhého čtvrtletí roku 2019. „Skoro nulová nezaměstnanost a nedostatek lidí u některých žádaných profesí, zejména v IT, bránil firmám v další expanzi,“ zdůvodňuje pokles zájmu o kanceláře analytik.
Navíc kvůli tomu, že řada firem přešla alespoň částečně na home office a rozhodla se poskytnout volné prostory na podpronájmy, je aktuálně na trhu 95 tisíc metrů čtverečních nevyužitých prostor, které konkurují novým projektům.
Zatím však podle dat na trhu ponuré office komplexy duchů nestraší, v Praze a Brně obsazenost kancelářských prostor klesla za poslední dva roky zhruba jen o dvě procenta, a nájemné se v prémiových lokalitách v české a moravské metropoli rovněž drží na stabilní sazbě. V Praze šplhá ke 570 korunám a v Brně se pohybuje kolem 416 korun za metr čtvereční.
Pronajímatelé však začínají kvalitní nájemce sami pobízet, ať už formou nájemních prázdnin, nebo příspěvků na vybavení kanceláří. Vendula Bláhová z JLL očekává, že do budoucna budou pronajímatelé čelit většímu tlaku na flexibilitu nájemních vztahů, než jaké nabízejí dnes standardní pětileté nájemní smlouvy.
„To je příležitost pro expanzi flex-space operátorů, kteří budou schopni vyjít vstříc oběma stranám – tedy nájemcům nabídnout kratší nájmy a pronajímatelům dlouhodobější nájemní vztah,“ míní Bláhová.
Logistika
Podstatně lépe na tom loni byla logistika. Tento sektor totiž zastihla pandemie covidu-19 ve velmi dobré kondici a se silnými základy, což spolu s dramatickým růstem e-commerce a tím i poptávky po skladových prostorách znamenalo zcela jinak rozdané karty.
„Zájem byl o průmyslové projekty s kvalitními nájemci a dlouhodobými smlouvami, kterých je na trhu stále nedostatek,“ konstatuje Atwell z JLL.
Rapidně vystřelila poptávka po pronájmech, a to zejména v posledním čtvrtletí 2020. Podle Atwella je pronájem 540 tisíc metrů čtverečních rekordem za poslední dekádu, kdy společnost trh sleduje. Pro představu, jde o plochu, na kterou by se dvanáctkrát vešlo Václavské náměstí.
V okolí Prahy jsou pouze jen něco přes dvě procenta neobsazených prostor. A nebývalý zájem je o sklady i v západních Čechách a na jižní Moravě. „Značná poptávka je po prostorách nad 30 tisíc metrů čtverečních,“ upřesňuje Atwell.
Retail
Podobně jako v případě kanceláří se loni propadly také investice do do retailu. Zhruba na polovinu oproti roku 2019. „Nákupy v úvodu roku ještě táhla poptávka z předchozího období, kdy byl dotažen třeba prodej obchodního domu Kotva,“ říká Mike Atwell z JLL. Osiřelá obchodní centra a městské nákupní bulváry pak však apetit investorů utlumily.
„Na druhou stranu jsme zaznamenali silný zájem o retailové parky v lokalitách, které nejsou závislé na turismu a stabilně přitahují velké objemy zákazníků, obzvláště s dlouhodobými nájemci,“ zdůrazňuje Atwell.
K těm se řadí třeba obchodní centrum Central Kladno, který Crestyl prodal společnosti Portiva za 74 milionů eur, což byl největší obchod uplynulého roku.
Perličkou na retailovém realitním trhu je i jeden brněnský deal – novým vlastníkem obchodního domu Špalíček v centru města se stala zdejší Římsko-katolická diecéze, která objekt za 30 milionů eur koupila od Generali.
