Vzestup e-commerce během pandemie výrazně předčil plány na trhu s průmyslovými a logistickými nemovitostmi. A ten díky tomu přepisuje rekordy.
Enormní zájem klientů o nové průmyslové prostory v Česku srazil loni jejich nabídku prakticky k nule. Díky rekordní poptávce, která dosáhla 2,39 milionu metrů čtverečních, poklesla jejich neobsazenost na historické minimum. A taková situace logicky zvedá i nájmy v logistických parcích, o které mají velký zájem také investoři.
„Za loňský rok byl průměrný meziroční nárůst nájmů na úrovni dvaceti procent a čekáme, že v nejbližších měsících poroste dál,“ říká v rozhovoru Martin Baláž, viceprezident a country manager mezinárodního realitního koncernu Prologis pro Českou republiku a Slovensko.
Prologis v Česku pronajímá celkem 1,3 milionu metrů čtverečních v logistických a průmyslových parcích a staví další areály. Loni například začala výstavba areálu Prologis Park Prague Ostředek u dálnice D1.
Poptávka po logistických nemovitostech a průmyslových areálech je teď rekordní. Co za tím je?
Ono to začalo těsně po začátku pandemie. Po takové té prvotní panice, která nastala s příchodem covidu, kdy se zvažovalo, že se z některých projektů upustí, a očekával se útlum, nastal úplný opak. Někdy od podzimu 2020 jsme zaznamenali obrovský nárůst poptávky, který pokračuje dodnes a bude pokračovat i dál. Z analýz nám vyplynulo několik hlavních důvodů.
Zaprvé velká část retailu postupně přechází do e-commerce. A ta na to, aby zvládla stejný objem prodeje jako běžný retail, potřebuje trojnásobné množství skladových prostor. Pandemie pomohla tomu, že saturace e-commerce na retailovém trhu předběhla dobu o několik let. Už v roce 2021 jsme byli v objemu e-commerce tam, kde jsme očekávali, že budeme až v roce 2025. To poptávku výrazně zvýšilo.
A ty další faktory?
Platí takové pravidlo, že to, co v retailu nemáte na skladě, to neprodáte. Nemůžete se spoléhat na to, že vám výrobek dorazí z Číny za tři nebo čtyři týdny. Potřebujete proto zvýšit skladové zásoby. A to se týká velkoobchodů, maloobchodů i výroby. Zvyšování zásob je tedy další faktor. A jde ruku v ruce s tím, že se mění dodavatelské řetězce. To všechno má na poptávku vliv. Viděli jsme to na konci roku 2020, po celý rok 2021 a vidíme to i teď jako pokračující trend.
Je tedy mezi firmami zájem hlavně o velké skladové haly?
Jedna věc jsou velké sklady, tam ten zájem určitě je. Ale co pozorujeme, je zájem i o menší sklady, které jsou v blízkosti velkých aglomerací, jako je Praha, Brno nebo Bratislava. Firmy je dokážou využívat pro logistiku poslední míle.
Praha je stále relativně malé město, které nemůžeme srovnávat s Paříží nebo Londýnem, a třeba naše areály v její těsné blízkosti, jako jsou Chrášťany nebo Rudná, dokážou z velké části poskytovat službu, kdy kurýr může ze skladu do nějakých dvaceti minut obsluhovat zákazníky v Praze. Takže poptávka je po velkých i menších skladech.
Dokáže na vysokou poptávku reagovat nabídka? Na konci loňského roku bylo rozestavěno kolem milionu metrů čtverečních nových logistických hal. Je ještě kde stavět?
Na poptávku reagovat nestíháme. Česko má velkou nevýhodu a tou je délka povolovacích procesů. Pokud se vám podaří najít vhodný pozemek, což je také stále těžší, tak trvá velmi dlouho, než získáte územní rozhodnutí a stavební povolení. V Česku to trvá v řádu let, v některých zemích to přitom zvládají v řádu měsíců. Ten obrovský nárůst poptávky z velké části zkonzumoval pozemky, které byly v rezervě připravené pro development v dalších letech.
Teď je skladových prostor nedostatek a je i nedostatek vhodných pozemků. A je to asi největší výzva. Ostatně to vidíme i u jiných realitních segmentů. U nás je výhoda, že výstavba samotná pak trvá kratší dobu. Zatímco rezidenční projekt stavíte dva tři roky, hala je hotová v řádu měsíců.
Jaké projekty má v Česku rozjeté konkrétně Prologis?
Stavíme areál v Chrášťaněch na okruhu D0 kolem Prahy, dokončujeme výstavbu areálu v Brně v Syrovicích a dokončili jsme na konci roku výstavbu areálu v Úžicích u Prahy. A před pár měsíci jsme rozběhli výstavbu našeho nového areálu u dálnice D1 v logistickém areálu Ostředek. Koupili jsme tam dvacetihektarové území v lokalitě, která je podle nás výbornou alternativou k našemu parku u D1 v Jažlovicích. Můžeme tam postavit dalších sedmdesát tisíc metrů čtverečních skladových ploch.
Jak výstavbu logistických areálů ovlivňují aktuální zelené trendy?
Pro nás to nejsou zas až takové novinky. Už jsme za poslední roky implementovali do našich hal několik vylepšení, ať už to jsou izolace, osvětlení nové generace s pohybovými senzory, systémy vytápění a tak dále. Jako firma máme závazek být do roku 2025 při výstavbě uhlíkově neutrální.
A máme poměrně přísnou politiku, jak se v zeleném směru vyvíjet. Na trh přichází solární panely, nabíječky pro elektromobily a podobně. S DHL jsme například loni v našem parku v Jirnech vybudovali nabíječku pro nákladní automobily, první svého druhu v Evropě.
Jaký byl pro vás loňský rok? Při tak vysoké poptávce asi nemáte o byznys nouzi…
Za minulý rok jsme jen v Česku nově pronajali nebo obnovili nájemní smlouvy na ploše zhruba čtvrt milionu metrů čtverečních. A na Slovensku to bylo asi šedesát tisíc metrů. Důležité je, že míra neobsazenosti na trhu se výrazně snížila a naše portfolio bylo na konci roku obsazené na 98,2 procenta. Takže vlastně kompletně pronajaté.
Předpokládám, že v takové situaci stoupají nahoru i nájmy…
My Prahu vnímáme jako západoevropský trh a co se týče nájmů, dotáhla už podobně velká města v rámci západní Evropy. Za loňský rok byl průměrný meziroční nárůst nájmů na úrovni dvaceti procent a čekáme, že v nejbližších měsících poroste dál. Jestli to bude ve vyšších jednotkách procent, nebo nižších desítkách, to neumíme odhadnout, ale nájmy zkrátka rostou.
Vliv na to má nedostatek prostor na trhu, ale i to, že jsou drahé pozemky, stavební náklady stoupají, stejně jako náklady na financování. Každý ze vstupů, které developer má, nějakým způsobem zdražuje.
