Výrok „vím, že nic nevím“ bývá nejčastěji připisován Sokratovi, i když jde spíše jen o odvážnou interpretaci Platonových dialogů v Obraně Sokratově. Ať je to, jak chce, mohl by si tenhle citát s klidem přivlastnit některý z českých developerů. Ti jsou na tom totiž v současné době právě tak, že nemají jasno vlastně v ničem a jejich byznys je plný nejistot.
„Jsme zástupci zvláštního oboru, protože u nás se sdružují všechny nestabilní prvky ekonomiky, které teď zažíváme,“ líčí současný developerský byznys majitel investiční skupiny Trigema Marcel Soural.
„Banka nám zvyšuje úrokové sazby, takže nevíme, jaké jsou finanční vstupy, nemáme lidi, jelikož na trhu žádní volní nejsou, stavební materiál také nemáme, a pokud ho máme, tak je nesmyslně drahý, úřady nám projekty nepovolují a fronta, abyste získal stavební povolení, je hodně dlouhá a všechno trvá,“ vyjmenovává překážky Soural s tím, že ve výsledku jako developer netuší, kdy, za kolik a jestli vůbec bude moci stavět.
Nejistota na trhu i v dalších oblastech vede k tomu, že developeři buď dávají do nabídky byty s rizikovou přirážkou k ceně, nebo se do prodeje nemovitosti vůbec nepouštějí a čekají, co bude dál. I proto se průměrná cena pražských bytů aktuálně uváděných na trh vyšplhala až na 167 tisíc za metr čtvereční.
Navíc se do výčtu nejistot přidává ještě jeden nestabilní prvek, a to budoucnost nového stavebního zákona. Ten minulá vláda protlačila parlamentem, ovšem ta současná jeho platnost odložila a hodlá Poslanecké sněmovně zhruba v polovině roku předložit jeho upravenou verzi.
V té má chybět hlavně vznik superstavebního úřadu. „Trochu stability bychom mohli mít právě v tom, že nám začne platit nový stavební zákon. Ale stát si řekl, že i tam nám hodí vidle. Takže nevíme vlastně nic,“ glosuje situaci Soural.
I podle majitele společnosti Central Group a jedenáctého nejbohatšího Čecha Dušana Kunovského stát přináší odkládáním a změnami nového stavebního zákona hlavně velkou nejistotu.
„A to spolu se současným raketovým nárůstem nákladů přípravu nové výstavby bytů zcela paralyzuje. Navíc, města a obce nemají od státu z daní dost peněz na potřebnou veřejnou infrastrukturu, takže se často nové výstavbě bytů logicky brání,“ říká Kunovský.
Pokud se developerovi přece jen podaří stavbu dotáhnout po mnoha letech ke stavebnímu povolení, očekává, že ji dokončí zhruba do dvou let. „A jak máme za současné situace říct, kolik bude ten dům stát za dva roky,“ ptá se Soural. Jeho Trigema nyní v Praze staví zhruba 550 bytů. Část z nich už prodala v předprodejích, zbytek ale vzhledem k okolnostem do nabídky zatím oproti původním plánům vůbec nedá.
„My teď prodávat nechceme, budeme čekat, až se to celé nějak stabilizuje. Nabídku stáhneme z trhu a počkáme, co bude,“ popisuje Soural. „Developeři nevědí, co se stane zítra nebo za týden. Když Putin vypne plyn, tak z čeho se budou vyrábět cihly, když všechny fabriky na pálení cihel jedou na plyn,“ dodává.
Podobně vidí současný developerský byznys také šéf Penta Real Estate Petr Palička. „Ta situace je skutečně hrozně nepřehledná. Například abychom dostali bankovní úvěr, tak musíme mít nějaké předprodeje a ty uskutečňujeme v době, kdy vůbec netušíme, kolik bude stavba stát. Ti silnější proto zvažují, jestli vůbec má cenu pracovat s bankovním úvěrem,“ říká Palička.
„To riziko je obrovské. Jestliže máte prodaných třicet procent projektu vlastně pod cenou, je to zásadní problém ekonomiky celého projektu,“ dodává. A i realitní divize Penty má z trhu zkušenost takovou, že se s prodeji bytů teď spíše vyčkává.
Ceny stavebních prací a materiálů rostou už od pandemie a válka na Ukrajině tomu dodala ještě strmější tempo. Palička přibližuje stoupání cen stavebních materiálů na vlastní zkušenosti z nedávné doby. „My teď stavíme celkem hodně a jeden náš dodavatel měl problém s ocelí, tak jsme se dohodli, že ji budeme shánět společně a komu se to podaří lépe, tak tu ocel nakoupí,“ vypráví.
„Do toho mi volá jiná firma s tím, že nabízí pět tisíc tun oceli za 42 korun za kilo. My ji ale v tu dobu sehnali za šestadvacet korun. To je tak obrovský rozptyl, že už nevím, co má objektivní příčinu a co je nějaká spekulace,“ uzavírá Palička.
Developeři se shodují, že současné ceny stavebních materiálů jsou pro ceny nemovitostí a rychlost výstavby jedním z největších problémů. „Nikdo z nás ještě ani nemá tušení, k čemu tenhle smrtící koktejl povede. Za třicet let po revoluci se nikdy nestalo, že by generální dodavatel stavby nemohl uzavřít smlouvu na pevnou cenu. To je svědectví až roku 2022,“ řekl v nedávném rozsáhlém rozhovoru pro Forbes developer a 44. nejbohatší Čech Radim Passer.
Zároveň ale platí, že alespoň jednu velkou jistotu ve svém podnikání developeři zatím mají. Poptávka po bydlení je stále vysoká, a to i přesto, že postupně zdražují hypotéky a pro mnoho lidí přestává být koupě bytu reálná.
„Převis poptávky je obrovský a pořád tlačí na ceny. Ačkoli se o přiškrcení poptávky stará Česká národní banka, ten převis je natolik velký, že to jen přibrzdí růst cen, ale k výraznější korekci nedojde,“ odhaduje ekonom a bývalý guvernér centrální banky Zdeněk Tůma.
