Loni prodala realitní kancelář Y&T Luxury Property nemovitosti v hodnotě téměř 1,9 miliardy korun a aktuálně má v nabídce více než 900 nemovitostí k prodeji a pronájmu. Její zakladatelka a majitelka Elena Jakubovič předpokládá, že ceny nemovitostí v příštím roce opět porostou.
„Segment kvalitních a prémiových nemovitostí doopravdy nikdy neklesal na dno. Pouze se na nějakou relativně krátkou dobu pozastavil,“ říká.
O tom, jaký předpokládá vývoj a jaké pozoruje trendy na tuzemském realitním trhu, hovoří Jakubovič v rozhovoru pro Forbes. Zazní v něm i to, jak se jako rodačka z Kyjeva potýká s děním na Ukrajině.
Co vás v poslední době na realitním trhu překvapilo?
Je pravda, že i když jsem v oboru už čtrnáctým rokem, stále přichází něco nového díky tomu, že nemovitosti minimálně jednou za život řeší každý člověk. Lidí se zkrátka dotýkají mnohem více než kterýkoli jiný obor. Poslední překvapení jsem si uvědomila nejspíš letos na jaře a spočívalo v tom, jak velký vliv mají články v médiích na chování zákazníků i prodávajících.
Když si ráno přečtu články o realitním trhu, přesně vím, jak se budou vyvíjet jednání během dne. Když se zveřejní článek, že ceny nemovitostí směřují dolů, tak kupující budou chtít větší slevu. Pokud bude obsah říkat, že ceny nemovitostí stoupají, majitelé nemovitostí nebudou chtít jít do ústupků a slev.
Jak se v posledních letech vyvíjela poptávka u nemovitostí z vyššího a luxusního segmentu, kterému se věnujete? Bylo to podobné jako u všech bytů obecně? Tedy rekordy v roce 2021 a pak pád na minimální poptávku…
Kromě luxusního segmentu se zaměřujeme i na investiční nemovitosti a pronájmy. Široké portfolio je pro nás způsob, jak se lépe přizpůsobovat trhu a jeho poptávce.
Rok 2021 byl po covidu příjemným překvapením, ale ani rok 2023 rozhodně není tak špatný, jak se z mediálního obrazu může zdát. Takže o luxusní nemovitosti, jako i o jiné nemovitosti, je stále zájem.
Poptávku na trhu obecně ochladily drahé a nedostupné hypotéky. Prémiové byty se ale většinou na hypotéku nekupují, že?
Vlastně kupují. Viděla jsem i hypotéky nad třicet milionů. Proč také ne, když vychytáte výhodné úrokové sazby… Ale máte pravdu, že vyšší segment – pokud se jedná o bydlení, které klient kupuje pro sebe – vysoké úrokové sazby ovlivňují jen nepatrně.
Jedná se většinou o případy, kdy kupující používá pro své podnikatelské aktivity financování bankovních či nebankovních subjektů. Bude přemýšlet, zda není lepší hotovost použít v podnikání a koupi nového bydlení odložit.
U celého pražského rezidenčního trhu se teď mluví o odrazu ode dna. Pokud říkáte, že rok 2023 nebyl tak špatný, tak to pro váš segment neplatí?
Podle mě ani ne. Pojem dna stejně jako pojem realitní bubliny nepovažuji za relevantní. Myslím, že segment kvalitních a nejen prémiových nemovitostí doopravdy nikdy neklesal na dno. Pouze se na nějakou relativně krátkou dobu pozastavil a, jak jsme mohli vidět v období 2013 až 2015, pokračoval v růstu.
Dnešní trh se liší od toho v roce 2021 jen tím, že prodávající se zájemci jednají o slevách. Tam, kde v roce 2021 znělo jednoznačné „ne“, jsou dnes namístě cenové ústupky v řádech stovek tisíc u levnějších bytů a v případě nemovitostí nad třicet milionů vidíme slevy i kolem tří milionů.
A jak je na tom nabídka? Předpokládám, že ani v segmentu luxusních nemovitostí se nestaví dost rychle…
Popravdě, na nabídku, kterou máme zrovna u nás v agentuře, si nemůžu stěžovat. Je ale pravda, že se na nás obrací stále více majitelů a developerů, kteří se potýkají se zpomalením trhu kvůli vysokým úrokovým sazbám. Když nefungují klasické marketingové způsoby, jsou na řadě technologické firmy, které jim pomohou jejich nemovitosti prodat.
Nemůžeme ve službách realitního zprostředkování spoléhat jen na reklamu, ideální je pracovat s vlastními technologickými platformami, které pracují s daty a podobně. Ne každý developer pozastavil od zahájení ruské invaze na Ukrajinu své projekty. Pokud měl podepsané smlouvy o financování, nasmlouvané dodavatele staveb, nemohl dát zpátečku. Jak se říká: „show must go on“.
Jak jsou na tom v takové situaci ceny nemovitostí, které prodáváte?
Ceny málokdy klesají, spíše se mění marketingová omáčka kolem produktu bydlení. Některé projekty mění zaměření z koncového klienta na investory, někteří developeři nabídnou kupujícím financování s úrokem tři až pět procent přímo od developera místo slevy. Pokud bych byla na místě klienta, volím slevu.
Jaký očekáváte vývoj dál?
Myslím, že budeme sledovat šok. V příštím roce totiž očekávám růst cen u prodejů i pronájmů, a to bude šokující pro všechny, kteří vyčkávali na snížení úrokových sazeb, protože uvidí, že trh vyrostl mnohonásobně více než výše sazeb.
Pozorujete nějaké další aktuální trendy? O co mají klienti momentálně největší zájem?
Konečně to není trh, na kterém se prodává jen jeden preferovaný typ nemovitostí. Z čehož mám radost. Když se ohlédnu, tak vidím v průběhu posledních let několik hlavních trendů. Kolem roku 2013 jsme zažili velký příliv ruských klientů, kteří kupovali novostavby. O několik let později to byla především „zeleň na dosah“, kdy byl trend opustit Prahu a přestěhovat se do satelitních městeček.
V období 2015 až 2020 dominovala éra Airbnb. Poté došlo ke zdražení stavebních materiálů a lidé tak poptávali hlavně nemovitosti po rekonstrukci. Poslední rok ale vidím skutečně rozmanitou poptávku, kdy žádný segment nemá navrch.
Dává teď podle vás smysl do nějaké nemovitosti investovat?
Ano, doporučila bych všem vzít si hypotéku, nebo si nějakou alespoň nechat předschválit a hledat si nemovitost. Ideálně k tomu mít nějaký finanční polštář, ale vůbec bych se nebála, že zůstanete bez příjmu. Trh práce je stabilní.
Pokud víte, že se v nejbližších letech plánujete stěhovat do vlastního bydlení, a zatím nevlastníte nic, je lepší si koupit něco malého. I za cenu toho, že byste měli dočasně ustoupit ze svých požadavků na lokalitu nebo velikost. Je dobře to udělat teď, protože až klesnou úrokové sazby a ceny na trhu stoupnou, vyroste i cena a hodnota vaší nemovitosti.
Pak ji můžete v období let 2024 až 2025 prodat a koupit si to, po čem toužíte. Pokud budete s koupí čekat do snížení úrokových sazeb, skončíte v roce 2025 bez vlastního bydlení v dvojnásobně dražším pronájmu, než který platíte teď.
Jaká by ideální investiční nemovitost měla být?
Teď vidíme to, že vysoké úrokové sazby přiměly nájemníky i kupující spokojit se s menší plochou bydlení. V praxi je to tak, že se developeři teď vracejí k malometrážním 3kk do devadesáti metrů čtverečních a 4kk kolem 120 metrů, které byly populární, když jsme vstoupili na trh v roce 2010.
Osobně jsem investici do 3kk viděla jako nastupující trend někdy kolem roku 2019. Ideální investiční nemovitost bude vždycky taková, které se dá výhodně pronajmout lidem, kteří nedosáhnou kvůli vysokým cenám na vlastní bydlení.
Jak jste se vlatsně dostala k nemovitostem?
Byla to náhoda. Pracovala jsem dříve v Telecomu a hledala jsem práci v korporátu. Jeden můj známý mě požádal, jestli bych nezkusila prodat jeho vilu, kterou zrovna zrekonstruoval. Stála dvaatřicet milionů. Tu vilu prodal někdo jiný, ale lidé z mých prohlídek mi začali nabízet vlastní nemovitosti a tím to všechno začalo.
Společnost Y&T Luxury Property jsem původně založila pro malý redevelopment, šlo o rekonstrukci nebytového prostoru na Praze 6. Po úspěšném prodeji ateliéru jsem vyplatila obchodního partnera a společnost použila na realitní zprostředkování. Od té doby jsem stoprocentním vlastníkem společnosti. Příští rok v dubnu to bude čtrnáct let.
Chtěla jste se od počátku věnovat segmentu luxusních nemovitostí?
Luxusní segment nikdy nebyl mým cílem, ale organicky jsme k němu dospěli. Stejně přirozeně vznikla i naše hlavní unikátnost, kterou je vyloženě dámský tým. Původně šlo o marketingový experiment, který nás odlišil od všech jiných kravaťáků v odvětví.
Dá se srovnat realitní trh nyní a v roce 2010, kdy jste kancelář zakládala?
Principy fungování realitního světa zůstávají stejné, ale prostředí se extrémně proměnilo, vyvinulo. Dnešní trh proměnila digitalizace a globalizace. Dnes vidíme řadu franšíz zahraničních společností, které slibují přístup k mezinárodní klientele, což může být jen iluze.
Změnila se od vašich začátků nějak výrazně klientela?
Máme českou a mezinárodní klientelu. A máme mezi našimi klienty zajímavé osobnosti z umění a byznysu. Bohužel, v realitním byznysu musíte řešit i nekorektní klienty.
Ačkoli jsme se na ruskou klientelu nikdy nespecializovali, zmíním mezi těmi nejzajímavějšími v kontextu válečné doby případ prodeje bytu Alexandera Udodova – dnes bývalého švagra předsedy ruské vlády Michaila Mišustina. Ten využíval služeb naší realitní kanceláře v roce 2020 a prodával byt ve Všehrdově ulici.
Šlo o historicky významný byt, kde bydlela rodina Masarykových. Podařilo se nám byt prodat, ale na provizi z prodeje jsme čekali dva roky a museli jsme se o ni soudit. Beru to jako další příklad, jak komfortně se cítí takové subjekty v Česku, že i za současné válečné situace si dovolují vyhnout se svým finančním povinnostem.
Pocházíte z Kyjeva. Jak osobně vnímáte to, co se děje na Ukrajině?
Ano, narodila jsem se v Kyjevě, a stále tam žije část mé rodiny. Bydlela jsem ve 13. patře domu v Solomenskom okrese. Byl to maličkatý byt, který neměl ani 40 metrů a žila jsem tam do svých dvaadvaceti let. Ted’ na střechách okolních domů celou noc svítí projektory zachycující nepřátelské drony, či rakety. Těžko vysvětlit, co to pro mě znamená.
Hodně se o tom bavíme s módní návrhářkou Natali Ruden, která je také původem z Kyjeva. Známe se již léta a díky tomu, že pocházíme ze stejného města, jsme si blízké. Je to zkrátka děsivé vidět, co se děje s Ukrajinou.
Víte, je velký rozdíl vidět ve zprávách trosky města nebo konkrétní dům a ulici, kterou jsem každý den chodila na univerzitu. Byly dny, kdy jsem ráno zapínala zprávy a jen plakala. Pak jsem se oblékla, nalíčila se, šla do práce a snažila se chovat klidně a profesionálně vůči kolegům i klientům.
