Petr Hána je v konzultační společnosti Deloitte senior manažerem oddělení zaměřeného na stavebnictví a nemovitosti. Podílí se na projektu Cenovamapa.org. Pro Forbes.cz píše o vývoji cen nemovitostí v hlavním městě.
Rok 2019 byl na českém rezidenčním trhu ve znamení pokračujícího růstu cen bytů. Například průměrná nabídková cena nových volných bytů k prodeji dosáhla v Praze na konci roku 2019 na úroveň 112 500 korun za metr čtvereční. I nejlevnější městský obvod Praha 9 dosáhl na cenový průměr 103 000 korun za metr čtvereční.
Patrné bylo ochlazení v počtu realizovaných obchodů, zejména v návaznosti na uplatňovaná regulační opatření týkající se financování bydlení. Předpokládané a zmiňované cenové korekce však nenastaly a není pro ně důvod: poptávka po vlastnickém bydlení, a to především ve velkých českých městech, je stále silná. Upravila se jen dynamika růstu. Ceny bytů již nerostou tak strmě jako v předešlých třech letech.
Mnohokrát se hovořilo o tom, že se zdražujícími se hypotékami klesnou ceny bydlení, ovšem mezi množstvím hypoték a cenovou hladinou bytů není přímá úměra. Počet, objem i ceny hypoték jsou jen jedny z faktorů ovlivňujících cenu nemovitostí – a zdaleka ne ty nejdůležitější.
To, co dnes zásadním způsobem ovlivňuje cenovou hladinu bytů, jsou především výkupní ceny pozemků a rostoucí ceny stavebních prací, materiálů a obecně zdrojů.
Stavebních kapacit pro realizaci nových bytových projektů je nedostatek, což se projevilo na výrazném růstu cen stavebních prací, a to i v regionech. Za současnou situací a nárůstem cen rezidenčních nemovitostí stojí i různá administrativní opatření a zdlouhavé povolovací procesy.
Počet hypotečních úvěrů klesá v ČR již od roku 2016, kdy trh dosáhl svého maxima na 111 500 hypotékách poskytnutých občanům. V roce 2019 bylo poskytnuto 75 500 hypoték. V cenách nemovitostí se tato skutečnost zásadně neprojevuje.
Zásadnější je totiž ukazatel průměrné výše hypotéky a s ním související ukazatel celkového objemu hypotečního trhu. Tyto dva ukazatele se vyvíjely až do roku 2018 uspokojivě a situace se změnila až v průběhu loňského roku. Zatímco v roce 2016 byla průměrná výše hypotéky 1,89 milionu korun, na konci roku 2019 již průměrná hypotéka vycházela na 2,32 milionu korun.
Start extrémní poptávky po koupi bytů na jaře před čtyřmi lety byl způsoben třemi velkými regulacemi a změnami na realitním a hypotečním trhu. A když se trh v první polovině roku 2018 prakticky vyprodal a začal se trochu stabilizovat, přišla poslední a nejpřísnější regulace – a s ní i velká vlna nákupů bytů. Zcela zřejmě to vyplývá z počtu prodejů, které se udály ve třetím a čtvrtém čtvrtletí loňského roku, a z počtu hypoték sjednaných ve stejném období.
Ten, kdo dnes řeší otázku bydlení, stojí před několika zásadními rozhodnutími: zda koupit drahý byt ve velkém městě, nebo se poohlédnout po něčem levnějším za jeho hranicemi, a jestli raději místo delšího spoření a vyššího hypotečního úvěru nezvolit jinou než vlastnickou formu bydlení, například v podobě nájmu, družstevního bydlení či colivingu.
Na trhu lze v současné době sledovat aktivity developerů a realitních investorů směřující právě k novým či opětovně objeveným typům bydlení. Velmi často je tak dnes skloňována příprava developerských projektů na nájemní, studentské či seniorské bydlení. Bývá prezentována i možnost renesance družstevního bydlení.
Tyto formy řešení bydlení však nejsou efektivně realizovatelné bez vnější podpory. Soukromým investorům se zatím realizace takových projektů ekonomicky příliš nevyplatí i kvůli daňovému zatížení či délce přípravy výstavby.
Efektivním řešením by zde mohly být různé daňové úlevy na bytovou výstavbu (např. snížená sazba DPH na nájemní byty) či aktivní spolupráce soukromých investorů s městy.
Dá se předpokládat, že letošní rok bude velmi podobný tomu loňskému, a to jak z hlediska vývoje cen bytů, tak počtu transakcí. Neočekává se zavedení dalších zásadních administrativních ani regulatorních opatření a hypoteční trh si zvykne na zavedená pravidla.
