Křišťálově čisté moře, malebné pobřežní scenerie, kulturní a historická spřízněnost i vzdálenost, kterou lze zvládnout po vlastní ose automobilem. To byla po mnoho let lákadla, která dělala z Chorvatska oblíbenou destinaci Čechů pro trávení dovolených. S přívětivým leteckým spojením a díky posunu chorvatského realitního trhu směrem k luxusu se však země stává útočištěm i pro majetnější investory.
Od zavedení eura v roce 2023 na chorvatském trhu s prémiovými nemovitostmi výrazně vzrostla poptávka ze strany mezinárodních kupců. Dvouciferný růst cen v letech 2023 a 2024, tažený transakčním boomem, podle realitních expertů připomínal zlatou horečku.
Ačkoli v posledních dvou letech trh zpomaluje a vstupuje do zralejší fáze, ceny chorvatských nemovitostí nadále rostou. Za poslední rok ceny vzrostly řádově o patnáct až dvacet procent. A vysoká poptávka je i mezi českými investory. U nich má navíc perla Jadranu bonus v podobě zmiňované historické obliby mezi turisty a dobré dopravní dostupnosti.
Češi & zahraniční nemovitosti
Nemovitosti v zahraničí se staly základní součástí portfolií tuzemských investorů. Proč svůj druhý domov Češi nejčastěji budují ve Španělsku? Jak je ovlivnila bezpečnostní situace v Dubaji a kde teď koupit nejzajímavější reality na trhu? Téma detailně a postupně přibližujeme v letním realitním seriálu. Všechny články naleznete ZDE.
„Chorvatský trh již nepohání spekulace, ale kvalita lokality, výnos z pronájmu a dlouhodobé fundamenty,“ shrnuje situaci na trhu Tom Lindner, konzultant pro zahraniční nemovitosti realitní kanceláře Svoboda & Williams. To je jeden z aspektů, který je pro současný chorvatský trh typický. Ten se totiž v posledních letech změnil z masového trhu na trh výběrový.
„Ceny nemovitostí u moře se pohybují kolem pěti až deseti tisíc eur za metr čtvereční, asi 123 tisíc až 245 tisíc korun. A u některých projektů jdou ceny top nemovitostí až na úroveň dvaceti tisíc eur za metr (zhruba 490 tisíc korun). A to už je poměrně hodně,“ vysvětluje majitel realitní kanceláře Rellox Jan Rejcha.
Luxent Exclusive Properties
V absolutních částkách tak platí, že zájemce o kvalitní novostavbu v atraktivní lokalitě by měl počítat s rozpočtem přibližně 250 tisíc až 350 tisíc eur v případě menších apartmánů, tedy přibližně 6,1 milionu až 8,6 milionu korun.
Pokud hledá apartmán s výhledem na moře nebo v první či druhé linii od pobřeží v lokalitách, jako jsou Zadar, Makarská riviéra, Split nebo Istrie, pohybují se ceny nejčastěji mezi 400 tisíci a 900 tisíci eur (přibližně 9,8 milionu až 22,1 milionu korun). Prémiové apartmány v první linii u moře nebo luxusní vily pak běžně přesahují hranici milionu eur, tedy skoro 25 milionů korun.
U kvalitních apartmánů v atraktivních turistických destinacích zároveň platí, že se výnosnost dlouhodobě pohybuje přibližně mezi třemi až čtyřmi procenty ročně po odečtení běžných provozních nákladů.
„Řadě klientů však nejde pouze o finanční výnos. Většina lidí si od nás kupuje nemovitost v Chorvatsku primárně pro svoje vlastní užívání,“ říká Rejcha.
Realitní trh u moře podle něj roste ruku v ruce s turistickým trhem. A vzhledem k tomu, že se v Chorvatsku nyní stavějí větší projekty od větších developerů ve vyšším standardu s cílením na bonitnější klientelu, jdou ceny v průměru nahoru.
Chorvatsko se tak i pro české investory dostalo z kolonky prázdninová destinace pro cenově dostupné rodinné výlety do kategorie přímé konkurence prémiovějších destinací Španělska a Itálie. A v přímořských lokalitách se ceny novostaveb už přibližují cenám kvalitních projektů třeba na španělském pobřeží Costa Blanca nebo Costa del Sol.
„Chorvatsko už není levná destinace u moře, ale vyspělý realitní trh. Investoři hledají hlavně kvalitní projekty a profesionální správu nemovitostí,“ potvrzuje postavení země Zuzana Růžičková, generální ředitelka společnosti Global Portfolio Estates, která pomáhá českým i zahraničním investorům se vstupem na nový trh.
Podle zkušeností realitních kanceláří jsou zároveň čeští klienti v současnosti mnohem selektivnější a větší důraz kladou na kvalitu projektu, lokalitu, energetickou efektivitu, výhled na moře i možnost budoucího pronájmu.
Foto Svoboda & Williams
Svoboda & Williams
„Česká klientela se dlouhodobě řadí k nejaktivnějším zahraničním kupcům na chorvatském trhu. Nejčastěji směřují své kroky k nákupu apartmánů u moře, ideálně v novostavbách disponujících prostornou terasou, vlastním parkovacím stáním a výhledem na hladinu Jadranu,“ doplňuje Veronika Pecková, expertka na Chorvatsko z realitní kanceláře Luxent Exclusive Properties.
Stále více klientů už kupuje nemovitost u Jadranu jako plnohodnotný druhý domov a prodlužuje si pobyt na jihu na podzimní či jarní měsíce. „Výjimkou není ani trávení celé zimní sezony v teple,“ dodává Pecková.
Pro Chorvatsko je specifický ještě jeden trend, a to, že tam investuje do výstavby rezidenčních projektů u moře i řada českých firem a developerů.
„Většinou se jedná o menší či střední stavební firmy, jejichž majitel má vztah k Chorvatsku, jezdí tam řadu let na dovolenou, zná se s místními a místo toho, aby si tam něco koupil, tak tam něco postaví a část projektu dá na prodej,“ přibližuje Rejcha.
Příkladem je například brněnská developerská společnost Domoplan Tomáše Vavříka, která letos začala stavět prázdninový resort Plava Uvala v Povljaně na chorvatském ostrově Pag, jehož součástí bude luxusní apartmánové ubytování včetně tří set pětihvězdičkových bungalovů s výhledem na moře, zázemí s šesti bazény a amfiteátrem pro osm set lidí a přístav pro plachetnice a čluny.
„Celý resort se bude rozkládat na 300 tisících metrech čtverečních přímo u moře. Budou tam skoro tři kilometry pláže s pozvolným vstupem do moře, výhled na otevřené moře, a navíc je to jen zhruba čtyřicet kilometrů od letiště v Zadaru,“ popsal v květnu Vavřík Forbesu.
A i on v Chorvatsku cílí na české investory, jejichž zájem je nyní velký. Do projektu Domoplanu mohou zájemci investovat buď přes FKI fond, nebo jednoduše nákupem apartmánu nebo vily. „Chorvatsko má mezi investory stoupající tendenci, a to i proto, že se stále více posouvá do luxusního segmentu. A přitom jste tam letecky za hodinu a levně,“ popisoval Vavřík.
Vizualizace: Domoplan
V Chorvatsku investovala například i skupina teplického podnikatele Jaroslava Třešňáka, která v roce 2021 na pobřeží mezi Rijekou a Opatijí dostavěla pětihvězdičkový hotel za víc než 2,5 miliardy korun.
Obecně platí, že zahraniční kapitál nyní v zemi investuje ve velkém, což jen potvrzuje atraktivitu Chorvatska po vstupu do eurozóny a schengenského prostoru.
„Významný je hlavně posun k poptávce po skutečně kvalitních projektech a lokalitách, sledujeme také méně spekulativních nákupů a investice s delším horizontem na pět až deset let. Zahraniční kapitál se přesouvá také do hotelů, značkových branded rezidencí, logistických parků, datových center, obnovitelných zdrojů energie a technologických projektů,“ shrnuje Zuzana Růžičková.
Co se týče konkrétního zájmu českých investorů do nemovitostí, zůstávají nejatraktivnějšími regiony Istrie a Kvarner. „Díky kombinaci geografických a ekonomických faktorů nabízejí stabilnější, bezpečnější a snáze dosažitelné výnosy než lokality v jižní Dalmácii. Vstupní ceny zde navíc zůstávají nižší. Turistická sezona je zde delší a stabilnější, což přispívá k vyšší likviditě nemovitostí i atraktivnějším výnosům po zohlednění rizika,“ říká Lindner ze Svoboda & Williams.
Rellox
Rellox
Pro jednotlivé lokality navíc platí ještě jedna spojitost s historickou oblibou Chorvatska u českých turistů. Většina kupujících má totiž až militantní zájem o jednu konkrétní mikrolokalitu, protože tam jezdí už od dětství na dovolenou a jiné lokality je nezajímají.
„To samozřejmě prodávající straně výrazně omezuje cílovou skupinu, případně se musí hodně snažit, aby zájemce dostal do své lokality,“ dodává Rejcha.
Zároveň platí, že i chorvatský realitní trh má svá specifika, která je nutné brát před investicí v potaz. A to i vzhledem k historickému vývoji.
„Absolutní prioritou je bezchybné prověření právního stavu nemovitosti a prověření kredibility samotného developera. Mnoho nemovitostí se dosud potýká s komplikovanou právní historií, což může kupujícího uvrhnout do vážných potíží,“ upozorňuje Pecková z Luxent Exclusive Properties.
