skip to main content
Cover rozhovor

Development je jako maraton s překážkami, říká šéf Skanska Reality Michálek

Stejně jako pro ostatní developery bylo i pro Skanska Reality loňské dění na realitním trhu vzhledem k probíhající pandemii poměrně nečekané. Především extrémně vysokou poptávkou po koupi bytů, kterou následovala rekordně nízká nabídka dostupných bytů.

Tu chce realitní divize Skansky v následujících letech navýšit například výstavbou nové čtvrti na místě bývalého cukrovaru v pražských Modřanech, která se začne stavět už letos. Čtvrť má být navíc podle Skansky průkopnická v tom, že bude jejím ústředním tématem udržitelnost. Moderní domy budou využívat dešťovou i takzvanou šedou vodu nebo třeba sluneční energii.

„Společnost je v otázkách udržitelnosti a zelených řešení zbytečně polarizovaná. Přitom existují řešení, která mají smysl a která budou dlouhodobě pomáhat,“ říká v rozhovoru generální ředitel Skanska Reality Petr Michálek. Realitní divize Skansky se chce vedle udržitelných čtvrtí zaměřit i na nájemní bydlení. O to totiž bude vzhledem k vysokým cenám bytů a zdražujícím hypotékám stále větší zájem.

Letos začnete stavět novou pražskou čtvrť Modřanský cukrovar. V metropoli se teď rozjíždí výstavba hned několika moderních čtvrtí. V čem bude Modřanský cukrovar specifický?

Zejména tím, že se v něm zaměřujeme na takzvanou modrozelenou infrastrukturu. Velký důraz klademe na to, jak se bude hospodařit s vodou. Bude tam implementován systém šedé vody a budeme pracovat s dešťovou vodou, aby ani kapka nepřišla nazmar. Počítáme také s fototermickými panely i s řadou dalších řešení, která jsme si vyzkoušeli na předchozích projektech.

S tím souvisí ještě jedna věc, a to že stavíme na brownfieldu, kdy zvelebujeme starou část města, která si zaslouží rozhodně lepší vzhled a lepší využití, než bylo doposud. A postavíme tam opravdu velmi moderní čtvrť. I díky výběru architektů, kdy podoba čtvrti vzešla od ateliéru Chybik + Kristof, se kterým se nám skvěle spolupracuje a který nám pomáhá s tématem udržitelnosti.

Zároveň jsme zvolili specifickou prodejní strategii, protože nám jde o to, aby v rámci projektů, které tvoříme, vznikaly dobré komunity. Rozhodli jsme se, že nebudeme jednomu klientovi prodávat více než jeden byt. Když za námi přijdete, že chcete koupit patnáct bytů, tak vám to neumožníme.

Takže pokud si chce někdo uložit peníze do několika bytů v jednom projektu, Modřanský cukrovar není to, co má hledat…

Je to tak. Chceme ten produkt nabídnout co nejširšímu množství klientů. To proto, abychom nemuseli těm, kteří si v projektu chtějí koupit byt pro sebe nebo svoji rodinu, říkat: Teď tu byl před vámi člověk, který to vykoupil, je nám líto. Osvědčuje se nám to, zájem je opravdu velký. Začali jsme prodávat loni na podzim, stavět začneme letos.

Kdo tam bude pak bydlet? Předpokládám, že třeba udržitelnost se do nákladů a cen pro koncové zákazníky propíše. Pro koho ty byty cenově budou?

Když se podíváme na cenu za metr čtvereční, tak je to srovnatelné s průměrnou cenou na pražském trhu. Tím neříkám, že je to levný produkt, ale nejsme mimo průměr. Byli bychom samozřejmě rádi, kdyby tam bydlel mix mladých, rodin s dětmi, starších lidí. Ale to my moc ovlivnit nemůžeme. Co můžeme ovlivnit, je ten počet bytů, což třeba bude mít vliv na fungování společenství vlastníků jednotek. 

Jaká bude celková investice? Při představení projektu loni na podzim se mluvilo o deseti miliardách. To platí?

Investice se bude pravděpodobně vyvíjet a měnit. Tím, jak rostou náklady, se bude navyšovat celková investice, kterou tam uplatníme. Zároveň se může měnit náš přístup v jednotlivých etapách, takže bude nákladová stránka růst. Ale ano, je to v řádech několika miliard korun.

Říkal jste, že letos začnete stavět. Kdy budou první domy hotové?

Začneme stavět budovy A a B, to je dohromady 119 bytů. Pak už je to otázka nějakých dvou let na výstavbu, takže zhruba za dva roky budou v Modřanském cukrovaru bydlet první klienti.

Vraťme se ještě k té udržitelnosti. Máte pocit, že se v Česku staví udržitelně? Nebo je Modřanský cukrovar spíše průkopník?

V řadě věcí jistě bude průkopníkem, především tím, jak je komplexně pojatá celá čtvrť. Téma udržitelnosti bych asi popsal z více úhlů. Vidíme a vnímáme od našich klientů, že toto téma roste na významu. Snažíme se to reflektovat a i my jako firma to cítíme jako jednu z klíčových oblastí, na které se musíme zaměřovat. Skanska se proto globálně hlásí k uhlíkové neutralitě v roce 2045.

Mám ale trochu obavu z toho, jak je téma udržitelnosti nyní komunikováno. Zbytečně se tím společnost polarizuje. Jsou velcí zastánci zelených udržitelných řešení, pak jsou lidé, kterým vadí ten vynucený tlak. Proto se snažíme přistupovat k těm věcem opravdu pragmaticky a implementovat řešení, která mají smysl a která budou dlouhodobě pomáhat. Chceme, aby naše projekty byly z dlouhodobého pohledu udržitelné.

Co je v developmentu z hlediska uhlíkové stopy největší problém?

Jedna věc je vývoj projektu, tam je uhlíková stopa minimální, pak je výstavba, kde už je znatelná, ale největší uhlíková stopa je v průběhu používání toho projektu, tedy v průběhu následujících desítek let.

To si uvědomujeme a chceme, aby náš produkt vytvářel kvalitní prostředí pro bydlení lidí, ale aby měl i co nejmenší zátěž. Bohužel to, jak jsou ve společnosti témata jako Green Deal, udržitelnost či Fit for 55 vnímána, je zbytečně polarizující, což je škoda. Chybí mi konstruktivní diskuse, která není dogmatická.

Pojďme se bavit o tom, co s tou situací, která před námi je, kdy mnoho faktů hovoří naprosto jasně, že zátěž na prostředí je lidskou aktivitou a zejména stavební činností opravdu obrovská. Je zřejmé, že stavebnictví a developeři se tímto tématem musí zabývat. Musí to být ale konstruktivní diskuse.

Předplatné Forbesu
DoDo
Forbes 7/2022

Když toto bude platit, může to být i impulzem pro byznys? Často totiž zaznívá, že zelená řešení jsou spíš brzdou. Mohou být z vašeho pohledu pro development i přidanou hodnotou?

Určitě slýchám spoustu názorů na to, že různými opatřeními v oblasti udržitelnosti se střílíme do vlastní nohy. A že to omezí konkurenceschopnost. Je ale potřeba se s těmi tématy více seznámit. A vyzkoušet si je. Pak zjistíte, a teď mluvím konkrétně o bytovém developmentu, že je řada poměrně jednoduchých a levných řešení, která do projektu můžete propsat, aniž by se vám projekt prodražil, zkomplikoval, prodloužil.

My vidíme, že zákazníci téma udržitelnosti vnímají primárně z pohledu úspory peněz, ale zároveň chce čím dál více lidí bydlet v domě, který je ohleduplný k životnímu prostředí. A jsou ochotni si za to připlatit. Ale udržitelný samozřejmě znamená i ekonomický. Nemá smysl vymýšlet zelená řešení, která ve finále nikdo nezaplatí.

Skanska o udržitelnosti mluví často. Máte nějakou výhodu v tom, že vaše mateřská společnost je ve Švédsku, kde je tohle téma ještě trochu dál? Berete si inspiraci přímo od zdroje?

Co se týká matky, tak máme samozřejmě velkou výhodu v tom, že jsme součástí nadnárodní skupiny Skanska Group, která má jako jednu ze základních hodnot motto Care for Life – záleží nám na životě. Do toho spadá nejen bezpečnost práce a zdraví lidí, ale i přístup k životnímu prostředí. Ale ústředí Skansky nám nijak nediktuje, co máme dělat na kterém projektu.

Například využívání šedé vody je čistě naše lokální rozhodnutí, stejně jako řada dalších. To, že jako jediný rezidenční developer certifikujeme naše projekty certifikací BREEAM, což je nezávislá britská certifikace s ohledem na udržitelnost, je také naše lokální rozhodnutí.

Ano, díky tomu, že je Skanska skandinávská společnost, tak má jasný přístup k otázkám životního prostředí, uhlíkové neutrality, dopadu svých činností na chod společnosti. Ale konkrétní řešení jsou čistě naše.

Reklama

Zajímá mě ta šedá voda a její využívání. Jak to konkrétně v nové čtvrti bude fungovat?

My zkrátka nechceme, aby se splachovalo pitnou vodou. A systém šedé vody tomu dopomáhá tak, že voda, která vám odtéká z umyvadel a van, nejde přímo do odpadu, ale do filtračního systému, který je většinou v přízemí objektu. Tam se voda v několika stupních pročistí, vznikne z ní šedá voda, která následně putuje na splachování WC. Dá se pracovat i s dešťovou vodou, která se stahuje do nádrží.

To, že se v Evropě splachuje pitnou vodou, je možná pro nás Evropany normální, ale v kontextu nakládání s vodou celosvětově je to opravdu velký luxus. Je to obrovský nadstandard, který z dlouhodobého pohledu není správný.

Pojďme teď od nové čtvrti k trochu obecnějšímu tématu. Jaký byl pro Skanska Reality rok 2021? O byty byl totiž pořád extrémní zájem navzdory pandemii…

Rok 2021 byl pro nás i pro další developery překvapením. Na jeho začátku nikdo neočekával, že bude tak velká poptávka po novém bydlení. A ona nebyla velká nejen v Česku, ale i v dalších zemích. Bylo zřejmé, že investice do nového bydlení je pro lidi velmi bezpečnou investicí a přístavem pro jejich vlastní kapitál i v takto nejisté době, jako je covidová pandemie.

Zároveň to bylo vidět i na zájmu velkých, zejména nadnárodních investorů o nájemní bydlení. Investoři si uvědomili, že by bylo dobré zředit portfolia, která obsahovala hlavně administrativní budovy či logistiku. A doplnit je o segment nájemního bydlení.

Také nikdo neočekával takto silné prodeje. Zejména první a druhý kvartál byly opravdu velmi silné. Podle předběžných čísel to vypadá, že se v roce 2021 v Praze prodalo téměř o dva tisíce bytů více než před rokem a o dva tisíce více než v roce 2019. To ukazuje obrovský zájem.

Zároveň ale prudce klesala nabídka. Kvůli stále komplikovaným povolovacím procesům developeři nejsou schopni dodávat na trh tolik bytů, aby vyrovnali nabídku s poptávkou. Tato kombinace spolu s rostoucími náklady ve všem od pozemků přes materiály či stavební práce až po právní nebo marketingové služby, způsobila ten výrazný nárůst cen za metr čtvereční.

Jaký dopad mělo to, co se na trhu dělo, na byznys Skansky?

Nám se velmi vyplatila strategie, kterou jsme při nástupu pandemie zvolili,  a to držet se plánu, který jsme na tyto roky měli nachystaný. I na začátku pandemie v roce 2020 jsme proto stavebně zahájili dva nové projekty. Šli jsme do velké nejistoty, ale velmi se to vyplatilo a dokázali jsme plnit očekávání našich akcionářů.

Co se týká čísel, nemohu být konkrétní, protože Skanska je kotovaná na burze a výroční zprávu budeme mít až někdy v únoru. Ale to, že jsme se drželi plánu, nám pomohlo dosáhnout očekávání, která jsme od pražského trhu měli.

Co čekáte v letošním roce? Ceny bytů rostou dál, zároveň centrální banka už od konce loňského roku zpřísňuje pravidla pro úvěry a zvyšuje úrokovou sazbu. Opadne podle vás ta extrémní poptávka?

Ukáže to čas. Nízké úrokové sazby v roce 2021 byly jedním z těch tahounů výrazných prodejů. Spousta lidí využívala hypotéky, což se na konci roku začalo měnit, když ČNB začala přistupovat k radikálnímu navyšování úrokových sazeb. Co to způsobí? Ta množina lidí, kteří byli loni schopni dosáhnout na hypotéku, se zmenší. Jak moc, to je otázka.

My ale neočekáváme nic zásadního. Když se podíváte na sazby hypoték třeba patnáct let zpátky, tak jsou pořád ještě přívětivé. To, že jsme tu teď roky byli zvyklí na nízké sazby, je trochu jiný příběh. Současný růst sazeb pro trh není žádná tragédie.

Významnějším aspektem je ruka trhu. Jestliže jsme v situaci, kdy máme rekordně nízkou nabídku nového bydlení, ale vedle toho pořád velmi silný zájem o bydlení v Praze, tak v této situaci není příliš důvod, aby docházelo na trhu k nějakým velkým korekcím. Nehledě na to, že volného kapitálu je mezi lidmi pořád dostatek. Takže ceny stále porostou. Není moc důvodů, aby klesaly.

A nízká nabídka asi ještě nějakou dobu potrvá vzhledem k tomu, že nová stavební legislativa se bude pravděpodobně opět předělávat…

Stavební zákon je samostatná kapitola. V polovině loňského roku byl přijat nový zákon s postupným náběhem jeho účinnosti. Uběhlo pár měsíců a nová vláda vyhlašuje, že ho změní. Když se snažíte zjistit, co přesně se změní, tak vlastně nevíte a nedoberete se toho. Jen zjistíte, že je tu snaha odsunout jeho účinnost.

Takže bude asi platit ten starý, podle nějž ovšem trvalo povolování nových projektů neúměrně dlouho. V Praze to běžně bylo třeba sedm až osm let. Jsou i projekty, které se povolují více než deset let, což je šílené.

Vadí vám tenhle přístup?

Politická reprezentace na jednu stranu říká, že chce řešit bytovou krizi, v tom případě by se ale měla zaměřit na povolovací proces, který musí umožnit intenzivnější výstavbu. Doufám, že nová vláda bude s novým stavebním zákonem nakládat tak, že se procesy zrychlí. Nejen u velkých infrastrukturních staveb, ale i u menších.

Kdokoli si chce postavit rodinný dům, na vlastní kůži pozná, jak je ten proces zdlouhavý. A development je ještě složitější. Je to velmi komplexní disciplína. Často říkám, že je to takový týmový maraton s překážkami, během kterého vám mnohdy nenadále někdo hodí klacek pod nohy.

Když jste mluvil o tom, že se zmenší množina lidí, kteří dosáhnou na hypotéku, tak ti z nich, kteří hledají byt na bydlení a ne na investici, budou pravděpodobně hledat nájem. Vy už jste do výstavby nájemního bydlení vstoupili…

Co se týká nájemního bydlení, tak v tom je Skanska Group třeba ve Skandinávii aktivní už více než deset let. Stále k tomu segmentu nicméně přistupujeme tak, že v něm hrajeme roli pouze toho developera. Skanska není ten, kdo si byty ponechává, následně provozuje a pronajímá. Na to nemáme know-how, kapacity ani byznys model.

I v Česku půjdeme tímto směrem, že projekt ještě před výstavbou prodáme velkému investorovi, pak ho dokončíme a předáme. Nájemníky a provoz si pak zajistí sám investor.

Je to nějaká vaše obecná vize, nebo je to reakce na to, co se teď děje na trhu?

Je to i reakce na to, co se děje na trhu, kdy je o nájmy zájem. Ať už proto, že lidé na vlastní bydlení nedosáhnou, nebo že chtějí být flexibilní. Tady v Česku ale ten trh teprve vzniká. To, že někdo na webu nabízí k pronájmu jeden, dva nebo tři byty, to není trh s nájemním bydlením.

Z našeho pohledu nájemní trh tvoří výstavba velkých portfolií nájemních bytů, které jsou dlouhodobě a profesionálně spravovány velkými firmami a nabízí určitý standard a přidanou hodnotu. Toto tady teprve vzniká. Teprve tato velká portfolia začnou trh tvořit.

My chceme tyto projekty dodávat na trh, ale hlavním segmentem pro nás stále bude prodej koncovým zákazníkům. Nájemní bydlení pravděpodobně poroste a spíše to bude tak, že v rámci multifázových projektů budeme vždy zvažovat, že některou fázi vyčleníme pro účely nájemního bydlení.

Stejně to bude i u Modřanského cukrovaru?

Ano, počítáme s tím, že jednu budovu u centrálního náměstí pro nájemní bydlení využijeme. Případně plánujeme také projekt v Radlicích v Praze 5, kde to bude podobně.